L’indemnité d’éviction

Parmi les droits conférés au preneur par la signature d’un bail commercial, le plus emblématique d’entre eux est sans conteste, le droit au renouvellement. Cette prérogative permet au preneur dont le bail arrive à expiration, d’en obtenir le renouvellement autant de fois qu’il le souhaite. Le bailleur souhaitant s’opposer à ce renouvellement est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction visant à compenser ce refus. Cette indemnité présente un caractère obligatoire qui lui est conféré par l’article L145-14 du Code de commerce, sa valeur est souvent dissuasive puisqu’elle peut aisément dépasser celle du fonds exploité dans le local loué. La maitrise de ses composantes et règles de calcul est un préalable indispensable à la prise d’une décision éclairée. En cas d’erreur le bailleur bénéficie tout de même d’un droit de repentir dont l’exercice entrainera nécessairement le renouvellement du bail.

Les conditions du droit à indemnité d’éviction

Pour bénéficier d’une indemnité d’éviction, le preneur à bail commercial devra nécessairement remplir les conditions du droit à renouvellement. L’indemnité d’éviction ayant vocation à compenser la privation de ce droit par la volonté du bailleur.

Le droit au renouvellement, prévu par l’article L145-15 du Code de commerce est subordonné à trois conditions cumulatives :

• La première de ces conditions est l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel dans les lieux loués.
• Ensuite, cette exploitation doit s’être poursuivie de manière ininterrompue au cours des trois années précédant la demande de renouvellement. Ainsi le preneur qui aurait cessé d’exploiter le fonds pendant plusieurs mois au cours de ces trois années se retrouverait déchu de son droit à renouvellement.
• Enfin, le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon son activité. Cette immatriculation doit en outre faire apparaître l’adresse du local dont le renouvellement est demandé et l’activité exercée. A titre d’exemple, pour exercer son droit, une société exploitante, en plus d’être régulièrement immatriculée, devra avoir créé l’établissement secondaire correspondant au local loué et déclaré l’activité qu’elle y exerce.

Quelles exceptions ?

Le droit au renouvellement du preneur pourra valablement être refusé par le bailleur pour un motif grave et légitime lié à l’inexécution de ses obligations contractuelles par le preneur. A titre d’exemple, on peut citer le non-paiement des loyers, des charges ou encore l’utilisation des locaux pour une activité non prévue par le bail sans autorisation du bailleur. En de telles circonstances, le bail prendra fin sans qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due.

D’autres exceptions sont à dénombrer, il s’agit de la construction ou reconstruction avec offre d’un local de remplacement, la démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste et enfin la reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial.

Quels sont les composants de l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires.

L’indemnité principale prends la forme d’une indemnité de déplacement lorsque le fonds exploité dans le local concerné par le refus de renouvellement est réputé transférable. A l’inverse, lorsque le refus de renouvellement entraine la perte du fonds de commerce, il s’agira d’une indemnité de remplacement.

Quelle que soit la nature de l’indemnité principale, elle sera nécessairement accompagnée de diverses indemnités accessoires. La somme de l’indemnité principale et des indemnités accessoires constitue le montant total de l’indemnité d’éviction.

L’indemnité de déplacement

Le refus de renouvellement est présumé entrainer la disparition du fonds. Néanmoins, comme le prévoit l’article L145-14 du Code de commerce, le bailleur peut apporter la preuve contraire et ainsi minorer le montant de l’indemnité principale. Pour ce faire, le bailleur doit apporter la preuve que le fonds exploité dans le local loué est transférable sans perte significative de clientèle. Ce sera par exemple le cas lorsque le bailleur mettra en évidence l’existence d’un local aux caractéristiques similaires dans le voisinage immédiat et surtout libre de toute occupation. Dans cette hypothèse, l’indemnité principale prends la forme d’une indemnité de déplacement.

