Droit de passage et litige : comment le résoudre ? 

Les désaccords portant sur l’existence, l’utilisation ou la disparition d’un droit de passage sont fréquents et cristallisent les tensions entre voisins. Le droit encadre pourtant de façon complète ces servitudes et il est important de maitriser la règlementation applicable avant d’intenter une action.  

Les litiges portant sur la création d’une servitude de passage 

Il existe deux types de servitudes de passage.  

La première, dite « servitude légale », est prévue par la loi et est automatique. SI votre bien est enclavé, c’est-à-dire qu’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, vous disposez d’un droit à passer sur le terrain voisin, sans que ce dernier ne puisse s’y opposer. 

A défaut de trouver un accord avec votre voisin sur le tracé de ce passage et en cas de procédure amiable infructueuse, le propriétaire du terrain enclavé peut saisir le Tribunal judiciaire d’une demande tendant à établir judiciairement la servitude. Le juge statuera sur l’emplacement du passage, sur les modalités de son utilisation et sur le montant de l’indemnité qui pourra être versée au propriétaire du fonds qui subit la servitude.  

Généralement, le juge suit plusieurs principes pour délimiter le tracé de la voie :  

• Le passage se fait sur le terrain sur lequel il occasionne le moins de gêne 

• Le passage doit être le plus court possible par rapport à la voie publique 

• L’indemnité correspond au préjudice subi (inconstructibilité du terrain, bruit…)  

• Si l’enclave résulte d’une division d’un terrain, c’est sur la partie divisée que le passage devra se faire 

La seconde, dite « servitude conventionnelle » résulte d’un accord entre les parties et ne nécessite pas que le terrain soit complètement enclavé ; il suffit que l’accès soit « difficile ». 

 
Dans ce cas, un écrit doit être établi entre les voisins, précisant les modalités d’exercice et l’emplacement du passage.  

Si le voisin ne veut pas de ce passage, il n’est pas possible de le contraindre.  

Les litiges portant sur l’utilisation d’une servitude de passage 

Que la servitude de passage soit légale ou conventionnelle, le propriétaire du fonds qui subit le droit ne peut pas entraver son exercice. Il est notamment interdit de placer du mobilier (voiture, poteaux…) empêchant l’exercice effectif du droit de passage.  

En revanche, le propriétaire dispose toujours du droit de clore sa propriété. Afin de préserver les droits de chacun, il faudra toutefois que le propriétaire du terrain recueille l’accord du bénéficiaire de la servitude et qu’il lui permette de continuer à utiliser son droit, en lui donnant une clé du portail qu’il installe par exemple. A défaut, la clôture pourrait être vue comme une entrave et être sanctionnée.  

Le bénéficiaire du droit de passage ne peut pas, pour sa part, ne doit pas « aggraver » la situation du propriétaire voisin. Il doit utiliser son droit de passage de la façon la moins dommageable possible et ne peut notamment pas stationner son véhicule sur l’assiette de la servitude.  

En cas d’entrave, la personne lésée peut agir devant les Tribunaux judiciaires. Après avoir pris soin de faire constater l’entrave par constat d’huissier, il pourra solliciter auprès du Juge des référés qu’il enjoigne à son voisin de libérer le droit de passage, le cas échéant sous astreinte.  

III. Les litiges portant sur la fin du droit de passage 

S’agissant de la servitude légale, celle-ci ne disparait que si l’enclave a matériellement cessé. La disparition doit être constatée par un acte amiable ou, à défaut, judiciaire.  

Il en va de même s’agissant de la servitude conventionnelle : le propriétaire du fonds dominé doit établir un acte constatant l’extinction de la servitude.  

La servitude s’éteint également en cas de non-usage pendant une durée de trente ans, la preuve de ce non-usage pouvant être apporté par tout moyen.  

Enfin, l’extinction du droit de passage peut résulter d’autres paramètres : réunion de deux terrains dans la même main, possibilité d’accéder au terrain par un autre moyen

Dans tous les cas, il est vivement conseillé de prendre attache auprès d’un avocat avant de lancer une action. En effet, les procédures pourraient mener à la reconnaissance d’une absence d’enclave ou d’une absence de titre autorisant le passage. Il convient donc de faire preuve de prudence et de tenter autant que possible d’obtenir un accord amiable avec le propriétaire voisin. 

Nos avocats experts en permis de construire, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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