Bail commercial ou bail professionnel : Comment choisir ?

Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel est crucial pour les entrepreneurs et les professionnels qui recherchent un local pour exercer leur activité. Bail commercial et bail professionnel présentent des différences subtiles mais significatives en termes de droits, de responsabilités et de protections légales pour les parties concernées. Cette décision stratégique peut avoir des répercussions majeures tant sur l’activité du locataire que sur la gestion immobilière de son bien par le bailleur. Comprendre les implications juridiques, financières et opérationnelles de chaque option est par conséquent essentiel. Dans cet article, nous explorons les nuances entre ces deux types de contrats de location, en mettant en lumière les facteurs clés à considérer lors du choix entre un bail commercial et un bail professionnel.

Le bail commercial, quel régime ?

Le contrat de bail commercial, dont le régime est défini par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, présente diverses spécificités.

En premier lieu, sa durée ne peut être inférieure à 9 ans et requiert un acte authentique pour dépasser les 12 ans. Cette période est marquée par des échéances triennales, au cours desquelles le locataire peut résilier le bail moyennant un préavis de 6 mois. À la fin de cette durée initiale, le locataire a le droit de demander le renouvellement de son bail commercial, un privilège que le bailleur ne peut refuser sans verser une indemnité d’éviction qui peut être supérieure à la valeur marchande du fonds. En l’absence de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge automatiquement. Au cours de cette prolongation tacite, les parties peuvent choisir de renouveler le bail ou de le résilier. En cas de résiliation initiée par le bailleur, l’indemnité d’éviction demeure due.

Concernant le loyer, son montant initial est libre, mais son ajustement ultérieur est encadré. Une clause d’indexation conventionnelle annuelle est généralement utilisée pour traiter l’évolution du loyer en cours de bail. En l’absence de cette clause, le statut des baux commerciaux prévoit une révision légale tous les 3 ans. En cas de renouvellement du bail, le loyer est plafonné à l’évolution de l’indice choisi (ILC ou ILAT), sauf dans certains cas spécifiques, comme les baux d’une durée supérieure à 9 ans, où le plafond peut être dépassé.

En plus du loyer, le bailleur peut récupérer certaines charges sur le locataire, à condition de le prévoir expressément dans les dispositions du bail. Cependant, depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges, comme celles relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil, ne peuvent plus être refacturées, de même que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté (R145-35 du Code de commerce).

Une autre particularité du bail commercial réside dans la possibilité pour le locataire de céder sa position contractuelle, sous réserve que cette cession soit simultanée à celle du fonds exploité. Dans ce cas, le cessionnaire succède aux droits du cédant, et le bail se poursuit.

Bail professionnel : des différences majeures

Le bail professionnel est régi par les articles 57A et 57B de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Ces deux articles souvent surnommés le “mini statut” contiennent bien moins de dispositions que celui des baux commerciaux.

La durée du bail professionnel  ne peut être inférieure à 6 ans. Au cours de cette période, le locataire dispose de la possibilité de donner congé à son bailleur à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. A l’arrivée du terme l’une ou l’autre des parties peut décider de mettre fin au bail en respectant un préavis de 6 mois. Ce congé peut être adressé soit par courrier recommandé soit par signification de commissaire de justice. Le locataire ne bénéficie en aucun cas d’un droit à renouvellement, le bailleur à l’initiative du congé n’a donc aucune indemnité d’éviction à acquitter. Dans le silence des parties, le bail ne bascule pas en prolongation tacite mais se retrouve reconduit pour une nouvelle période de 6 ans.

Pour ce qui du loyer, sa fixation initiale est libre et contrairement au bail commercial le loyer de renouvellement n’est pas plafonné. Le statut des baux professionnels ne prévoyant pas de mécanisme de révision légale, les parties stipulent généralement une clause d’indexation conventionnelle semblable à celles rencontrée dans les baux commerciaux. En l’absence d’une telle clause, le loyer ne subira aucune variation jusqu’à l’arrivée du terme.

Contrairement au bail commercial, la refacturation des charges est libre. Les parties devront ainsi convenir contractuellement des charges refacturables qui pourront par exemple inclure les grosses réparations de l’article 606 du Code et les honoraires de gestion des loyers le cas échéant.

En définitive, mis à part l’obligation de réaliser un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire, le bail professionnel ne reprend aucune des règles impératives applicables aux baux commerciaux. Cette légèreté règlementaire, confère au bail professionnel une grande flexibilité au prix d’une protection inférieure du locataire.

Le choix est-il libre ?

A bien des égards,  le bail professionnel peut paraitre attractif comparé à la lourdeur du statut des baux commerciaux. Il est particulièrement avantageux pour le bailleur en ce qu’il lui permet de conserver une plus grande maitrise de son bien. Les parties ne sont pas pour autant toujours libre de choisir l’une ou l’autre convention.

En effet, le statut des baux commerciaux et celui des baux professionnels sont tous deux d’ordre public. Cela signifie que si les critères d’application de l’un ou l’autre des statuts sont remplis ce statut s’impose aux parties, sauf soumission volontaire des parties au régime des baux commerciaux (voir ci-dessous)

Le critère central de l’activité

Pour ce qui est du bail commercial, ces critères sont au nombre de quatre. On trouve tout d’abord l’existence d’un bail, entendre par là un loyer, la consistance du local loué qui doit généralement être un immeuble bâti, l’immatriculation du preneur et enfin l’activité. Ce dernier critère occupe une place centrale et commande que soit exploité dans les lieux loués un fonds, qu’il soit de nature commerciale, industrielle ou artisanale. Cette exploitation suppose l’existence d’une clientèle propre et autonome par un locataire libre dans sa gestion. Ainsi, si le local loué est destiné à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale, les parties auront l’obligation de recourir à un bail commercial.

Le bail professionnel à l’inverse, n’a vocation à s’appliquer qu’à certaines activités civiles : les professions libérales règlementées ou non. Il s’agira par exemple des cabinets médicaux, experts-comptables, vétérinaires, architectes, conseils en gestion, …

Soumission volontaire au statut du bail commercial

Dans les situations où le bail commercial s’impose, les parties n’ont aucunement la possibilité de conclure un bail professionnel ou tout autre type de contrat au demeurant.

En revanche, les articles L145-2 du Code de commerce et 57A de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 offrent aux professions libérales pour lesquelles le bail professionnel s’impose, la possibilité d’opter pour soumettre le bail régularisé au statut des baux commerciaux. Cette décision mérite toutefois d’être murement réfléchie car si les parties font le choix de cette soumission volontaire, l’ensemble des règles du bail commercial s’imposeront à elles y compris le droit au renouvellement du preneur et son pendant le droit de bénéficier d’une indemnité d’éviction lorsque ce renouvellement lui est refusé.

Le risque lié à l’usage détourné du bail commercial

Les parties souhaitant éviter de conclure un bail commercial peuvent parfois être tentées de conclure un bail professionnel pour une activité normalement soumise au statut des baux commerciaux. Une telle démarche peut s’avérer risquée puisque qu’elle fait planer le risque d’une action en requalification de la part du preneur. En cas de succès, une telle action a pour effet de rendre applicable l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, le tout sans aucune optimisation.

Nos avocats experts en baux commerciaux, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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