Expropriation immobilière : procédure, indemnisation et recours

Définition de l’expropriation immobilière

L’expropriation, c’est le fait pour une personne publique de réquisitionner, soit pour son propre compte, soit pour le compte d’une personne privée agissant en son nom, une assiette foncière bâtie ou non bâtie. Si ce n’est pas bâti, c’est un terrain ; dans le cas contraire, c’est un immeuble, une maison, etc. Le but est d’y accomplir un projet, par exemple de renouvellement urbain, ce qui est fréquent en Île-de-France, où l’on réquisitionne souvent des immeubles en état d’insalubrité avancée pour des projets de rénovation urbaine.

Le périmètre de l’expropriation

On est exproprié parce qu’on est propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une assiette foncière ou d’une propriété bâtie, qui se trouve dans ce qu’on appelle le périmètre de l’expropriation. Ce périmètre est une zone définie par un arrêté préfectoral. Dans le cadre d’une enquête parcellaire, s’il s’avère que votre parcelle est située dans le périmètre d’expropriation, vous serez exproprié.

Les deux phases de l’expropriation : administrative et judiciaire

La procédure d’expropriation comporte deux phases.

• La première phase est administrative. Le préfet prend un arrêté d’expropriation pour cause d’utilité publique (DUP). Cela conduit à une enquête parcellaire et publique pour identifier les terrains concernés et notifier la procédure aux propriétaires, en les invitant à consulter les éléments du projet. Une fois l’utilité publique déclarée, le préfet prend un arrêté de cessibilité qui autorise la cession des parcelles. Cette phase est dite administrative. Elle peut donner lieu à une procédure contentieuse dans la mesure où les arrêtés pris par le préfet sont susceptibles d’un recours pour excès de pouvoir devant le juge administratif.
  
  
• La deuxième phase est judiciaire. Elle permet de rendre effective la cession des propriétés concernées. Elle commence par une ordonnance d’expropriation, généralement à la requête de la personne publique à l’origine de la procédure. Une fois l’ordonnance rendue par le juge d’expropriation, qui siège au tribunal judiciaire, il n’y a plus de retour en arrière. L’ordonnance d’expropriation rend la personne publique propriétaire du bien exproprié, et le rend immédiate cessible à son profit. Toutefois, il est toujours possible de discuter de l’indemnité qui vous sera versée. Si vous acceptez l’offre d’indemnité formulée par l’autorité expropriante, la transaction se passe chez un notaire. Si vous la refusez, la fixation est soumise au juge de l’expropriation.

Indemnisations en cas d’expropriation : quels montants pensez-vous percevoir ?

L’indemnité couvre d’abord le prix du bien, mais aussi les préjudices subis, comme le déménagement ou la remise en relocalisation selon que vous habitez ou louez le bien. L’autorité expropriante vous propose une offre d’indemnité, souvent basée sur une évaluation du domaine de France, qui est rarement à la hauteur du prix du marché. Si vous n’êtes pas d’accord, une procédure indemnitaire peut être engagée. Le commissaire du gouvernement, fonctionnaire rattaché aux services des finances publiques, est chargé de faire une estimation objective de votre bien dans le cadre de la procédure judiciaire, notamment à partir des transactions comparables dans la zone concernée. Si l’estimation ne vous convient pas, vous pouvez la contester, ce qui rend l’accompagnement par un avocat d’autant plus important. Outre le prix du bien, vous pouvez demander une compensation pour les pertes locatives, le temps de relogement, et les préjudices moraux ou accessoires.

Combien coûte un avocat dans le cadre d’une procédure d’expropriation ? Frais et honoraires

Dans une procédure d’expropriation, la représentation par un avocat est obligatoire, car elle se déroule devant le tribunal judiciaire. Il est essentiel de se faire accompagner dès le début, notamment pour s’assurer que les délais et procédures sont respectés, car toute erreur pourrait entraîner une irrecevabilité. Avant le procès, le juge d’expropriation se rend sur place pour prendre connaissance du bien ainsi que de son état, et en présence des parties, ce qui rend la présence de votre avocat indispensable. Le coût d’un avocat varie en fonction de la complexité du dossier et du temps passé, et peut être forfaitisé. À noter que les frais d’avocat sont en partie remboursés par la partie expropriante au titre des frais irrépétibles.

Solutions et recours pour éviter l’expropriation

Il est quasiment impossible d’éviter l’expropriation une fois que la procédure est lancée, surtout si votre bien se situe dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique. Toutefois, vous pouvez tenter de contester l’arrêté préfectoral ou la déclaration d’utilité publique durant la phase administrative. Une fois la phase judiciaire entamée, il n’est plus possible de contester l’expropriation, mais vous pouvez négocier l’indemnisation.

Quels sont les frais à votre charge lors d’une expropriation ?

Les principaux frais à votre charge sont ceux liés à l’accompagnement par un avocat. Même si vous êtes dépossédé de votre bien, vous devez payer ces frais. Si vous êtes une personne morale avec des enjeux importants, vous pouvez aussi faire appel à un expert amiable pour évaluer votre bien. Cependant, vos frais d’avocat sont souvent remboursés en partie par la partie expropriante, en fonction de la décision du tribunal.

Face à la complexité des procédures d’expropriation, il est essentiel d’être bien accompagné pour défendre vos intérêts et maximiser vos chances de recevoir une indemnisation juste.

Nos avocats experts en droit de l’expropriation, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.

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