Travaux et malfaçons : quelle indemnisation ? 

Vous avez fait construire une maison, un appartement, une extension ; vous avez fait réaliser des travaux de rénovation et vous constatez l’apparition de malfaçons. Vous vous interrogez sur l’indemnisation que vous êtes en droit de percevoir ? 

Vous avez bien raison. Il s’agit d’un sujet fondamental en la matière. Pour être correctement indemnisé, il est en effet important de penser à demander une indemnité au titre de l’ensemble de vos préjudices. Afin de vous y aider, nous évoquerons ici les postes de préjudice plus courants. 

Travaux de réparation 

Il existe un principe de réparation intégrale du préjudice. Cela signifie que vous êtes en droit d’obtenir la prise en charge du coût de réparation des malfaçons, sans qu’aucun abattement ne puisse être pratiqué. 

Naturellement, vous penserez au coût de la réalisation des travaux eux-mêmes. Si vous attendez de percevoir votre indemnisation pour pouvoir réaliser les travaux, il faudra également penser à demander l’indexation de la somme allouée sur le BT01. Ainsi, si le coût de la construction évolue en cours de procédure judiciaire, il en sera tenu compte dans le cadre de l’indemnisation qui vous sera allouée 

Par ailleurs, il ne faut pas négliger les éventuels postes annexes en lien avec la réalisation de ces travaux : frais de maitrise d’œuvre, frais de coordonnateur SPS, frais d’assurance Dommages-Ouvrage (DO). Des devis devront être communiqués afin de justifier des demandes formulées au titre de ces postes de préjudice. 

A noter : si l’importance des travaux à réaliser le justifie, vous êtes en droit de demander une indemnité au titre des frais de maitrise d’œuvre et cela même si lors de la réalisation des travaux initiaux vous aviez fait le choix de ne pas recourir à un maitre d’œuvre. Idem, s’agissant de l’assurance dommages-ouvrage. 

Préjudices à subir durant les travaux de reprise 

Le logement doit être vidé pour réaliser les travaux de reprise ? Alors vous allez sans doute subir les préjudices suivants : frais de déménagement/réaménagement, frais de garde meuble. Ces postes de préjudice peuvent  être indemnisés sur la base de communication de devis. 

Le logement est loué ? Alors vous subirez sans doute une perte locative. Il faut distinguer différents cas. Durant les travaux, le logement sera inhabitable : le locataire sera alors en droit de quitter le logement et vous subirez une perte totale de loyer. Les travaux vont durer plus de 21 jours, sans rendre le logement totalement inhabitable. Le locataire sera alors en droit de solliciter une réduction de loyer durant les travaux. Vous subirez alors une perte partielle de loyer. Afin de justifier des demandes formulées au titre de ce poste de préjudice, il conviendra de communiquer à minima le contrat de bail et la dernière quittance de loyer. 

Le logement est vide ? Vous attendez la réalisation des travaux de réparation pour mettre le logement en location ? Alors vous allez subir une perte de chance de percevoir un loyer. Le montant de l’indemnité peut par exemple être fixé à 80% du montant des loyers que vous auriez pu espérer percevoir pendant les travaux. Il s’agit de tenir compte des périodes de vacances locataires et des risques d’impayés.  Pour justifier de la demande formulée au titre de ce poste de préjudice, il conviendra de communiquer un avis d’agence immobilière sur la valeur locative du bien. 

Vous occupez personnellement le logement ? Vous serez peut-être contraint de vous reloger durant les travaux de réparation. Auquel-cas vous exposerez des frais de relogement. Ces frais peuvent être estimé à partir d’annonces concernant des logements de courte durée sur la même commune que le bien affecté des malfaçons. A l’inverse, si vous restez dans le logement durant les travaux, vous subirez un préjudice de jouissance. On valorise généralement ce poste de préjudice en communiquant une attestation de valeur locative établie par une agence immobilière. 

Préjudices liés à l’existence des désordres 

Le locataire a quitté les lieux en raison des malfaçons et le logement ne peut être remis à la location. Alors vous subissiez une perte locative. 

Le logement est vide ? Vous attendez la réalisation des travaux de réparation pour mettre le logement en location ? Alors vous allez subir une perte de chance de percevoir un loyer. 

Vous occupez personnellement le logement ? Alors vous subissez sans doute un préjudice de jouissance en lien avec l’impossibilité d’occuper normalement votre logement. 

Préjudice annexes : 

Perte d’un avantage fiscal. Vous avez acheté votre bien en PINEL? Vous risquez de perdre le bénéfice de votre réduction d’impôt si vous êtes dans l’incapacité de mettre votre bien en location en raison des malfaçons. 

Préjudice moral. Vous pouvez solliciter une indemnité au titre des soucis et tracas causés par l’existence des malfaçons. 

Nos avocats experts en malfaçons et vices cachés, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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