Pourquoi un bail commercial en tacite prolongation peut-il devenir un piège ?
Le bail commercial est conclu pour une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans (article L.145-4 du Code de commerce), sauf exceptions comme les baux dérogatoires ou les conventions d’occupation précaire.
Le format classique est souvent un bail « 3/6/9 », où la durée est segmentée en périodes triennales.
Exemple : votre bail débute le 1er janvier 2016 et se termine le 31 décembre 2024. Mais que se passe-t-il si aucune action n’est entreprise à cette date ?
La loi dispose qu’en l’absence de congé ou de demande de renouvellement du bail commercial, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée (article L.145-9 alinéa 2 du Code de commerce).
Dans cette situation, vous conservez le droit de poursuivre l’exploitation de votre fonds de commerce dans les mêmes conditions que celles fixées par le contrat initial. Mais attention : cette situation, en apparence stable, présente de nombreux risques pour vous en tant que locataire.
Quels sont les risques d’un bail en tacite prolongation ?
Un départ précipité pourrait non seulement entraîner des frais de déménagement imprévus, mais aussi un impact négatif sur votre chiffre d’affaires, surtout si vous devez relocaliser votre activité dans un quartier moins stratégique.
1. Votre bail peut être résilié à tout moment
Contrairement à un bail commercial initial ou renouvelé, où le congé du bailleur est strictement encadré (périodes triennales et motifs spécifiques), un bail en tacite prolongation est beaucoup plus vulnérable.
- Le bailleur peut vous donner congé à tout moment, moyennant un préavis d’au moins six mois, prenant effet le dernier jour du trimestre civil.
- Cette résiliation imprévisible peut compromettre votre activité commerciale.
Exemple :
Votre bail initial prend fin le 31 décembre 2024. Si vous n’avez pas demandé de renouvellement, le bail se prolonge tacitement. Le 25 janvier 2025, votre bailleur vous notifie un congé qui prendra effet le 30 septembre 2025 (dernier jour du trimestre civil). Vous êtes alors contraint de libérer les locaux en moins de neuf mois, mettant en péril la continuité de votre activité.
2. Vous vous exposez à un déplafonnement du loyer
La tacite prolongation vous rend également vulnérable à une révision brutale de votre loyer :
- En cas de renouvellement du bail pendant la tacite prolongation, le nouveau loyer peut être recalculé en fonction des changements des facteurs locaux de commercialité (article L.145-34 du Code de commerce).
- Si votre bail dépasse 12 ans, le déplafonnement du loyer devient automatique, sans justification requise par le bailleur.
Reprenons notre exemple : le bail initial était conclu pour une durée courant du 1er janvier 2016 jusqu’au 31 décembre 2024.
Ni le bailleur, ni le locataire, ne sollicitent le renouvellement du bail avant le 31 décembre 2024.
Le bail va donc se poursuivre en tacite prolongation à compter du 1er janvier 2025.
D’importants travaux ont lieu à proximité du commerce considéré en 2025. Il peut s’agir du prolongement d’une ligne de tramway avec des arrêts desservis à proximité du commerce ; de la construction d’ensemble immobilier avec de nombreux logements ; de l’embellissement d’une place ; etc… Des travaux qui augmentent l’attractivité du local.
Le 25 janvier 2026, le bailleur délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement. Le bail sera donc renouvelé à compter du 1er octobre 2026.
A cette date, le bailleur pourra revendiquer un déplafonnement du loyer du fait des embellissements du quartier au cours de l’année 2025.
Des conséquences financières importantes : le lissage et les risques d’un déplafonnement prolongé
Si le bailleur et vous-même ne parvenez pas à un accord sur le nouveau loyer lors d’un renouvellement, ce dernier peut engager une action en justice pour en fixer le montant. Le délai légal pour engager cette action est de deux ans à compter de la date d’effet du nouveau bail (article L.145-37 du Code de commerce).
Exemple pratique : si votre bail est renouvelé au 1er octobre 2026, le bailleur pourra demander la fixation judiciaire du nouveau loyer jusqu’au 30 septembre 2028.
Pendant cette procédure souvent longue, une expertise judiciaire peut être nécessaire pour évaluer le loyer. Bien que la loi impose un mécanisme de lissage limitant l’augmentation annuelle à 10 % du loyer précédent, la régularisation de l’arriéré peut s’avérer complexe à gérer financièrement.
Cela peut fragiliser votre entreprise, voire la pousser à la cessation d’activité en cas de régularisation rétroactive importante. Le bailleur, quant à lui, court également le risque de ne pas récupérer sa créance si votre société entre en procédure collective.
Attention particulière aux baux prolongés au-delà de 12 ans :
Si votre bail se prolonge tacitement pendant plus de 12 ans, vous vous exposez à une situation encore plus défavorable :
- Déplafonnement automatique du loyer : le bailleur n’a plus besoin de prouver un changement des facteurs locaux de commercialité.
- Absence de lissage : la hausse de loyer n’est pas limitée à 10 % par an et peut entraîner une augmentation brutale et insoutenable pour votre entreprise.
Si votre bail dépasse 12 ans en tacite prolongation, non seulement le loyer peut augmenter brutalement, mais cette hausse pourrait déséquilibrer vos finances. Pire encore, votre entreprise pourrait se retrouver dans l’incapacité de s’adapter à ces coûts imprévus, augmentant le risque de faillite.
Comment éviter les pièges de la tacite prolongation ?
1. Demandez le renouvellement de votre bail avant son terme
La demande de renouvellement protège vos droits et assure une stabilité essentielle pour votre activité. Celle-ci doit être effectuée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce.
2. Anticipez les négociations avec votre bailleur
En entamant les discussions en amont, vous pouvez éviter des augmentations soudaines de loyer ou des résiliations imprévues.
3. Faites appel à un avocat expert en baux commerciaux
Un avocat peut vous accompagner dans :
- L’analyse de votre contrat
- La gestion des négociations avec le bailleur
- La contestation d’un congé ou d’une révision abusive du loyer
Préservez vos droits et sécurisez votre activité
Un bail en tacite prolongation peut sembler pratique à court terme, mais il comporte des risques financiers et juridiques considérables.
Vous êtes locataire d’un bail en tacite reconduction et vous trouvez dans l’une de ces situations, faites-vous assister.
Nos avocats experts en baux commerciaux, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
AGN AVOCATS – Pôle Immobilier
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72
