Procédure collective : Quels impacts sur mon bail commercial ? Les conseils de Me Amandine Cazenave

Quel impact une procédure collective a-t-elle sur un bail commercial ?

Le bail commercial est un élément déterminant dans le cadre de la procédure collective, son maintien ou sa résiliation ayant des conséquences sur la situation du débiteur.

Lorsqu’une procédure collective est engagée, elle n’a généralement pas d’incidence directe sur la continuité du bail commercial. Toute clause contraire inscrite dans le bail sera réputée non écrite.

Le bail constitue un « contrat en cours » et résulte de la décision de l’administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire, ou le cas échéant du débiteur, de poursuivre le contrat, et cette décision s’impose au bailleur.

S’il existe des loyers impayés antérieurs, le bailleur devra classiquement déclarer sa créance dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC (Bulletin Officiel Des Annonces Civiles et Commerciales).

Il est important de noter qu’une mise en demeure adressée par le bailleur à l’administrateur ou au liquidateur de se prononcer sur le sort du bail n’entraine pas automatiquement la résiliation du bail en cas de silence. La continuation du contrat de bail commercial est de droit.

Si en revanche l’administrateur, le liquidateur ou le débiteur renonce à la poursuite du contrat, le bail est résilié et le bailleur pourra solliciter des dommages et intérêts dont le montant devra être déclaré au passif.

Peut-on faire jouer la clause résolutoire inscrite dans le bail ?

En ce qui concerne les loyers impayés antérieurs à l’ouverture de la procédure collective, la clause résolutoire ne pourra être activée que si elle a été mise en œuvre avant le début de la procédure collective.

Si aucun jugement définitif n’a été rendu avant le jugement d’ouverture, la clause résolutoire ne sera pas applicable. Ainsi, si au jour de l’ouverture de la procédure collective le jugement constatant le jeu de la clause résolutoire a fait l’objet d’un appel, la cour d’appel ne pourra pas statuer en raison du principe de la suspension des poursuites.

Après l’ouverture de la procédure collective et s’il est décidé de la poursuite du contrat, le bail doit s’exécuter pour l’avenir ce qui implique le règlement des loyers et charges inhérents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture.

En cas d’impayé, le bailleur pourra demander la résiliation du bail commercial. Cependant, cette demande ne peut être effectuée qu’après un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture de la procédure collective.

Une fois ce délai écoulé, le bailleur devra délivrer un commandement de payer, qui doit rester infructueux pendant un mois pour enclencher la procédure de résiliation. Il pourra saisir le juge-commissaire pour qu’il constate la résiliation du contrat ou le président du Tribunal Judiciaire statuant en référé. Il appartiendra également au bailleur de notifier aux créanciers inscrits, c’est-à-dire possédant une garantie, un privilège, sa demande en résiliation du bail.

Le bailleur peut-il déclaré la totalité des loyers et des appels de charge ?

Lors de la déclaration de créance, le bailleur doit être particulièrement attentif aux montants qu’il déclare au titre des charges. Il est courant que les appels de charges et les provisions ne soient pas suffisamment justifiés par le bailleur, ce qui contrevient à une jurisprudence constante.

En effet, le bailleur a l’obligation de prouver que les charges et provisions sont dûment justifiées. Si ce n’est pas le cas, le locataire peut demander le remboursement intégral des sommes versées au titre des charges non justifiées.

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