Pourquoi la régularisation des charges locatives suscite-t-elle autant de litiges ?
La régularisation des charges locatives est une obligation légale pour tout propriétaire louant un logement, mais elle est aussi une source fréquente de tensions entre bailleurs et locataires. Cette procédure consiste à ajuster les provisions versées par le locataire en fonction des dépenses réelles engagées par le propriétaire pour l’entretien et la gestion de l’immeuble.
Les erreurs fréquentes dans les régularisations de charges
Plusieurs situations peuvent engendrer des conflits entre les parties :
- Montants disproportionnés
Si la régularisation fait apparaître un solde élevé, le locataire peut suspecter une erreur ou un abus. Cela est fréquent lorsque le propriétaire ne procède pas à une régularisation annuelle, laissant s’accumuler plusieurs exercices non régularisés.
- Mauvaise répartition des charges
Certaines dépenses ne peuvent pas être répercutées sur le locataire. La liste des charges récupérables par le bailleur est strictement encadrée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Par exemple, les dépenses liées aux grosses réparations (ravalement de façade, remplacement d’un ascenseur…) ne peuvent pas être facturées au locataire. Pour en savoir plus sur les obligations du bailleur, consultez notre article sur les réparations dans le bail commercial.
Exemple pratique : un propriétaire facture au locataire des travaux de réfection de la toiture. Ce type de dépense étant considéré comme une grosse réparation, il ne peut pas être récupéré via les charges locatives.
- Absence de justificatifs
Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit fournir un décompte précis des charges et mettre à disposition les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien…). À défaut, le locataire peut contester la régularisation.
Comment bien encadrer la régularisation des charges locatives ?
Voici les règles et bonnes pratiques que chaque bailleur et locataire doit connaître pour éviter les litiges :
- Obligation de régularisation annuelle
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la régularisation des charges doit être effectuée au moins une fois par an. En cas de manquement à cette obligation, le locataire peut exiger la régularisation rétroactive dans la limite de trois ans. Si vous êtes concerné par une situation similaire, découvrez notre article sur la caution et la régularisation des charges.
- Délai de prescription
Le propriétaire peut réclamer un solde de charges jusqu’à trois ans après la date d’exigibilité, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, les sommes ne peuvent plus être exigées.
- Charges récupérables vs charges non récupérables
Seules les charges récupérables peuvent être imputées au locataire. Elles comprennent notamment :
- L’entretien des parties communes (nettoyage, électricité…)
- Les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères)
- Les frais liés aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif…)
En revanche, les dépenses liées aux grosses réparations ou à l’amélioration de l’immeuble restent à la charge du propriétaire.
- Conseils pratiques pour les bailleurs
- Anticiper la régularisation : gardez une trace de toutes les dépenses et procédez à une régularisation annuelle pour éviter l’accumulation des soldes.
- Informer en toute transparence : fournissez un décompte détaillé des charges et mettez à disposition les pièces justificatives pour faciliter la compréhension et éviter les contestations.
- Conseils pratiques pour les locataires
- Vérifiez les montants réclamés : assurez-vous que les charges demandées correspondent à des dépenses réellement engagées et récupérables.
- Demandez les justificatifs : si vous avez un doute sur le montant réclamé, n’hésitez pas à demander les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien, relevés de charges…).
En cas de contestation, vous pouvez envisager une démarche amiable ou une médiation. Pour en savoir plus sur les solutions amiables, consultez notre article sur les nouvelles règles d’expulsion.
Exemples concrets de régularisation de charges locatives
- Cas 1 : régularisation annuelle classique
Monsieur A. verse une provision mensuelle de 100 € pour les charges locatives. À la fin de l’année, le propriétaire établit un décompte montrant que les charges réelles s’élèvent à 1 200 €. Monsieur A. n’a rien à payer, car les provisions correspondent exactement au montant réel.
- Cas 2 : régularisation tardive
Madame B. quitte son logement en janvier 2025. En mars 2026, elle reçoit une demande de régularisation des charges pour l’année 2024. Bien que la demande soit tardive, elle reste légale car elle intervient dans le délai de trois ans prévus par la loi.
- Cas 3 : mauvaise répartition des charges
Monsieur C., locataire d’un appartement, reçoit une régularisation de charges incluant des frais de réparation de l’ascenseur. En vérifiant les factures, il constate que les frais concernent le remplacement complet de l’ascenseur, une dépense non récupérable par le propriétaire. Il conteste donc cette régularisation sur le fondement du décret de 1987.
Que vous soyez bailleur ou locataire, une bonne compréhension des règles en vigueur vous permettra de mieux défendre vos intérêts et d’éviter les erreurs coûteuses.
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