Impact du projet de Loi de finances 2025 pour les loueurs en meublé non professionnel (« LMNP ») en cas de cession de leur bien, Les conseils de Pierre Darbo

Le PLF pour 2025

Le projet de loi de finances pour 2025 a été déposé à l’Assemblée nationale le 10 octobre 2024.

Face à un climat économique incertain, le gouvernement souhaite augmenter les recettes fiscales de manière significative.

L’article 24 pourrait vous affecter si vous êtes loueur en meublé non professionnel (« LMNP »).

Qui est concerné?

Si votre (vos) location(s) meublée(s) génère moins 23 000 euros de recettes annuelles ou si les recettes sont supérieures à ce montant mais restent inférieures à vos revenus professionnels (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, revenus des gérants), vous êtes considéré par la loi comme loueur en meublé non professionnel.

Ce régime offre de manière avantageuse la possibilité de déduire chaque année une charge (non décaissée) correspondant à l’amortissement de votre bien, annulant le plus souvent l’imposition des loyers.

Cette faculté a grandement contribué à l’attrait du régime de la location meublée.

Régime actuel en cas de cession : application du régime des plus-values immobilières sans réintégration des amortissements

En cas de cession, chaque LMNP peut bénéficier du régime favorable des plus-values immobilières.

La plus-value est calculée sans tenir compte des amortissements qui ont été déduits au fil de l’eau.

De plus, le LMNP peut bénéficier d’abattements pour durée de détention dès la cinquième année suivant l’acquisition, réduisant la plus-value (voire l’exonérant en fonction de la durée de détention) avant son imposition au taux global de 36,2%.

Régime issu du PLF 2025 en cas de cession : réintégration des amortissements

L’article 24 du PLF 2025 propose de changer la façon dont la plus-value sera calculée lors de la cession du bien loué.

Les amortissements déduits viendraient diminuer le prix d’acquisition, augmentant d’autant la plus-value imposable.

Cette mesure s’appliquerait à compter du 1^er janvier 2025 et générerait 200 millions d’euros de recettes supplémentaires.

Quelles sont les conséquences pratiques ?

Pour les LMNP avec une stratégie de détention long terme cette mesure ne sera pas pénalisante car il sera toujours possible de bénéficier de l’amortissement du bien au cours de la location et des abattements pour la durée de détention en cas de cession (exonération de la plus-value au bout de 30 ans de détention) sous réserve que le régime des plus-values immobilières ne soit pas modifié par la loi de finances 2025 adoptée.

Seuls les LMNP avec une stratégie d’achat-revente à court terme seraient impactés.

Suivi du processus législatif : restez informé

Au cours des débats en Commission des finances, un amendement voté prévoyait que cette nouvelle mesure ne s’appliquerait qu’en cas de cession de biens faisant l’objet d’une location de courte durée.

Pourtant, cet amendement n’a pas été repris car la partie recettes du PLF 2025 a été rejetée le 22 octobre par la Commission des finances.

Il est donc nécessaire suivre le processus législatif du PLF 2025.

En cas de vote du budget via le mécanisme de l’article 49-3 de la Constitution, il sera nécessaire de rester attentif pour vérifier si la loi votée reprend ou non cet amendement qui cantonne cette modification aux locations de courte durée.

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