Expulsion locative : durée, coûts et enjeux les explications de Me Charlotte Sebileau, avocate spécialiste en immobilier 

Combien de temps dure en moyenne une procédure d’expulsion locative en France ? 

La procédure d’expulsion locative du premier acte jusqu’au départ du locataire, dure en moyenne 2 ans. 

Quels sont les principaux facteurs qui peuvent influencer la durée d’une procédure d’expulsion ? 

La durée de la procédure d’expulsion dépend de plusieurs facteurs : la composition du foyer du locataire, le tribunal saisi, ainsi que la rapidité avec laquelle le bailleur engage la procédure devant le tribunal. 

Pouvez-vous détailler les étapes clés de la procédure d’expulsion et les délais associés à chacune d’elles ?  

La première étape consiste à délivrer un commandement de payer, après quoi le locataire a un délai de 6 semaines pour s’exécuter. Ensuite, une assignation est délivrée, avec un délai minimum de 6 semaines entre la notification de l’assignation et l’audience. Ce délai est souvent plus long en raison du manque de disponibilité auprès du tribunal. 

Lors de l’audience, le locataire peut demander un délai pour préparer sa défense, ce qui peut entraîner une deuxième audience avant l’obtention de la décision. Une fois la décision rendue, il faut délivrer un commandement de quitter les lieux, donnant au locataire un délai de 2 mois pour partir. Si le locataire ne quitte pas spontanément les lieux, le bailleur doit demander le concours de la force publique. Le préfet a alors un délai de 2 mois pour accorder ou refuser ce concours. En tout état de cause, l’expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er octobre au 31 mars. 

En combinant tous ces délais, la procédure complète jusqu’à l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique peut durer environ 2 ans. Cependant, il est fréquent que le locataire quitte les lieux avant la fin de la procédure, parfois à réception du commandement de payer ou après le jugement. 

Il existe néanmoins des cas, représentant 5 à 10% des situations, où il est nécessaire d’aller jusqu’à l’expulsion avec le concours de la force publique. Ces cas peuvent impliquer des locataires ayant squatté un lieu ou ayant cessé de payer leur loyer. 

Est-ce que la procédure est différente en cas de situation de squat ? 

Tout à fait. Pour les personnes en situation de squat, c’est-à-dire celles qui sont entrées dans le logement sans avoir de contrat de location, elles ne bénéficient pas du délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux. 

Dès la décision du juge, il est possible de les expulser sans attendre davantage, ce qui peut accélérer quelque peu le processus. 

Quels sont les coûts typiques associés à une procédure d’expulsion locative pour les propriétaires ? 

Il faut prévoir deux séries de coûts. Le premier concerne les frais d’avocat, qui sont fixés sous forme de forfait en début de procédure, offrant ainsi une grande prévisibilité. Le deuxième poste de dépenses concerne les frais d’huissier, chaque acte réalisé par l’huissier étant facturé individuellement. Le montant des frais d’huissier dépend du montant de la dette locative dans le cadre d’une expulsion pour dette locative, ce qui rend ces frais très variables d’un dossier à l’autre. En moyenne, les frais d’huissier se situent entre 500 et 1000 € par dossier pour l’ensemble de la procédure. 

Est-ce que le locataire doit prendre un avocat ? 

Si le locataire est condamné par le tribunal dans le cadre de l’expulsion, il sera tenu de rembourser les frais d’huissier engagés par le propriétaire. En outre, le tribunal pourra également lui imposer de payer une indemnité couvrant les frais d’avocat du propriétaire. Cependant, cette seconde indemnité est fixée librement par le tribunal et peut parfois être inférieure au montant réellement payé par le propriétaire. 

Quels frais supplémentaires peuvent survenir pendant la procédure d’expulsion ? 

En termes de frais supplémentaires, il n’y en a pas vraiment. La seule exception se présente lorsqu’il est nécessaire d’aller jusqu’à l’expulsion par la force publique. Dans ce cas, si l’intervention d’un serrurier est requise pour ouvrir le bien, les frais de serrurier s’ajouteront. À part cela, il n’y a pas de coûts supplémentaires significatifs. 

Existe-t-il des aides financières ou des subventions pour les propriétaires engagés dans une procédure d’expulsion ? 

Pour financer leur procédure d’expulsion, les propriétaires ont plusieurs options. Ils peuvent bénéficier d’une protection juridique, souvent incluse dans l’assurance habitation souscrite pour le bien. Une deuxième possibilité est d’utiliser une garantie des loyers impayés, qui couvre normalement les frais de la procédure. Enfin, si les locataires bénéficient d’une caution professionnelle, les propriétaires peuvent éviter de mener eux-mêmes la procédure d’expulsion. Dans ce cas, c’est la caution qui se chargera d’expulser le locataire pour ne plus avoir à payer les loyers à sa place, et prendra en charge les frais de procédure. 

