Le loyer du bail commercial

En matière de baux commerciaux, le loyer est un paramètre central de la relation entre le bailleur et le preneur. Cette obligation essentielle à la charge du preneur vient en contrepartie de l’obligation essentielle du bailleur que constitue la mise à disposition du local. En dépit des nombreuses règles impératives présentes au sein du statut des baux commerciaux, la fixation du loyer initial reste libre. Les dispositifs d’encadrement des loyers en place dans certaines villes en tension pour les logements ne s’appliquent pas non plus aux locaux destinés à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Une fois le bail signé, l’évolution du loyer reste cependant encadrée. La variation du loyer par le jeu de la clause d’indexation ou de la révision légale est en principe limitée à l’évolution de l’indice choisi par les parties sur la période, il en va de même pour le loyer de renouvellement. Ces mesures visant à protéger le locataire et ainsi pérenniser l’activité économique comportent toutefois certaines exceptions. La connaissance du cadre légal attaché au loyer du bail commercial apparait ainsi comme un atout décisif tant pour le bailleur que pour le preneur.

Comment est fixé un loyer de bail commercial ?

La fixation du loyer initial du bail commercial est à la discrétion des parties. Les articles L145-1 et suivant du Code de commerce n’encadrent aucunement cet élément du bail initial de sorte que le montant retenu va dépendre de la négociation précontractuelle intervenue entre les parties. Ainsi rien n’empêche le bailleur d’exiger un loyer attractif ou au contraire prohibitif du moment que ce montant est accepté par le preneur.

La négociation du loyer initial doit prendre en compte divers facteurs, tels que l’emplacement du local, sa superficie, les caractéristiques spécifiques du secteur d’activité, et les investissements éventuels devant être réalisés par le preneur pour adapter le lieu à ses besoins.

Comment évolue le loyer ?

Une fois fixé, ce loyer va pouvoir évoluer en cours de vie du contrat. Cette évolution est encadrée par deux mécanismes celui de la révision légale et celui de l’indexation.

La révision légale est régie par les articles L145-37 et suivants du Code de commerce. Elle permet à l’une ou l’autre des parties de solliciter l’adaptation du loyer en fonction de l’évolution d’un indice sur une période d’au moins trois ans.

L’indexation quant à elle nécessite d’avoir été prévue par bail via une clause d’indexation conventionnelle également appelée clause d’échelle mobile. Cette clause a pour effet de faire évoluer le loyer de manière automatique, en général de manière annuelle, en fonction de l’évolution d’un indice.

Quel indice pour l’évolution ?

Pour ce qui de la révision légale, depuis la loi dite “Pinel” du 18 juin 2014, l’indice à prendre en compte est imposé aux parties. Ainsi, en présence d’une activité commerciale ou artisanale l’indice à prendre en compte sera nécessairement l’indice des loyers commerciaux (ILC). En revanche, pour les locaux utilisés pour une activité de bureau, libérale ou d’entrepôt logistique, l’indice applicable sera l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En ce qui concerne la clause d’indexation conventionnelle, les parties sont libres de choisir l’indice qu’elles souhaitent voir appliquer. Ainsi, en plus de l’ILC ou de l’ILAT, les parties peuvent opter pour l’indice du cout de la construction (ICC).  L’article L112-2 du Code monétaire et financier, impose toutefois que l’indice choisi soit en relation directe avec l’objet de la convention et suggère d’opter pour l’un des trois indices précités.

Le choix de l’ICC pour l’application de la clause d’échelle mobile est néanmoins à déconseiller. En effet, cet indice n’étant pas applicable au mécanisme de la révision légale, il pourrait entrainer de nombreuses procédures de révision légale visant pour le preneur à ramener le loyer à l’évolution de l’ILC en cas d’augmentation drastique de l’ICC, compliquant ainsi la gestion locative du bien.

Comment fonctionne la variation du loyer du bail commercial ?

Le loyer du bail commercial peut varier de deux manières en cours de bail, en vertu d’une clause d’indexation conventionnelle ou par le biais d’une révision légale.

La stipulation d’une clause d’indexation conventionnelle est une pratique courante dont le succès est principalement dû à son caractère automatique. En effet, en présence d’une telle clause, le loyer sera automatiquement augmenté ou diminué en fonction de l’évolution de l’indice sur la période considérée, généralement annuelle. Le bailleur pourra directement appeler le loyer ainsi obtenu sans besoin d’accomplir une quelconque diligence et ce pour chaque période d’indexation.

A l’inverse, le mécanisme de la révision légale ne peut intervenir avant un délai de trois ans à compter de la date de prise d’effet du bail en cours ou de la précédente révision. Par ailleurs il nécessite pour le bailleur d’adresser au preneur une demande de révision par acte de commissaire de justice. A la suite de cette notification, si le preneur se refuse à acquitter le montant révisé, le bailleur n’aura d’autre choix que de saisir le juge des loyers.

Commet rattraper une augmentation de loyer ?

Quel que soit le mécanisme utilisé, l’augmentation ou la diminution du loyer obtenu ne pourra s’appliquer que pour l’avenir. Néanmoins, si bail comporte une clause d’indexation conventionnelle, le bailleur est en mesure de réclamer les augmentations de loyer qu’il n’aurait pas appelées. En pareille hypothèse, il conviendra de procéder aux calculs des indexations omises et de tenir compte de ce montant dans les appels de loyers postérieurs. Il sera également possible de réclamer, pour chaque période, la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer applicable du fait de l’indexation qui aurait dû être opérée. Un tel rattrapage est toutefois limité puisqu’il n’est pas possible de remonter au-delà de cinq ans, les dettes de loyer antérieures étant prescrites.

Les cas de déplafonnement du loyer

Le loyer du bail commercial est en principe plafonné. En dehors des cas spécifiques au loyer de renouvellement, ce plafonnement de l’évolution du loyer en cours de bail comporte trois exceptions propres à entrainer un déplafonnement du loyer, c’est à dire son alignement sur la valeur locative du local loué.

• Le premier cas de déplafonnement nécessite pour la partie à l’origine de la démarche de démonter à l’occasion d’un révision légale qu’une modification au niveau des facteurs locaux de commercialité a entrainée à elle seule une variation de plus de 10% de la valeur locative. Cela sera par exemple souvent le cas lorsqu’est créé à proximité du local loué un arrêt de métro, ce cas de figure s’accompagnant d’une forte augmentation du trafic piéton.
• Le second cas intervient également à l’occasion d’une révision légale, cette fois lorsque qu’antérieurement à cette révision, le preneur à obtenu la déspécialisation partielle de son bail commercial. Le bailleur pourra ainsi obtenir le déplafonnement du loyer lorsque l’activité connexe ou complémentaire ajoutée dans le cadre de cette procédure a entrainé par elle-même une modification de la valeur locative.
• Le dernier cas de déplafonnement ne s’applique qu’aux contrats comportant une clause d’indexation conventionnelle et peut être déclenché lorsque cette clause a eu pour effet de faire varier le loyer d’origine de plus de 25%. La partie qui souhaite déplafonner le loyer devra alors en faire la demande par signification de commissaire de justice, le preneur ayant également la possibilité de le faire par courrier recommandé.

Précision importante. Quel que soit le cas, si le déplafonnement obtenu entraine une augmentation du loyer, cette augmentation ne pourra dépasser les 10% d’une année sur l’autre. Ainsi en cas de fort écart entre le loyer payé et la valeur locative, les parties devront lisser la hausse du loyer sur plusieurs années (Article L145-38 du Code de commerce).

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