L’indemnité de déplacement est nécessairement inférieure à la valeur marchande du fonds. Elle correspond à la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé si le bail avait été renouvelé et le loyer du nouveau local. A ce montant est ensuite appliqué un coefficient qui prend en compte la nature de l’activité et la qualité de l’emplacement.

L’indemnité de remplacement

Faute pour le bailleur d’apporter la preuve que le fonds est transférable sans perte significative de clientèle, l’indemnité principale prendra la forme d’une indemnité de remplacement. Son montant correspond à la valeur marchande du fonds de commerce sans pouvoir être inférieur à la valeur de l’indemnité de remplacement.

Diverses méthodes existent pour estimer la valeur marchande d’un fonds de commerce néanmoins le juge privilégie le plus souvent la méthode dite traditionnelle basée sur les usages. Cette méthode consiste généralement à appliquer au chiffre d’affaires annuel moyen des trois derniers exercices, un coefficient qui différera en fonction des usages de la profession considérée, lorsque de tels usages existent.

Les indemnités accessoires

Quelle que soit la nature de l’indemnité principale, cette dernière est complétée par un certain nombre d’indemnités accessoires. Il s’agira par exemple de l’indemnité de “remploi” qui a vocation à compenser les frais et la fiscalité nécessaires à l’acquisition d’un nouveau droit au bail. Il est d’usage de la fixer forfaitairement sous la forme d’une fraction de l’indemnité principale généralement comprise entre 8% et 12%. Autre exemple, celle visant à compenser le “trouble commercial” c’est-à-dire l’impact concret qu’a pu avoir la perspective de la perte du fonds de l’établissement sur les performances de l’entreprise et de ses dirigeants. Pour compenser ce ralentissement d’activité l’usage est de prendre en compte un montant forfaitaire correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE). Citons enfin, l’indemnité pour perte sur stock qui vise à compenser le preneur de l’impossibilité d’écouler toute ou partie de son stock du fait de l’éviction, par exemple lorsqu’il s’agit de denrées périssables. Sera également indemnisé, le manque à gagner lié au fait que le commerçant ait eu à brader certains articles en raison de leur saisonnalité comme ce sera par exemple le cas en matière de prêt à porter.

Quel est le montant de l’indemnité d’éviction ?

Bien que cette situation soit assez rare, le montant de l’indemnité d’éviction peut être décidé d’un commun accord entre les parties à l’occasion du refus de renouvellement. Compte tenu des enjeux financiers qui en découlent et du caractère variable de l’estimation de ses composantes tels que la valeur du fonds de commerce ou le droit au bail, l’indemnité d’éviction fait généralement l’objet d’expertises. En présence d’expertises contradictoires ou simplement d’un désaccord entre les parties, la question du montant de l’indemnité d’éviction fera l’objet d’une fixation judiciaire.

Au cours de la procédure de fixation, le juge pourra s’appuyer le cas échéant sur les rapports d’expertise des parties ou diligenter sa propre expertise. Le juge chargé de fixer le montant de l’indemnité d’éviction n’est toutefois pas lié par les rapports d’expertises et reste libre d’appliquer des abattements ou des majorations sur les montants qui lui sont présentés.

Le droit de repentir

Le bailleur qui souhaiterait revenir sur sa décision de priver son locataire de son droit au renouvellement peut exercer son “droit de repentir”. Cette faculté prévue par l’article L145-58 du Code de commerce peut être exercée par le propriétaire dès lors que le preneur est encore dans les lieux et n’a pas engagé de processus irréversible de départ. Le droit de repentir peut être exercé à tout moment durant la procédure de fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction et jusqu’à 15 jours après que la décision qui en est l’aboutissement soit passée en force de chose jugée. L’exercice de cette prérogative irrévocable a pour effet d’entrainer le renouvellement immédiat du bail sauf à ce qu’elle soit exercée avant l’arrivée du terme du bail, auquel cas la prise d’effet sera différée au lendemain du terme. Aucun formalisme particulier n’est exigé pour l’exercice de ce droit du moment qu’il est notifié de manière claire et non équivoque au preneur.

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