Une situation délicate et réglementée
L’expulsion d’un locataire est toujours un sujet sensible, mais lorsque le locataire est âgé, la complexité juridique augmente. La loi française prévoit des protections spécifiques pour les seniors, surtout lorsqu’ils se trouvent dans des situations de précarité. En tant que propriétaire, pouvez-vous agir ? En tant que locataire senior, quels sont vos droits ?
Cet article vous éclaire sur les dispositions légales en vigueur et les recours possibles.
La loi encadre strictement les conditions dans lesquelles un locataire de plus de 65 ans peut être expulsé. Deux situations doivent être distinguées :
- Vous avez commis une faute (impayés, absence d’assurance, troubles du voisinage…)
- Votre bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter ou le vendre
Dans les deux cas, votre âge et vos ressources peuvent influencer la procédure d’expulsion ou de congé.
Résiliation judiciaire du bail : l’âge ne vous rend pas inexpulsable
Même après 65 ans, vous pouvez être expulsé si vous manquez à vos obligations de locataire. Cela peut donner lieu à une procédure judiciaire visant à résilier votre bail.
Des délais pour quitter les lieux peuvent vous être accordés
Conformément à l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut vous accorder un délai de 1 mois à 1 an pour quitter le logement si vous ne pouvez pas vous reloger dans des conditions normales.
Le juge tiendra compte, entre autres, de :
- votre âge et état de santé,
- vos démarches pour vous reloger,
- votre bonne ou mauvaise volonté,
- votre situation financière et familiale
(voir article L.412-4 du même code).
Le préfet peut refuser le concours de la force publique
Si, malgré une décision de justice, vous restez dans les lieux, le bailleur doit demander le concours de la force publique au préfet pour faire exécuter l’expulsion.
Le préfet appréciera les circonstances, en particulier votre âge, avant de décider. En pratique, près d’un tiers des demandes sont refusées (source : Rapport de la Cour des Comptes, 2022, 5e chambre, 1re section, S2022-1933).
En cas de refus, le bailleur peut engager une action contre l’État (article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Congé pour vente ou reprise : une protection renforcée
Si votre bailleur souhaite vous donner congé à l’échéance du bail, la loi du 6 juillet 1989 vous protège sous certaines conditions.
Êtes-vous concerné par cette protection ?
Vous bénéficiez d’une protection renforcée si :
- Vous avez plus de 65 ans à la date de fin du bail,
ET - Vos ressources sont inférieures aux plafonds légaux fixés pour l’attribution de logements sociaux.
Exemple : pour une personne seule vivant hors Île-de-France, le plafond est de 21 878 € par an (chiffres 2023, Arrêté du 27 décembre 2022).
Cette protection s’applique également si une personne de plus de 65 ans à votre charge vit habituellement dans le logement.
Des exceptions pour certains bailleurs
Le bailleur peut vous donner congé sans vous reloger si :
- lui-même a plus de 65 ans,
- ou ses ressources sont inférieures aux plafonds susmentionnés.
(Article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, confirmé par le Conseil constitutionnel le 26 mai 2023, décision n°2023-1050)
Que doit contenir l’offre de relogement ?
Lorsque le bailleur est tenu de vous reloger, le logement proposé doit être :
- Décent, au sens de la loi (absence de risques pour la santé, performance énergétique minimale inférieure à 450 kWh/m²/an – Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, art. 3 bis)
- Adapté à vos besoins (santé, situation familiale, superficie – art. 13 bis de la loi du 1er septembre 1948)
- Compatible avec vos ressources (vous devez pouvoir en payer le loyer)
- Situé à proximité, dans la même commune ou à moins de 5 km (articles 13 bis et suivants de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948)
Si vous êtes confronté à une telle situation, nos avocats experts en droit locatif peuvent vous accompagner pour sécuriser vos démarches, qu’il s’agisse de défendre vos droits en tant que propriétaire ou de préserver votre logement en tant que locataire.
Nos avocats experts en droit locatif, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
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