Quels sont les coûts potentiels en cas de recours de la part du locataire contre l’expulsion ? 

Si le locataire fait appel, cela générera des frais supplémentaires d’avocat, généralement sous forme de forfait déterminé en début de procédure d’appel. Il y aura également un timbre fiscal de 125 € et probablement des frais d’huissier supplémentaires, notamment pour notifier la décision de la Cour d’appel. 

Si le locataire fait appel, reste-t-il dans le logement ? 

En principe, l’exécution provisoire permet de continuer la procédure d’expulsion malgré l’appel. Cependant, il y a deux exceptions : 

1. Si le tribunal a écarté l’exécution provisoire, estimant que cela n’était pas adapté dans ce cas particulier. 

2. Si l’exécution provisoire est maintenue mais que le préfet refuse d’accorder le concours de la force publique. Dans ce cas, en pratique, le locataire restera dans le logement. 

Et si c’est pendant la période hivernale ? 

Pendant la période hivernale, la procédure d’expulsion est suspendue. Toutefois, la procédure d’appel pouvant durer jusqu’à deux ans, il y aura forcément un moment en dehors de la période hivernale où il sera possible de procéder à l’expulsion. 

Procédures d’expulsions de locataires, les aspects pratiques vues par Me Charlotte Sebileau, avocate spécialiste en immobilier 

Quels sont les motifs d’expulsion de locataire ? 

En matière de bail d’habitation, le locataire est très protégé et les conditions d’expulsion sont strictement encadrées. Un propriétaire ne peut pas reprendre son bien sans motif légitime. Il existe deux grands cas de figure où l’expulsion peut être envisagée : 

3. Non-paiement des loyers : C’est le motif le plus fréquent. Si le locataire ne paie pas ses loyers, il viole le contrat de bail, ce qui permet au bailleur de demander l’expulsion. La procédure doit suivre les étapes que nous avons décrites précédemment, en commençant par le commandement de payer. 

4. Récupération du bien par le propriétaire : Si le locataire respecte toutes ses obligations, le propriétaire peut vouloir récupérer son bien pour des raisons spécifiques. Dans ce cas, il doit délivrer un congé au locataire en respectant certaines conditions légales, telles que l’intention de vendre le bien ou de le reprendre pour l’habiter lui-même ou pour un proche. La loi précise quels proches peuvent en bénéficier. Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Pour un logement meublé, l’échéance est annuelle, tandis que pour un logement non meublé, elle est triennale. 

Il est important de noter qu’il ne suffit pas de respecter le délai de 6 mois. Si le bail d’un logement non meublé vient de débuter sa période triennale, il faudra attendre la fin de ces 3 ans pour pouvoir délivrer le congé. Ensuite, il faut attendre de voir si le locataire part spontanément à la date prévue. La plupart des locataires quittent les lieux lorsqu’on leur demande, mais si ce n’est pas le cas, il faudra engager la procédure d’expulsion classique. 

Quels sont les documents nécessaires pour initier une procédure d’expulsion ? 

Parmi les documents nécessaires pour initier la procédure d’expulsion, il y a le contrat de bail. En cas d’impayés de loyer, il faudra également fournir un décompte de la dette locative et le commandement de payer. On peut également ajouter des documents relatifs à la situation du bailleur, surtout s’il y a une urgence à obtenir l’expulsion du locataire. Par exemple, si le bailleur se retrouve dans l’incapacité de payer son crédit parce que le locataire ne règle plus les loyers, il ne faut pas hésiter à joindre ces documents pour renforcer le dossier. 

Quels sont les rôles respectifs du propriétaire, de l’huissier de justice et du tribunal dans une procédure d’expulsion ? 

Le propriétaire a l’initiative de la procédure d’expulsion et fournit au tribunal les documents nécessaires pour permettre de mener à bien le processus. L’huissier joue un rôle crucial à chaque étape de la procédure : il délivre le commandement de payer, l’assignation pour saisir le tribunal, notifie le jugement et le commandement de quitter les lieux, et met en exécution la décision si nécessaire, avec le concours de la force publique. 

Le juge, de son côté, écoute les arguments du propriétaire et du locataire avant de rendre sa décision. Il a la possibilité d’octroyer des délais au locataire. Par exemple, pour un locataire en situation d’impayés, le juge peut accorder des délais pour régulariser la dette locative. Si le locataire respecte ces délais, il ne sera pas expulsé. Dans le cas d’un congé pour vente ou reprise, le juge peut également accorder des délais pour quitter les lieux, permettant ainsi au locataire de se reloger. Cela est particulièrement important pour un locataire en situation de handicap, pour qui un délai de six mois peut être insuffisant pour trouver un nouveau logement, ou pour un locataire ayant de faibles ressources et nécessitant un logement social, vu les délais actuels pour en obtenir un. 

