Bail d’habitation : tout comprendre sur la procédure d’expulsion

Quand pouvez-vous demander une expulsion ?

En tant que bailleur, vous pouvez être amené à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire. L’expulsion implique la libération forcée du logement : départ des occupants et évacuation des meubles et effets personnels du locataire. Cependant, vous ne pouvez pas demander l’expulsion pour n’importe quel motif. Voici les principaux cas de figure.

Motifs valables pour une procédure d’expulsion

Les motifs d’expulsion peuvent inclure :

• Défaut de paiement du loyer et/ou des charges
• Absence d’assurance locative
• Dégradations du logement
• Troubles de voisinage répétés et prouvés en justice
• Maintien dans les lieux malgré une notification de congé

Le motif le plus fréquent reste le non-paiement du loyer.

Les étapes clés d’une procédure d’expulsion

La procédure d’expulsion se déroule en deux phases : l’obtention d’un jugement d’expulsion (A) et la mise en œuvre de l’expulsion avec la force publique si nécessaire (B).

A) Obtenir un jugement d’expulsion

La demande d’expulsion doit être formulée en justice, car vous ne pouvez pas agir de manière autonome (comme changer les serrures). Voici les étapes à suivre :

1. Commandement de payer
   Si votre locataire est en retard de paiement, la première étape est de faire signifier un commandement de payer par un huissier, mentionnant la clause résolutoire du bail (article 24-I de la loi du 6 juillet 1989). Si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, le commandement de payer est notifié par le commissaire de justice à la CCAPEX

Si le locataire ne règle pas sa dette dans un délai de six semaines, vous pouvez saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

2. Assignation
   Le JCP du Tribunal Judiciaire est compétent pour l’expulsion. Vous devez le saisir par voie d’assignation, un acte préparé par un avocat et délivré par un huissier. Dans certains cas, un délai de 6 semaines est imposé avant l’audience pour informer la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), et le préfet doit être notifié par lettre recommandée.

3. Audience et procédure devant le juge
   Vous pouvez vous présenter à l’audience sans avocat. Lors de cette première audience, votre locataire peut demander un renvoi pour préparer sa défense, ou l’affaire pourra être plaidée immédiatement. Le locataire peut solliciter des délais de paiement (jusqu’à trois ans), suspendant ainsi la clause résolutoire tant qu’il respecte les échéances. Il peut également demander un délai pour quitter le logement (de 3 mois à 3 ans selon l’article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

B) Expulsion effective du locataire

Si le Juge prononce l’expulsion, vous pouvez en obtenir l’exécution par l’intermédiaire d’un huissier, voire par la force publique si nécessaire.

1. Exécution par huissier de justice
   L’huissier signifiera au locataire le jugement et un commandement de quitter les lieux sous deux mois (article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Si la situation le permet, l’huissier contacte le locataire pour convenir du jour de l’expulsion et informe également le maire et le préfet de son intervention (article L412-5 du Code des procédures civiles d’exécution). Le locataire peut demander un délai supplémentaire pour quitter les lieux soit en référé, soit auprès du Juge de l’exécution.

2. Exécution par la force publique
   Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier pourra demander au préfet le concours de la force publique (article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution). Ce processus peut prendre du temps, et dans certains cas, le concours de la force publique peut être refusé. Si, après deux mois, le préfet n’accorde pas ce concours, vous pouvez engager une action en responsabilité contre l’État (article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Durée moyenne d’une procédure d’expulsion

La procédure d’expulsion peut durer entre 18 et 24 mois depuis le commandement de payer jusqu’à l’expulsion effective. Ce délai se divise en deux phases : la phase judiciaire (A) et la phase d’exécution du jugement (B).

A) La phase judiciaire

L’obtention d’un jugement d’expulsion prend en moyenne entre 6 et 14 mois, selon les étapes suivantes :

• Tentative de règlement amiable : 1 mois
• Signification d’un commandement de payer : 6 semaines
• Assignation : 6 semaines à 6 mois
• Décision de justice : 2 à 6 mois

B) La phase d’exécution du jugement d’expulsion

Après le jugement, l’expulsion effective peut prendre entre 4 et 16 mois. Ce délai peut être prolongé si le Juge accorde des délais au locataire ou si la réquisition de la force publique prend du temps.

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