Guide du bail commercial

Le bail commercial, un contrat entre ordre public et liberté de rédaction

Le bail commercial est le contrat le plus couramment utilisé dans la vie des affaires pour réaliser la mise à disposition de locaux commerciaux ou industriels à un locataire qui va y exercer son activité. Le contrat de bail commercial est un contrat soumis à des règles d’ordre public de protection qui figurent aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.

Cela signifie que si toutes les conditions sont réunies, le bail est automatiquement qualifié de bail commercial et si les parties lui ont donné un autre nom, alors le bail pourra être requalifié en justice.

Si la liberté contractuelle permet d’aménager un bail commercial sur de nombreux points, le contrat de bail commercial reste gouverné par des règles impératives d’ordre public sur des sujets importants comme la durée, le droit de résiliation triennale, le droit au renouvellement, le droit de céder le bail, les règles de fixation et de déplafonnement des loyers, le droit à déspécialisation de l’activité, le droit à une indemnité d’éviction.

Le choix entre bail commercial ou bail professionnel

Les locaux de bureaux peuvent aussi être concernés par un bail commercial mais dans ce cas et selon la nature de l’activité du locataire, un arbitrage entre bail commercial et bail professionnel devra avoir lieu. Si les deux contrats permettent de mettre à disposition les locaux à un locataire contre le paiement d’un loyer, ils se distinguent sur de nombreux points. Sur la durée, le bail commercial a une durée de 3,6,9 ans et le locataire peut sortir tous les trois ans ou se maintenir sans possibilité pour le bailleur de le forcer à arrêter. A l’inverse, dans le bail professionnel, la durée est de six ans, le locataire peut sortir à tout moment moyennant un préavis de six mois et le bailleur peut arrêter le contrat au bout des six ans sans aucune indemnité avec un préavis de six mois également.

Il faut toujours noter la possibilité d’opter au statut des baux commerciaux pour un locataire qui serait dans le champ d’application du bail professionnel. Pour cela, il faut que le bail commercial mentionne une option claire au statut des baux commerciaux et aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce tout en renonçant à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986.

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial correspond au principe 3,6,9. La durée du contrat est bien de neuf ans mais le locataire dispose tous les trois ans de la possibilité de résilier ce contrat que le bailleur n’a pas en principe lors de ces périodes triennales et sauf renouvellement du bail.

Bail dérogatoire, bail de courte durée, bail précaire

Il est permis de déroger à cette durée en prévoyant une durée plus courte, c’est ce que l’on appelle le bail précaire ou le bail dérogatoire ou le bail de courte durée qui peut être conclu pour une durée maximum de trois ans. Ce bail de courte durée peut être très utile dans certaines situations où le bailleur ne veut pas entrer dans le statut et aussi quand le locataire veut tester un concept avant son déploiement.

Le droit au bail

Le bail commercial recouvre aussi un droit au bail au profit du locataire. Cela signifie que le locataire qui conclut un bail commercial dispose d’un actif valorisable à son patrimoine qui peut être cédé à un nouveau locataire ou au repreneur du fonds de commerce. Le bailleur ne peut pas s’opposer à cette cession mais il peut l’encadrer.

Le droit au bail peut être parfois cédé seul mais il arrive fréquemment qu’il s’agisse d’une cession de fonds de commerce à un repreneur ou à un successeur qui va exploiter la même activité. Cette qualification, cession de bail ou cession de fonds de commerce a des conséquences importantes sur le formalisme obligatoire, les publicités légales et la fiscalité.

Au moment de la conclusion du bail, diagnostics, caution, dépôt de garantie, paiement pas-de porte ou droit d’entrée

Au moment de la conclusion du bail commercial et de l’entrée dans les lieux, plusieurs étapes sont nécessaires.

Tout d’abord, des diagnostics obligatoires doivent être réalisés. Cela concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’état des risques (ER) et le Diagnostic Technique Amiante (DTA). Le fait pour le bailleur de ne pas transmettre et joindre ces diagnostics l’expose à une amende ainsi qu’à une action en responsabilité civile.

Ensuite, arrive la question des garanties dans le bail commercial et notamment la caution dans le bail commercial et le dépôt de garantie qu’il convient de verser. Ces sujets sont essentiels car en cas de non-paiement des loyers ou de dégradation des locaux, le bailleur cherchera à activer ces protections pour se faire payer.

Enfin, un état des lieux devra intervenir au moment de l’entrée dans les lieux pour fixer la qualité des locaux et déterminer si des dégradations ultérieures seront imputables au locataire ou au bailleur car elles existaient déjà. Il est recommandé de faire réaliser cet état des lieux par constat d’huissier. 

