DPE, ERP, diagnostics… : quelles sont vos obligations avant de signer un bail commercial ?

Pour la mise en location d’un bien immobilier à usage commercial, le bailleur est légalement tenu d’annexer au contrat de bail certains diagnostics techniques. Ces diagnostics obligatoires sont essentiels pour garantir la sécurité, la santé des occupants du local commercial et renseigner le preneur sur son niveau de consommation énergétique.

Ces diagnostics sont ceux habituellement rencontrés dans le domaine de l’immobilier, on retrouve donc le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et son système de notation en fonction de la consommation énergétique et de la quantité d’émission de gaz à effet de serre du bien loué. L’Etat des risques (ER) renseignant le preneur sur les risques auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) est aussi requis. Enfin, pour les locaux se situant dans des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997, un Diagnostic Technique Amiante (DTA) sera nécessaire.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un élément clé dans la liste des diagnostics techniques obligatoires. Prévu par les articles L126-28 et 29 du Code de la construction et de l’habitation, le DPE évalue la consommation d’énergie du local sur une année, notamment en matière de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il fournit une classification énergétique du local, permettant au preneur commercial d’en évaluer la performance énergétique. Cette classification sous forme de lettres allant de A à G devant obligatoirement figurer sur les annonces de location permet aux candidats locataires de comparer objectivement les différents locaux pouvant accueillir leur entreprise.

Même si cette annexe est le plus souvent obligatoire pour les locaux commerciaux, il existe un certain nombre d’exceptions permettant d’y déroger. Parmi les cas les plus fréquents, on trouve les locaux à usage artisanal ou industriel, dans lesquels le système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine consomme une faible quantité d’énergie comparée celle nécessaire aux activités économiques (usines, ateliers, etc…). Autres exceptions : les bâtiments indépendants d’une surface inférieure à 50m² ou ceux ne disposant pas d’un système de chauffage ou de refroidissement.

Une fois réalisé, le DPE est valable 10 ans, ce qui permet parfois aux parties de réutiliser un diagnostic réalisé à l’occasion d’une précédente location ou à l’occasion de l’acquisition du bien. Toutefois, en raison d’un changement dans les règles de calcul de ce diagnostic, les DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 ne sont plus valables et ceux réalisés, entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont que jusqu’au 31 décembre 2024.

L’Etat des risques (ER)

L’État des Risques anciennement dénommé ERNT, ERNMT ou encore ESRIS doit être inclus dans le contrat de bail commercial si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité définies par décret. Il a vocation à informer le futur locataire sur les risques auxquels le bien immobilier est exposé dont notamment les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou encore lié à l’exposition au radon.

Ce document n’étant valable que six mois, il devra être renouvelé à chaque nouvelle mise en location afin d’être annexé au bail commercial conformément à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement.

Le Diagnostic Technique Amiante (DTA)

Le Diagnostic Technique Amiante est une obligation pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il vise à protéger la santé des personnes travaillant dans le local et doit être effectué par un expert certifié et formé au risque amiante. Sa durée de validité est illimitée dès lors qu’il relève l’absence d’amiante, dans le cas contraire elle est de 3 ans.

L’article R1334-29-5 du Code de la santé publique n’oblige pas expressément le bailleur à annexer ce diagnostic mais à le mettre à disposition des occupants de l’immeuble. Ce dernier est généralement annexé pour faciliter la preuve de cette mise à disposition.

Le cas des baux mixtes

En présence d’un bail mixte, c’est à dire un bail commercial portant sur local comportant une partie habitation, l’ensemble des diagnostics obligatoires pour les baux d’habitation doivent être annexés. Il conviendra dans ce cas de figure -en plus des diagnostics déjà énumérés- d’annexer au sein d’un dossier de diagnostic technique, selon les cas un état relatif à l’installation électrique ou gaz, un diagnostic bruit, un diagnostic relatif à la présence de termites, de mérules ou encore de plomb.

Quelles sanctions ?

Le fait pour le bailleur de ne pas annexer l’ensemble de ces diagnostics l’expose à une amende ainsi qu’à une action en responsabilité civile de la part du preneur pouvant donner lieu au paiement de dommages et intérêt. Pour ce qui est de l’Etat des Risques, son absence peut entrainer la diminution du loyer par voie judiciaire voire la résolution du bail (Art. L125-5 du Code de l’environnement).

Plus généralement, l’article 1112-1 du Code civil impose aux parties une obligation d’information précontractuelle. Cette obligation concerne les informations dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Les informations contenues dans ces diagnostics pouvant entrer dans cette définition, le fait pour le bailleur de ne pas les annexer l’expose à une action en nullité du contrat pour vice du consentement.

Les autres annexes obligatoires

En plus de ces diagnostics, d’autres annexes sont obligatoires en matière de baux commerciaux. Tel est le cas de l’état récapitulatif des travaux réalisé par le bailleur dans les trois dernières années précédant la prise d’effet du bail et celui relatif aux travaux prévisionnels envisagés pour les trois prochaines années (Art. L145-40-2 du Code de commerce).

S’ajoute à cela l’annexe environnementale qui ne concerne que les locaux à usage de bureau ou commerces dont la surface est supérieure ou égale à 2000 m². Prévue par l’article L125-9 du Code de l’environnement, elle a vocation à informer le preneur sur les caractéristiques environnementales du bien dans le but d’améliorer la performance énergétique des locaux.

Pour les locaux situés dans des bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface supérieure ou égale à 1 000 m², une nouvelle annexe émanant du Dispositif Eco-énergie Tertiaire est à prévoir. Il s’agit de l’attestation numérique annuelle générée par la plateforme OPERAT évaluant le respect des obligations de réduction de consommation d’énergie portée par ce dispositif (Art. L174-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Nos avocats experts en baux commerciaux, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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