Travaux et malfaçons : que faire ? 

Vous faites construire votre maison, vous faites réaliser une extension ou encore vous faites refaire votre toiture et vous découvrez des malfaçons. Comment réagir ? 

Il est fréquent de rencontrer des malfaçons pendant ou à l’issue de la construction. Il est important de bien réagir afin d’obtenir rapidement la reprise des malfaçons. 

La construction est en cours de réalisation 

Votre construction est en cours de réalisation et vous constatez déjà des malfaçons.  

Fondements juridiques : Le constructeur est tenu de réaliser une maison exempte de vice et conforme au contrat. A défaut, il engagera sa responsabilité contractuelle. Le délai d’action est de 5 ans à compter de la découverte de la malfaçon. 

Procédure à suivre : si vous découvrez des malfaçons en cours de construction, il vous est proposé de suivre la procédure énoncée ci-après. 

1-Il est recommandé de documenter les désordres en réalisant des photographies. 

2- Ensuite, il est important de signaler au constructeur par écrit les malfaçons constatées et lui fixer un délai raisonnable pour procéder aux réparations 

3-A défaut de réaction du constructeur et si les malfaçons sont graves (notamment en cas de risque pour la solidité de la construction), il est recommandé de solliciter un expert du bâtiment (maitre d’œuvre, entreprise concurrence, cabinet d’expertise …) afin de déterminer les travaux à entreprendre pour remédier aux malfaçons. 

4-Ensuite, vous pourrez adresser au constructeur une mise en demeure par courrier recommandé l’enjoignant de réaliser les travaux de reprise des malfaçons, en lui fixant là encore un délai et lui indiquant qu’à défaut son contrat pourra être résilié et une entreprise tierce pourra être mandaté pour procéder à aux réparations. 

5-Si le constructeur ne réagit toujours pas, n’hésitez pas à prendre contact avec un avocat afin de mettre en place une stratégie pour la suite du dossier. En effet différentes solutions pourront être envisagées : 

• Poursuite du chantier par le constructeur et émission de réserves lors de la réception 

• Résiliation du marché du constructeur et poursuite du chantier par une entreprise tierce sera privilégiée 

• Suspension des travaux et demande d’expertise judiciaire 

Assurances : Les constructeurs sont rarement assurés au titre des malfaçons découvertes en cours de chantier. En revanche, ils sont généralement assurés au titre des accidents intervenant en cours de chantier (dégât des eaux, incendie…). 

A noter : l’assurance dommages-ouvrage peut être actionnée au titre des désordres graves (atteinte à l’usage ou à la solidité) découverts avant réception lorsqu’après mise en demeure restée infructueuse le contrat du constructeur a été résilié. 

La construction est terminée, non réceptionnée 

Fondement juridique. La responsabilité du constructeur au titre des désordres apparents lors de la réception peut être retenue sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. Vous disposez d’un délai d’un an pour agir en justice contre le constructeur sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.  

A l’expiration de ce délai, tout n’est pas perdu : vous pouvez encore agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle au titre des dommages dits « intermédiaires ». Mais il vous faudra alors démontrer la faute du constructeur. Le délai pour agir sur ce fondement juridique est de 10 ans à compter de la réception. 

Procédure à suivre : Si votre construction est terminée et que vous constatez des malfaçons, vous pourriez être tenté de refuser de la réceptionner. Néanmoins, ce n’est pas le bon réflexe. 

Si les malfaçons ne portent pas atteinte à l’usage ou à la solidité de l’ouvrage, il est recommandé de procéder à la réception de votre construction. Cela vous permettra de bénéficier de l’assurance décennale du constructeur au titre des désordres graves qui pourraient apparaitre ultérieurement.  

En revanche, il conviendra impérativement de mentionner l’ensemble des malfaçons que vous avez constatées dans le cadre des réserves listées sur le procès verbal de réception. A défaut, vous ne pourrez plus solliciter la reprise des malfaçons. N’hésitez pas à vous faire assister d’un professionnel lors de cette étape importante de votre projet (maitre d’œuvre ou expert par exemple). Le procès verbal de réception doit également, fixer le délai laissé au constructeur pour lever les réserves. 

A ce stade, il est d’usage de conserver 5% du prix des travaux, dans l’attente de la levée des réserves. Néanmoins, en cas de malfaçons importantes n’hésitez pas à faire chiffrer les travaux de reprise des ces malfaçons et à réaliser une retenue de garantie correspondant à ce chiffrage. 

A défaut de levée des réserves dans le délai fixé dans le procès verbal de réception, il est recommandé d’adresser une mise en demeure au constructeur. Si la mise en demeure reste infructueuse, deux solutions peuvent être envisagées : 

• Réalisation des travaux de levée des réserves par une entreprise tierce, aux frais du constructeur défaillant  

• Pour les cas plus complexe, saisie du Tribunal 

Assurances : Les constructeurs sont rarement assurés au titre des malfaçons découvertes en cours de chantier et ayant donné lieu à réserve lors de la réception.  

A noter : l’assurance dommages-ouvrage peut être actionnée au titre des désordres graves (atteinte à l’usage ou à la solidité) réservés lors de la réception lorsqu’après mise en demeure restée infructueuse, le constructeur n’a pas procédés aux travaux de réparation lui incombant. 

La construction est réceptionnée 

Vous découvrez l’apparition de malfaçons postérieurement à la réception. 

Fondement juridique. Vous pouvez agir sur plusieurs fondements juridiques en fonction de la gravité des désordres : 

• Garantie décennale : cette garantie est réservée aux vices les plus graves c’est-à-dire ceux qui portent atteinte à l’usage de la maison (infiltrations par exemple) ou à sa solidité. Le délai d’action est de 10 ans à compter de la réception. 

• Responsabilité contractuelle : vous pouvez agir au titre des autres malfaçons apparues postérieurement à la réception, sur le fondement de la garantie contractuelle. Les malfaçons sont alors qualifiées de « dommages intermédiaires ». Le délai d’action est de 10 ans à compter de la réception. 

Procédure à suivre : Il vous est proposé de suivre la procédure énoncée ci-après. 

1-Il convient dans un premier temps de dénoncer les désordres au constructeur et/ou à son assureur.  

2-Il vous est ensuite recommandé d’établir la preuve de l’existence des désordres (expertise amiable ou constat d’huissier) et de chiffrer les travaux de reprise (demandes de devis) 

3-Sur la base de ces éléments, il vous est recommandé d’adresser au constructeur et à son assureur une mise en demeure de régler le montant des travaux de reprise des désordres 

4-Si les premières étapes ne vous ont pas permis d’obtenir gain de cause, vous pouvez prendre contact avec un avocat afin de déterminer la stratégie à adopter pour la suite du dossier. Plusieurs procédures pourront vous être proposées et notamment : 

• Demande d’expertise judiciaire 

• Saisie du Tribunal aux fins de condamnation du constructeur 

Assurances : La souscription de l’assurance décennale est obligatoire. Par ailleurs, l’assurance dommages-ouvrage (DO), garantira également les désordres de nature décennale. En revanche, les constructeurs ne sont pas toujours assurés au titre des dommages dits « intermédiaires », s’agissant d’une garantie facultative 

Nos avocats experts en malfaçons et vices cachés, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

AGN AVOCATS

contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72