Le droit au bail commercial

Le droit au bail commercial se définit comme le droit dont bénéficie le locataire d’utiliser ses locaux pendant une certaine durée. Il est constitué de l’ensembles des prérogatives conférées au preneur par son bail commercial ainsi que des obligations auquel il est assujetti. Elément majeur du fonds de commerce, industriel ou artisanal, il contribue à sa valorisation. Cessible individuellement ou dans le cadre de la cession du fonds, il permet au cessionnaire de venir aux droits du cédant eu égard au local exploité.

Que recouvre le droit au bail ?

Conformément aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, les locaux destinés à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal font nécessairement l’objet d’un bail commercial. Ce type de bail confère un grand nombre d’avantages au preneur tels qu’une longue durée de jouissance, l’encadrement de l’évolution du loyer, l’impossibilité de se voir refacturer certaines charges et surtout le droit au renouvellement.

Ce droit à renouvellement est particulièrement intéressant en ce que son usage n’est pas limité dans le temps. Un bail commercial est donc potentiellement renouvelable à l’infini. De plus le loyer de renouvellement est – hors cas de déplafonnement – plafonné à l’évolution de l’indice sur la période.

En fonction de sa rédaction, un bail commercial peut également comporter un certain nombre d’obligations contraignantes auxquelles le preneur devra se conformer s’il souhaite conserver le bénéfice de son bail. A titre d’exemples, on peut citer la refacturation de la taxe foncière, le transfert de la charge de la vétusté, des mises aux normes à condition qu’ils ne relèvent pas de grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil ou encore la présence d’une clause de loyer sur chiffre d’affaires.

Quelle valorisation pour le droit au bail ?

La valorisation du droit au bail est principalement déterminée en fonction du type de local, de la qualité de l’emplacement, de ses équipements, du montant du loyer et des obligations respectives des parties propres à chaque bail commercial. Ainsi, un bon emplacement au loyer faible va contribuer à faire montant la valeur du droit au bail quant à l’inverse la présence d’une clause de loyer sur chiffre d’affaires ou le caractère refacturable de la taxe foncière vont minorer cette valeur.

Cette valorisation dépend également du niveau de l’offre sur le marché.

Le droit au bail peut-il être cédé ?

Si un marché des droits aux baux existe, c’est bien parce que ce droit au bail est cessible. Le statut des baux commerciaux permet en effet au preneur de céder sa qualité de partie à ce contrat à un tiers. Ainsi, sous réserve de respecter un certain formalisme, le cessionnaire pourra bénéficier de l’ensembles des droits et obligation dont bénéficiait le cédant dont le droit au renouvellement.

Même si le Code de commerce est muet sur le sujet, les baux commerciaux comportent quasi systématiquement une clause selon laquelle le preneur s’interdit de céder son droit au bail sans l’accord du bailleur. Ces clauses peuvent également imposer un formalisme ou soumettre l’opération à certaines conditions. L’analyse du bail est donc un préalable indispensable.

En revanche, l’article L145-16 du Code de commerce interdit au bailleur de s’opposer à la cession du droit au bail par le preneur lorsque cette dernière intervient dans le cadre de la cession de son fonds de commerce. Toute stipulation contraire étant réputée non écrite, cet article permet ainsi au preneur de céder son droit au bail sans avoir à recueillir l’accord du bailleur.

La portée de cet article est toutefois à nuancer puisque qu’en l’état actuel de la jurisprudence, le bailleur est en mesure de stipuler une clause d’agrément. Cette clause permet au bailleur de subordonner toute cession de fonds à l’obtention préalable de son agréement. A noter que cet agrément ne pourra être refusé que pour de justes motifs tels que le manque de solvabilité ou de notoriété de l’acquéreur pressenti.

Le bail peut également comporter une clause obligeant le preneur à céder son fonds par acte authentique ou encore un droit de préférence au profit du bailleur devant être purgé préalablement à toute cession.

De telles clauses ont souvent pour effet de conduire cédant et cessionnaire à négocier avec le bailleur permettant à ce dernier de garder une certaine maitrise sur cette opération aux lourdes conséquences.

Quelles conséquences pour le bailleur en cas de cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail entraine pour le bailleur un changement de preneur. Même si ce nouveau preneur est tenu de se conformer à l’ensemble des obligations issues du bail commercial, il n’est pas rare que des incidents de paiement surviennent.

Pour pallier cette éventualité, il est fréquent que le bail comporte une clause de solidarité. Cette clause a pour effet d’engager solidairement cédant et cessionnaire au paiement du loyer et des charges sur une certaine durée ne pouvant dépasser trois ans. Le bailleur va ainsi pouvoir obtenir de son ancien locataire le règlement des éventuels impayés imputables à son locataire actuel.

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