Quels recours sont disponibles pour le locataire contre une procédure d’expulsion, et comment peuvent-ils affecter le processus ? 

Il est important pour le locataire d’être présent dès le début de la procédure d’expulsion, notamment parce que s’il n’est pas présent à l’audience, il est peu probable que le juge lui accorde des délais. Pourtant, il a la possibilité de demander des délais, soit pour le paiement, soit pour quitter les lieux, ce qui peut améliorer sa situation. 

Deuxièmement, pour influencer le processus, le locataire peut déposer un dossier de surendettement s’il est en situation de surendettement. La procédure d’expulsion étant longue, s’il prend des mesures tôt, notamment au stade du commandement de payer, et entame rapidement la procédure de surendettement, il peut éviter l’expulsion. Dès que son dossier est déclaré recevable, il ne pourra plus être expulsé pour cette dette locative. La commission de surendettement décidera ensuite d’un effacement ou d’un étalement de la dette. Tant qu’il respecte cet étalement, il ne sera pas expulsé pour cette dette. 

Et si les propriétaires sont du coup ne peuvent plus rembourser leur crédit et que du coup le locataire a un effacement de dette ? 

Oui, dans cette hypothèse, ce que je recommande à mes clients, c’est d’être vigilant en fonction de la situation du locataire. Si l’on arrive en fin de période, comme à la fin de la période triennale, et que l’on sait que le locataire a déjà bénéficié d’un plan de surendettement ou est en situation de surendettement, il peut être intéressant de lui délivrer un congé pour motif sérieux et légitime. Le fait d’avoir un impayé constitue un motif sérieux et légitime. Ainsi, même si le locataire entame une procédure de surendettement, on pourra obtenir son expulsion sur la base de ce congé. En revanche, si l’on n’a pas délivré ce congé ou si la dette est prise en charge dans le cadre du surendettement, il sera impossible d’obtenir son expulsion. 

En tant que bailleur confronté à des impayés, il ne faut pas attendre trop longtemps pour engager une procédure. Il est incertain que l’argent dû par le locataire soit récupéré, que ce soit dans le cadre d’un surendettement ou par d’autres moyens. Pour récupérer les sommes, encore faut-il que le locataire ait de l’argent. S’il n’y a rien à saisir, on ne récupère rien. Dans la majorité des cas, les bailleurs obtiennent l’expulsion de leurs locataires mais ne récupèrent jamais l’argent. Il est donc crucial de lancer la procédure le plus rapidement possible pour limiter la dette locative, surtout que la procédure elle-même est longue. En comptant une durée de 1 à 2 ans pour la procédure, il faut envisager de subir encore 1 à 2 ans d’impayés en plus de ce qui a déjà été accumulé. 

On peut commencer cette procédure dès le premier mois où il y a un impayé ?  

Oui, étant donné que cela engage beaucoup de frais, on attend généralement au moins 2 mois d’impayés avant de commencer avec le condanement d’impayés. Cependant, c’est un peu au cas par cas, en fonction de ce que l’on sait de la situation du locataire. Par exemple, un locataire qui est entré dans le logement, a payé le dépôt de garantie et le premier mois, puis ne paye plus rien est probablement un professionnel de l’impayé, et dans ce cas, on va agir très rapidement. 

En revanche, pour un locataire présent depuis 10 ans, qui a toujours payé correctement et dont on connaît les difficultés financières, on attend généralement un peu plus longtemps avant d’engager la procédure. 

Quels sont les recours possibles pour un propriétaire si le locataire endommage le bien immobilier avant ou pendant la procédure d’expulsion ? 

Que le bien soit endommagé avant ou pendant la procédure d’expulsion ou durant le bail, le propriétaire aura les mêmes recours. Ce qui compte, c’est le moment où le locataire restitue le bien. Le propriétaire peut conserver le dépôt de garantie, mais généralement, cela ne suffit pas, surtout s’il y a aussi des impayés. Il peut alors demander la condamnation du locataire à régler les réparations locatives. Toutefois, comme le locataire part souvent après la fin de la procédure d’expulsion, cela implique de lancer une nouvelle procédure. 

Le système est très protecteur du locataire, ce qui oblige le bailleur à se prémunir. C’est particulièrement important pour les bailleurs qui possèdent un seul bien immobilier en location et qui ont un crédit à rembourser. Il ne faut pas louer un bien sans être capable d’assumer la totalité des mensualités du crédit sans les loyers. Il est essentiel de se protéger, car même si les situations d’impayés sont rares (2 à 5% des cas), elles peuvent être dramatiques lorsqu’elles surviennent. C’est comparable au risque d’incendie : il est faible, mais il faut absolument être assuré, car les conséquences peuvent être majeures. Ces difficultés peuvent même affecter la vie personnelle et familiale, comme on le voit souvent. 

Nos avocats experts en expulsion locative, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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