La résiliation du bail commercial

Le bail commercial est un contrat singulier à bien des égards et notamment quant à sa durée. Celle-ci ne peut être inférieure à 9 ans. Le statut des baux commerciaux prévoit cependant la possibilité pour les parties de mettre fin au contrat à son échéance mais également sous certaines conditions en cours de vie. En effet, le preneur dispose de la faculté de donner congé à l’occasion de chacune des échéances triennales que jalonnent le contrat ainsi qu’à son terme. Le bailleur quant à lui devra attendre le terme et s’acquitter d’une indemnité d’éviction sauf en cas de non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles, en actionnant la clause résolutoire. L’envoi d’un congé tout comme l’usage de la clause résolutoire nécessite cependant l’observations de règles strictes en termes de préavis et de formalisme qu’il convient de maitriser au risque de voir ces démarches privées de tout effet. Enfin, lorsque la volonté de mettre fin au bail est commune aux parties, bailleur et preneur peuvent à tout moment conclure une convention de résiliation anticipée dont ils décident du contenu.

Comment résilier un bail commercial avant terme ?

Bien que la durée minimum d’un bail commercial soit de 9 ans, l’article L145-4 du Code de commerce énonce la possibilité de donner congé à l’occasion de chaque échéance triennale. Ainsi pour un bail de 9 ans, le preneur a la possibilité donner congé à son bailleur au terme de la troisième et de la sixième année. Ce congé peut également être donné à l’échéance du bail suivant les mêmes modalités.

Cette faculté de résiliation triennale n’est en revanche pas ouverte au bailleur qui devra impérativement attendre le terme du bail (Article L145-9 du Code de Commerce). A noter que l’envoi d’un congé sans offre de renouvellement entraîne pour le bailleur l’obligation de verser à son locataire une indemnité d’éviction dont le montant peut dépasser la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loué ce qui est souvent dissuasif.

La résiliation pour faute

Le bailleur dispose de la possibilité de résilier le bail à tout moment par le jeu de la clause résolutoire. Cette clause insérée dans le bail commercial a vocation à sanctionner le non-respect par le preneur de ses obligations contractuelles. Il peut s’agir par exemple, d’un défaut paiement du loyer, des charges ou du non-respect de la destination contractuelle.

Conformément à l’article L. 145-41 le bailleur devra au préalable signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire. En l’absence de régularisation par le preneur dans un délais d’un mois, la clause sera acquise, offrant la possibilité au bailleur de résilier le bail avant son terme sans verser d’indemnité d’éviction. Il en ira de même lorsqu’en fin de bail il apportera la preuve que le preneur ne remplit pas les conditions du droit au renouvellement.

Quel préavis respecter ?

Le preneur souhaitant donner congé à son bailleur à l’occasion d’une échéance triennale peut le faire soit par signification de commissaire de justice, soit par courrier recommandé conformément à l’article L145-4 du Code de commerce. Cette démarche ne doit pas être prise à la légère car en cas de non-respect de ce formalisme le congé n’aura aucune valeur et le locataire sera tenu d’attendre la prochaine échéance triennale pour mettre un terme au bail.

En plus de ce formalisme, le preneur doit respecter un préavis de 6 mois. Ce délai de préavis est le même lorsque le bailleur donne congé au preneur, nécessairement en fin de bail. S’agissant d’un délai minimum, rien n’empêche l’auteur du congé de signifier sa volonté plus de 6 mois avant.

La date à prendre en considération pour le respect de ce délai de préavis est la date de réception du congé par son destinataire. Dans l’hypothèse où le congé est signifié par acte de commissaire de justice, la date prise en compte est celle du premier passage du commissaire de justice. La situation peut être plus complexe lorsque le congé est adressé par courrier recommandé notamment en cas d’absence du destinataire. Pour pallier à ces difficultés l’article R145-38 du Code de commerce impose de prendre en considération la date de première présentation du courrier et ce même si le courrier n’est jamais récupéré par son destinataire.

Comment donner congé en cours de prolongation tacite ?

En l’absence de congé ou de renouvellement, le bail commercial bascule en prolongation tacite. Durant cette période, le contrat se poursuit dans les mêmes termes pour une durée indéterminée. Au cours de cette prolongation, les parties sont libres de solliciter de renouvellement ou à l’inverse de donner congé.

A défaut de terme ou d’échéances triennale, les règles changent. Ainsi, bailleur et preneur vont pouvoir donner congé selon les mêmes règles de forme mais pour le dernier jour de chaque trimestre civil avec un préavis de 6 mois. A titre d’exemple, si le preneur souhaite donner congé pour le 30 septembre, il devra adresser son congé au bailleur au plus tard le 31 mars de la même année.

Bien que ce congé demeure sans conséquences financières pour le preneur, le bailleur lorsqu’il est à l’origine du congé, reste tenu d’offrir à son locataire une indemnité d’éviction.

Peut-on se rétracter après l’envoi d’un congé ?

Quelle que soit la partie qui en est à l’initiative, l’envoi d’un congé est une décision lourde de conséquences. Par cette démarche, le preneur perd l’emplacement physique de son fonds de commerce et renonce au bénéfice de son indemnité d’éviction. Le bailleur quant à lui, retrouve la pleine disposition de son local mais s’oblige le plus souvent à verser à son preneur une importante somme d’argent, l’indemnité d’éviction.

Compte tenu de ce qui précède, l’auteur du congé peut légitimement être pris de regrets et souhaiter se rétracter, une telle rétractation est cependant impossible pour le preneur. Le Code de commerce ne prévoyant pas cette faculté ; le congé sera effectif à la date visée dès réception par le bailleur. Reste pour le preneur, la possibilité de solliciter, auprès du propriétaire, un accord amiable visant à en annuler les effets.

En revanche, le bailleur qui souhaiterait revenir sur sa décision de donner congé à son preneur peut exercer son “droit de repentir”. Cette faculté prévue sous l’article L145-58 du Code de commerce peut être exercée par le propriétaire dès lors que le preneur est encore dans les lieux et n’a pas engagé de processus irréversible de départ. Le droit de repentir peut être exercé à tout moment durant la procédure de fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction et jusqu’à 15 jours après que la décision qui en est l’aboutissement soit passée en force de chose jugée. L’exercice de cette prérogative irrévocable a pour effet d’entrainer le renouvellement immédiat du bail sauf à ce qu’elle soit exercée avant l’arrivée du terme, auquel cas la prise d’effet sera différée au lendemain du terme. Aucun formalisme particulier n’est exigé pour l’exercice de ce droit du moment qu’il est notifié de manière claire et non équivoque au preneur.

Peut-on priver le preneur de son droit de résiliation triennale ?

L’article L145-4 du Code de commerce prévoit la possibilité pour les parties de déroger à la faculté de résiliation triennale offerte au preneur sous réserve que la durée du bail soit supérieure à 9 ans. Ainsi, les baux d’une durée supérieure à 9 ans pourront comporter une clause par laquelle le preneur renonce à une ou plusieurs de ses facultés de résiliation triennales, instaurant ce que l’on appelle communément une “période ferme”.

La résiliation amiable

Indépendamment des règles relatives au congé ou à la clause résolutoire, les parties qui souhaitent d’un commun accord, mettre un terme au bail, restent libres de le faire. Cette décision prendra la forme d’un accord de résiliation amiable anticipée pouvant intervenir à tout moment. Cette convention stipule impérativement une date de prise d’effet à laquelle le bail se trouvera résilié et peut prévoir le versement d’une indemnité visant à compenser le caractère anticipé de cette résiliation.

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