Il faut aussi rappeler qu’au moment de la signature du bail commercial, le locataire peut être amené à payer un pas-de-porte ou droit d’entrée au profit du bailleur généralement qui vas estimer que ce paiement compense la qualité de l’emplacement et aussi l’octroi de droits importants issus du statut des baux commerciaux.

Les réparations dans le bail commercial

La négociation puis la rédaction du bail commercial va souvent poser la question des réparations à effectuer en cours de bail pour savoir qui du locataire ou du bailleur va supporter ces réparations. Cette question est connue mais il faut être très vigilant. En effet, l’article 606 du code civil laisse les grosses réparations généralement au bailleur mais l’article 1720 de ce code prévoit que le bailleur est tenu de l’ensemble des réparations autres que locatives sans pour autant en proposer une définition. Il faut donc être très précis dans la rédaction du bail commercial

Le renouvellement du bail

Au terme du bail commercial, l’enjeu du renouvellement ou du non-renouvellement est central aussi bien pour le locataire que pour le bailleur. Et dans cette situation, c’est généralement le locataire qui a un avantage car il dispose du droit au renouvellement du bail qu’il lui suffit d’activer. Deux conditions sont toutefois nécessaires, il faut que l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel se soit réalisée dans les lieux et de manière ininterrompue au cours des trois années précédant la demande de renouvellement. Dans ces conditions, le locataire peut faire sa demande de renouvellement par courrier recommandé ou par acte d’huissier. Le renouvellement du bail commercial peut également se faire à l’initiative du bailleur. L’article L145-9 du Code de commerce consacre cette démarche sous le nom de congé avec offre de renouvellement, mais il peut aussi s’agir d’une prolongation tacite en l’absence de congés par les parties.

Le loyer du bail commercial

Le loyer du bail commercial est évidemment au cœur de toutes les négociations car il est un élément central de relation financière entre le bailleur et le locataire. La fixation du loyer mais aussi son indexation sont; les deux points d’attention principaux dans les baux commerciaux qui ont pris d’autant plus d’importance avec les révisions de loyer récentes causées par le jeu des indices

Nous répondons ici à plusieurs questions pratiques et concrètes :

• Comment est fixé un loyer de bail commercial ?
• Comment évolue le loyer ?
• Quel indice choisir pour l’évolution ?
• Comment fonctionne la variation du loyer du bail commercial ?
• Comment rattraper une augmentation de loyer ?
• Les cas de déplafonnement du loyer

La résiliation du bail commercial

Il existe plusieurs manières de résilier un bail commercial et on peut avoir trop tendance à évoquer rapidement la résiliation illégitime suivie d’une demande d’indemnité d’éviction alors qu’il faut évoquer toutes les possibilités de résiliation.

La résiliation pour faute est une cause de résiliation. Cette résiliation répond à des conditions de forme précises avec une mise en demeure de se conformer adressée par lettre recommandée ou par acte d’huissier mais si le locataire ne corrige pas les reproches formulés, alors le bail peut être résilié et le locataire peut être condamné au paiement de dommages et intérêts.

En l’absence de congé ou de renouvellement, le bail commercial bascule en prolongation tacite. Durant cette période, le contrat se poursuit dans les mêmes termes pour une durée indéterminée. Au cours de cette prolongation, les parties sont libres de solliciter de renouvellement ou à l’inverse de donner congé.

L’article L145-4 du Code de commerce prévoit la possibilité pour les parties de déroger à la faculté de résiliation triennale offerte au preneur sous réserve que la durée du bail soit supérieure à 9 ans, ce qui permet à certains bailleurs de sortir du bail sans indemnité à ce moment-là.

La résiliation amiable est aussi une possibilité et il arrive souvent que les parties au bail commercial se mettent d’accord sur les modalités de rupture

L’indemnité d’éviction

En fin de bail commercial et c’est une vraie particularité de ce contrat, le locataire évincé par le bailleur qui ne pourra plus exploiter son commerce dans ces lieux a le droit à une indemnité d’éviction. Cette indemnité suppose évidemment une exploitation régulière du fonds par un locataire bien immatriculé au registre du commerce et des sociétés et dans ce cas, le locataire peut prétendre à une indemnité de déplacement lorsque le fonds est réputé transférable. A l’inverse, lorsque le refus de renouvellement entraine la perte du fonds de commerce, il s’agira d’une indemnité de remplacement. Les chiffres peuvent rapidement être importants et il faut souvent une expertise pour apprécier ce montant.

Des indemnités de remploi peuvent aussi être payées, par exemple pour compenser les frais et la fiscalité nécessaires à l’acquisition d’un nouveau droit au bail.

Des exceptions existant au paiement de cette indemnité en cas de résiliation du bail pour faute du locataire ou en cas d’offre de remplacement.

Nos avocats experts en baux commerciaux, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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