Le bail commercial

Il existe différents types de contrats permettant de mettre en location un local en fonction de l’usage envisagé. Les locaux à usage de stockage (s’ils ne sont pas indispensables à l’exploitation du fonds de commerce), ou encore les locaux visant à accueillir des activités purement civiles (associations) se louent le plus souvent aux termes d’un bail civil. Ceux destinés à accueillir une profession libérale (professions médicales, avocats, architectes…) relèvent quant à eux du bail professionnel. Enfin les locaux destinés à accueillir un fonds de commerce, fonds artisanal ou fond industriel font nécessairement l’objet d’un bail commercial également appelé « bail 3-6-9 ». Le bail commercial est régi par un statut d’ordre public, le statut des baux commerciaux codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Historiquement destiné à protéger le locataire commerçant, l’étendue des droits qu’il tire de ce statut est tel que l’on parle communément de « propriété commerciale ». 

La signature d’un bail commercial est un engagement fort tant pour le preneur qui s’engage sur une durée minimale de 3 ans que pour le bailleur en raison du droit au renouvellement illimité de son locataire.

Un bail obligatoire 

Le Code de commerce dispose que les parties ont l’obligation d’avoir recours à un bail commercial pour encadrer leurs rapports locatifs dès lors que certains prérequis sont réunis. Ces critères cumulatifs mis en avant par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce sont au nombre de quatre. On trouve tout d’abord l’existence d’un bail, entendre par là un loyer, exit donc les mises à disposition à titre gratuit sans contrepartie. Le second critère tient en la consistance du local loué puisque qu’il vise un immeuble bâti présentant un caractère de solidité et de fixité suffisant ce qui exclut les terrains nus même si la jurisprudence a de plus en plus tendance à retenir le concept plus flexible de surface d’exploitation stable et permanente (Cour de Cassation 3e Chambre civile 19 janvier 2005, 03-15.283).  Le troisième critère est celui de l’exploitation d’un fonds, qu’il soit de nature commerciale, industrielle ou artisanale. Cette exploitation suppose l’existence d’une clientèle propre et autonome par un locataire libre dans sa gestion. Enfin le dernier critère est celui de la bonne immatriculation du locataire, au registre du commerce ou au registre national des entreprises.. [CS1] 

Quelles sont les principales caractéristiques du bail commercial ? 

Le bail commercial comporte un grand nombre de particularités. Sa durée tout d’abord, elle ne peut être inférieure à 9 ans et devra faire l’objet d’un acte authentique pour dépasser les 12 ans. Cette durée est rythmée par une succession d’échéances triennales à l’occasion desquelles le preneur pourra donner congé au bailleur sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. À l’issue de sa durée initiale, le preneur dispose d’un droit à en obtenir le renouvellement. Prérogative qui ne pourra lui être refusé par le bailleur sauf pour ce dernier à lui verser une coûteuse indemnité d’éviction qui peut dépasser la valeur marchande du fonds ! Si aucune des parties ne sollicite son renouvellement, le bail commercial se poursuit automatiquement pour une durée indéterminée, c’est la prolongation tacite. Au cours de cette prolongation, les parties peuvent, à tout moment, et sous réserve de respecter un préavis de 6 mois, décider de renouveler le bail ou à l’inverse de donner congé. Si ce congé est à l’initiative du bailleur, l’indemnité d’éviction reste due. 

Pour ce qui est du loyer, si sa fixation initiale est libre, son évolution est en revanche encadrée. En cours de bail, l’évolution du loyer est généralement traitée par une clause d’indexation conventionnelle annuelle. Cette clause suit l’évolution d’un indice (généralement ILC ou ILAT) de manière automatique. À défaut, le statut des baux commerciaux prévoit un mécanisme de révision légale pouvant intervenir à l’initiative de l’une des parties au bail lorsque le loyer n’a pas évolué depuis au moins trois ans. Une fois le bail arrivé à terme, en cas de renouvellement, le loyer est cette fois-ci plafonné à l’évolution de l’indice (ILC ou ILAT). Dans certain cas, ce loyer peut être déplafonné, c’est le cas par exemple pour les baux d’une durée supérieure de 9 ans. En complément du loyer, le bailleur a la possibilité de récupérer certaines charges sur le preneur si le bail le prévoit.  Depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges ne peuvent être refacturées, c’est par exemple le cas des dépenses relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil.[CS2] 

Autre particularité, le preneur à bail commercial a la capacité de céder sa position contractuelle. Le bailleur ne pourra s’y opposer si la cession de ce droit au bail se fait via la cession de son   fonds de commerce[CS3] . Dans cette hypothèse, le cessionnaire vient aux droits du cédant et le bail se poursuit. 

Comment échapper au statut du bail commercial ?

Le Code de commerce prévoit la possibilité pour les parties d’écarter l’application du statut des baux commerciaux même lorsque ses conditions sont remplies, il s’agit du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire.

Le bail dérogatoire régit par l’article L145-5 du Code de commerce est un contrat permettant aux parties d’écarter l’application des règles du bail commercial d’un commun accord pendant une durée de 3 ans maximum. Une fois cette durée atteinte, le preneur doit être invité à quitter les lieux faute de quoi il s’opère entre les parties un nouveau bail pleinement soumis au statut des baux commerciaux.

Plus rare, la convention d’occupation précaire, prévue à l’article L145-5-1 du Code de commerce, permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux, sans limite de temps, mais uniquement en présence d’un facteur de précarité extérieur aux parties, on le rencontre, par exemple, pour des locaux situés dans un immeuble frappé d’un arrêté de démolition. 

Peut-on opter pour le bail commercial ? 

Lorsque les conditions d’application du statut ne sont pas réunies, les parties disposent tout de même de la possibilité de conclure volontairement un bail commercial, il s’agit de la soumission volontaire au statut. Dans cette hypothèse, l’ensemble des règles du bail commercial s’imposeront aux parties y compris le droit au renouvellement du preneur et son pendant le droit de bénéficier d’une indemnité d’éviction lorsque ce renouvellement lui est refusé. Même s’il peut paraître contraignant le bail commercial est gage de sécurité et de pérennité pour les parties ce qui explique sa popularité.

Nos avocats experts en baux commerciaux, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

 [CS1]L’ensembles des commerçants, artisans et agriculteurs sont désormais concernés par l’immatriculation au RNE, qui est désormais un registre unique.

 [CS2]Je ne sais pas si l’on peut renvoyer vers cet article pour aller plus loin :  https://www.agn-avocats.fr/blog/bail-commercial/les-reparations-dans-le-bail-commercial-agn-avocats/

 [CS3]Le droit au bail fait partie du fonds de commerce. La cession du droit au bail sera l’un des éléments cédés dans le cadre de la cession du fonds de commerce

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