La durée du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Sa durée est un élément essentiel à la fois pour le locataire, qui souhaite s’assurer une certaine stabilité dans son activité, et pour le bailleur, qui recherche un revenu régulier. La durée du bail commercial est régie par des règles spécifiques, distinctes de celles du bail civil ou encore du bail professionnel. Le Code de commerce fixe en effet une durée minimale et prévoit des possibilités de dérogation. En outre, la vie de ce contrat est ponctuée d’échéances triennales qui permettent au locataire de mettre un terme à la location de manière anticipée et lui valent son surnom de « bail 3-6-9 ». Cet article se propose d’examiner en détail les différents aspects de ce sujet crucial et complexe qu’est la durée du bail commercial.

Quelles durées minimales et maximales ?

La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans (Art. L145-4 du Code de Commerce). Cependant le statut des baux commerciaux ne prévoit pas de durée maximale, aussi il est fréquent de rencontrer des baux commerciaux de 10 ans voire de 12 ans dans certains cas. À noter qu’au-delà de 12 ans il est nécessaire de passer par un notaire afin d’établir un bail commercial authentique.

La durée choisie pour le bal commercial il n’est pas anodine, elle a un impact sur les règles applicables au contrat. En effet les baux commerciaux d’une durée supérieure à 9 ans ne sont pas concernés par le plafonnement du loyer de renouvellement (Cour de Cassation 3^e Chambre civile 13 novembre 1997, 95-18.017). Cela signifie qu’en cas de renouvellement l’augmentation du loyer ne sera pas limitée à celle de l’indice depuis la prise d’effet mais pourra correspondre à la valeur locative en vigueur au moment du renouvellement sans que les parties n’aient à apporter la preuve de l’exitance d’un motif de déplafonnement. C’est cette particularité qui explique historiquement la popularité des baux de 10 ans. Cette popularité n’est pas près de décliner car depuis la loi dite “Pinel” de 2014 (Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) le fait de choisir une durée de bail supérieure à 9 ans permet également de stipuler des « périodes fermes », c’est à dire faire valablement renoncer le locataire à son droit de donner congé à l’occasion des échéances triennales du bail.

Les échéances triennales

La vie du bail commercial est ponctuée d’échéances qui interviennent tous les 3 ans à compter de la prise d’effet du bail. A l’occasion de chacune de ces échéances triennales, le locataire a la possibilité de donner congé à son bailleur sans avoir à attendre le terme du bail. Cette faculté obéit à un certain formalisme. Le preneur doit respecter un préavis de 6 mois avant d’adresser sa demande soit par signification de commissaire de justice, soit par courrier recommandé en prenant soin d’apposer certaines mentions obligatoires prévues par l’article L145-4 du Code de commerce. Cette démarche ne doit pas être prise à la légère car en cas de non-respect du formalisme le congé n’aura aucune valeur et le locataire sera tenu d’attendre la prochaine échéance triennale pour mettre un terme au bail.

Le bailleur qui souhaite se prémunir de cette éventualité, peut négocier avec son preneur lors de la conclusion du bail sa renonciation à une ou plusieurs de ces échéances triennales. À noter que la stipulation de ces périodes fermes ne sera possible que pour les baux dont la durée est supérieure à 9 ans ou notamment pour les baux conclus à usage exclusif de bureaux (Article L145-4 Alinéa 2 du Code de commerce).

Peut-on déroger à ces règles de durée ?

Il est possible contractuellement d’aller au-delà de la durée classique de 9 ans du bail commercial, il est en revanche impossible de stipuler une durée inférieure. Le seul moyen pour les parties d’échapper à ces contraintes de durée – et à la plupart des règles impératives du statut des baux commerciaux par la même occasion – va être de conclure un « bail précaire » ou un « bail dérogatoire ».

Le plus fréquent d’entre eux, le bail précaire est un contrat par lequel des parties normalement dans l’obligation de conclure un bail commercial font choisir de s’en affranchir pour une durée limitée. Ce contrat dont la durée est libre, ne pourra toutefois dépasser les 3 ans renouvellements inclus. Son cadre légal régit par l’article L145-5 du Code de commerce offre une grande liberté aux parties puisque le statut des baux commercial se trouve écarté et avec lui des prérogatives telles que le droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction du preneur. Cependant, si le locataire n’est pas invité à quitter les lieux à l’arrivée de son terme, s’opère automatiquement entre les parties un véritable bail commercial avec application pleine et entière du statut.

Le bail précaire, plus rare est quant à lui dépourvu de durée. Il est possible d’y recourir uniquement en présence d’un facteur de précarité extérieur aux parties. Il peut s’agir par exemple, d’un arrêté de démolition frappant le local, condamnant de manière certaine ce dernier à être détruit sans que la date exacte de cette destruction ne soit connue. Lorsque cette condition de précarité se réalise ou cesse d’exister, le bail prend fin. L’article L145-5-1 du Code de Commerce précise, comme pour le bail dérogatoire, que le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à ce contrat.

Quelles modalités de renouvellement ?

Qu’il s’agisse d’un bail de 9 ans ou plus, l’arrivée du terme est l’occasion pour les parties de s’accorder sur la poursuite du bail qui nécessitera un renouvellement ou bien un congé.

Le renouvellement obéit à certaines règles, en effet, le preneur qui souhaite demander le renouvellement de son bail devra agir par courrier recommandé ou signification dans les 6 mois qui précèdent le terme en observant rigoureusement le formalisme de l’article L145-10 du Code de commerce. Si l’initiative vient du bailleur ce dernier devra, quant à lui, respecter un préavis de 6 mois pour adresser son congé avec offre de renouvellement nécessairement par signification de commissaire de justice (L145-9 et L145-11 du Code de Commerce). Une fois ces formalités réalisées le renouvellement s’opère pour une durée de 9 ans aux conditions du bail échu sauf accord contraire des parties.

Si en revanche, l’une ou l’autre des parties souhaite mettre fin au bail il conviendra d’adresser un congé. Si le preneur est à l’initiative, il devra adresser son congé au bailleur par courrier recommandé ou signification en respectant un préavis de 6 mois. L’arrivée du terme offre également la possibilité au Bailleur de mettre un terme au bail sous réserve d’offrir à son preneur une indemnité d’éviction dont le montant élevé se révèle souvent dissuasif.

La prolongation tacite

Il arrive parfois que le bail commercial arrive à son terme sans que l’une ou l’autre des parties n’aient sollicité son renouvellement. Dans cette éventualité, le contrat perdure et bascule en « prolongation tacite ». Cette prolongation vient conférer au bail commercial en cours une durée indéterminée. Durant cette période, l’une ou l’autre des parties va pouvoir solliciter le renouvellement du contrat ou au contraire donner congé. Le renouvellement devra se faire dans les mêmes formes qu’en fin de bail et prendra nécessairement effet au début du deuxième trimestre civil suivant la demande. Là encore le bailleur qui souhaite donner congé à son preneur ne pourra échapper à l’indemnité d’éviction.

Si la prolongation tacite a le mérite de conférer une certaine souplesse au bail commercial elle doit néanmoins être abordée avec prudence. En effet, lorsqu’un bail de 9 ans atteint les 12 ans par le jeu de la prolongation tacite, le loyer de renouvellement peut être déplafonné.

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