Modification du PLU et déclassement de terrain constructible, que faire ? 

Vous venez d’apprendre que votre terrain, jusque-là constructible, va faire l’objet d’un déclassement, c’est-à-dire d’un classement en zone agricole ou naturelle, qui interdit de fait toute construction. Ce déclassement entraine une dépréciation de la valeur de votre terrain, voire vous empêche de réaliser votre projet de construction. Vous vous demandez comment agir pour éviter cette modification.  

Avant toute action, il convient de s’interroger sur la temporalité de l’évolution du zonage de votre terrain. En effet, la situation n’est pas similaire selon que le plan local d’urbanisme ait ou non été approuvé.  

Le plan local d’urbanisme est en cours d’évolution 

Une première délibération du Conseil municipal prescrit l’évolution du plan local d’urbanisme et fixe les objectifs qui seront poursuivis par le nouveau plan.  

La mairie travaille ensuite plusieurs mois, avec un bureau d’étude et en concertation avec la population et les personnes publiques associées, sur la modification de son plan local d’urbanisme.  

Par une nouvelle délibération, le Conseil municipal arrête son projet de nouveau plan.   

Ces délibérations étant publiées, chaque habitant peut avoir une idée précise de l’avancée de l’évolution du plan local d’urbanisme de sa commune.  

Avant d’entrer en vigueur, le projet doit passer une étape importante : celle de l’enquête publique.  

Concrètement, un commissaire-enquêteur est désigné par le Tribunal administratif pour se prononcer sur le projet de plan, recueillir les avis de la population et se prononcer sur les demandes qui lui sont formulées.  

 
C’est l’occasion de contester le déclassement appliqué au terrain. Les arguments doivent être apportés au commissaire enquêteur pour s’opposer au changement : absence de caractère naturel ou agricole de la parcelle, viabilisation complète du terrain etc…  

Il est conseillé d’aller rencontrer en personne le commissaire-enquêteur lors de ses permanences. La demande pourra ainsi faire l’objet d’un échange, le commissaire-enquêteur pourra poser toutes les questions qu’il souhaite et vous donner des premiers éléments de réponse sur son avis.  

Le commissaire-enquêteur doit ensuite donner en effet donner son avis sur la demande qui lui est présentée. Il peut estimer que l’administration est bien fondée à déclasser la parcelle, en raison de ses qualités intrinsèques ou des objectifs poursuivis. Il peut au contraire considérer que l’administration a tort de propose un déclassement du terrain.  

Dans les deux cas, son avis sera écrit, motivé et transmis à l’administration, qui est invitée à lui répondre. Si cette dernière n’est pas liée par le commissaire-enquêteur, en pratique son avis est assez fortement pris en considération par les auteurs du plan local d’urbanisme. De même, en cas de contentieux, le Tribunal accordera une réelle importance aux précisions du commissaire-enquêteur.  

Le plan local d’urbanisme a déjà été approuvé 

Si le plan local d’urbanisme a déjà été approuvé et si le terrain a déjà été déclassé, les chances d’obtenir son passage en zone constructible sont plus minces.  

Deux solutions restent toutefois ouvertes : 

– soit le propriétaire attend une nouvelle modification du plan local d’urbanisme. Ce plan est révisé tous les six ans et fait l’objet d’évolutions à la marge de façon assez régulière. Il est important de se renseigner auprès de la mairie afin de connaitre les évolutions prévues ;  

– soit le propriétaire forme une demande officielle d’abrogation du plan local d’urbanisme en tant qu’il classe son terrain en zone inconstructible. A défaut pour la mairie de faire droit à cette demande, le Tribunal administratif pourra être saisi et devra se prononcer sur le bien-fondé du classement entrepris.  

Dans tous les cas, il est important d’apporter au commissaire-enquêteur ou au juge l’ensemble des éléments justifiant de la pertinence du maintien en zone constructible de la parcelle. Selon le Code de l’urbanisme, peuvent être classés en zone urbaine (donc constructible) les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.  

Plusieurs éléments entrent en ligne de compte :  

• emplacement de la parcelle à proximité d’un espace urbanisé 

• caractère non boisé ou non-agricole du terrain 

• accès direct par une voie publique 

• présence de l’ensemble des réseaux (eau, électricité, assainissement, fibre) à proximité 

• existence de constructions sur le terrain 

• configuration de la parcelle (en première ligne) 

• objectifs de la commune (maintien de la population, préservation des équipements collectifs…) 

En tout état de cause, un avocat spécialisé en urbanisme pourra vous accompagner pour analyser les chances de succès de votre action et vous assister pour réunir les éléments nécessaires pour vous opposer au déclassement de votre terrain. 

Nos avocats experts en permis de construire, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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