Les points de vigilance lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente

Attention au vocabulaire : les obligations de cocontractants varient selon que vous signez un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente.

Les compromis ou promesses synallagmatiques de vente sont régis par les dispositions de l’article 1589 du code civil.

La promesse de vente vaut vente c’est-à-dire que les deux parties sont engagées dans la vente dès la signature du compromis ou de la promesse, à acheter et à vendre à un prix déterminé.

Il existe un délai de rétractation pour les acheteurs non professionnels : l’acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’avant-contrat (Article. L 271-1, al. 1 du code de la construction et de l’habitation).

En cas de pluralité d’acheteurs, l’avant-contrat doit être notifié à chacun d’eux (Cass. 3e civ. 4-10-2018 n° 17-25.688), à défaut le délai de rétractation ne court pas ce qui entrainera une insécurité juridique.

A l’expiration de ce délai, si l’une des parties renonce à la vente sans raison valable (par exemple, il est possible d’échapper à l’exécution du contrat en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives prévues au compromis), l’autre partie peut l’y contraindre en demande la vente forcée auprès du tribunal et/ou demander des dommages et intérêts.

La promesse unilatérale de vente est régie par l’article 1124 du code civil.

Seul le promettant, vendeur est engagé.

Pendant la période de validité de la promesse, il ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur.

Le bénéficiaire de la promesse a la faculté de lever l’option ou non. Ce n’est qu’à compter de la levée de l’option qu’il s’engagera définitivement dans la vente.

Pour être recevable, la levée d’option doit être faite dans le délai de validité de la promesse et selon les formes prévues au contrat.

Pour être valable, la promesse doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature de l’acte.

Si la durée de validité de la promesse est supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.

Attention, en cas de vente en l’état futur d’achèvement, les parties ne signent pas de compromis ou de promesse mais un contrat de réservation.

Le contenu est distinct et les obligations qui en découlent sont différentes de celles d’un compromis ou d’une promesse.

Le contrat de réservation n’a qu’un caractère prévisionnel de sorte que les caractéristiques du bien et les modalités de la vente peuvent être modifiées.

Le réservant comme le réservataire peut alors renoncer à la vente.

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l’acheteur de verser un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur sans retenue ni pénalité, dans un délai de 3 mois, dans les situations suivantes (article R261-31 du code de la construction et de l’habitation) :

• Prêt refusé par la banque,
• Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
• Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé
• Différence anormale entre le contrat de vente et les prévisions du contrat préliminaire.

En dehors ces cas, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur.

Les délais

Les signataires d’un compromis ou d’une promesse oivent être vigilants aux délais prévus pour la signature de l’acte de vente définitif et pour la réalisation des conditions suspensives :

• Pour la réitération de la vente : l’avant-contrat précise une date de validité du contrat qui constitue une date butoir pour régulariser l’acte de vente définitif.

• Ce délai se justifie pour laisser le temps nécessaire à la réalisation des conditions suspensives.

• Des délais spécifiques peuvent être prévus pour la réalisation de certaines conditions de la vente.

Si ces délais ne sont pas respectés, des sanctions peuvent être appliquées.

Sanctions

Caducité de l’avant-contrat

Il est mis fin au contrat de plein droit si la vente n’est pas réitérée dans le délai de validité de la promesse ou du compromis, ou en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le même délai ou dans les délais spécifiques qui peuvent être prévus pour chacune des conditions.

Clause pénale et indemnité d’immobilisation

On parle d’indemnité d’immobilisation dans le cadre des promesses unilatérales de vente.

Cette indemnité est la contrepartie de l’option laissée au bénéficiaire de la promesse d’acheter ou non.

Le bénéficiaire verse cette indemnité au vendeur. Elle est en principe égale à 10% du prix de vente.

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option, et n’achète pas, l’indemnité restera acquise au vendeur à titre de dédommagement.

Si la vente est conclue, le montant de l’indemnité déjà versé s’imputera sur le prix de vente.

On parle de clause pénale dans le cadre des compromis ou des promesses synallagmatiques de vente.

Lors de la signature du compromis, il est prévu que l’acquéreur versera une somme généralement de l’ordre de 10 % du prix de vente.

Pour mettre en œuvre une clause pénale, il faut qu’il y ait inexécution de la part du débiteur. Celui-ci doit avoir refusé clairement de remplir ses obligations : en l’occurrence, signer l’acte de vente immobilière.

La clause pénale peut être mise en œuvre par une lettre de mise en demeure, adressée à la partie défaillante.

En cas de contestation, l’affaire devra être portée devant un juge. Il peut réviser la clause, la modérer ou augmenter la pénalité convenue entre les parties.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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