Le renouvellement du bail commercial

Le renouvellement est probablement l’étape la plus emblématique de la vie d’un bail commercial. Ce rendez-vous incontournable voit se croiser les intérêts du locataire, qui souhaite poursuivre son activité dans les locaux, et ceux du bailleur, qui aspire à maximiser la rentabilité de son bien. Cette étape, souvent complexe et délicate, soulève un éventail de questions juridiques, économiques et stratégiques, nécessitant une compréhension approfondie de son cadre légal.

Qu’il se fasse à l’initiative du bailleur ou du preneur, ce dernier doit respecter un certain délai de préavis et obéir à un formalisme précis. Au-delà de la poursuite du contrat pour une nouvelle période, cette démarche est souvent l’occasion pour les parties de revoir le loyer ou les conditions attachées à la location. Prérogative essentielle du statut des baux commerciaux, le droit au renouvellement est une disposition d’ordre public dont l’exercice comporte un certain nombre de conséquences.

Les conditions du droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est garanti au preneur par l’article L145-15 du Code de commerce, néanmoins pour pouvoir l’exercer, ce dernier doit remplir trois conditions cumulatives. La première de ces conditions est l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel dans les lieux loués. Ensuite, cette exploitation doit s’être poursuivie de manière ininterrompue au cours des 3 années précédant la demande de renouvellement. Ainsi le preneur qui aurait cessé d’exploiter le fonds pendant plusieurs mois au cours de ces trois années se retrouverait déchu de son droit à renouvellement.

Ultime condition, le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon son activité. Cette immatriculation doit en outre faire apparaitre l’adresse du local dont le renouvellement est demandé et l’activité exercée. A titre d’exemple, pour exercer son droit, une société exploitante, en plus d’être régulièrement immatriculée devra avoir créé l’établissement secondaire correspondant au local loué et déclaré l’activité qu’elle y exerce.

La demande de renouvellement (initiative preneur)

Le preneur remplissant les conditions exposées ci-avant, devra faire valoir ses droits en adressant au bailleur une demande de renouvellement. Cette demande peut au choix du preneur prendre la forme d’un acte extrajudiciaire (signification de commissaire de justice) ou d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception sauf à ce qu’une des dispositions du bail ne le prive de cette possibilité.

Au niveau de son contenu, la demande de renouvellement doit à peine de nullité reproduire les deux derniers alinéas de l’article L145-10 du Code de commerce renseignant le bailleur sur la marche à suivre à la réception de cette notification.

Contrairement au congé triennal, la demande de renouvellement ne peut être adressée que dans les six mois qui précèdent la fin du bail. Dès lors, toute demande adressée avant six mois sera sans effet sans que le bailleur n’ait à en informer son locataire. A l’inverse, une demande adressée quelques jours avant l’échéance du bail commercial reste valable.

A la réception de cette demande, le bailleur ne souhaitant pas renouveler le contrat devra informer le preneur de sa décision dans un délai de trois mois. Dans cette hypothèse, une indemnité d’éviction sera due. En cas d’accord, il fera connaitre sa décision au preneur dans le délai imparti, le silence du bailleur au-delà des trois mois valant acceptation du principe du renouvellement. S’il souhaite néanmoins augmenter le loyer et à défaut d’accord amiable, il devra agir en fixation judiciaire du loyer de renouvellement dans les deux ans qui suivent cette acceptation.

Le congé avec offre de renouvellement (initiative bailleur)

Le renouvellement du bail commercial peut également se faire à l’initiative du bailleur. L’article L145-9 du Code de commerce consacre cette démarche sous le nom de congé avec offre de renouvellement. A l’instar de tout congé adressé par le bailleur, cette notification devra impérativement se faire par signification de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois.

Ce congé n’est assorti d’aucune obligation quant à son contenu néanmoins, le bailleur prendra soin de vérifier que le commissaire de justice a clairement exprimé sa volonté de proposer un renouvellement du bail. Si cette proposition est assortie d’une proposition de loyer, elle devra également être énoncée de manière explicite.

A la réception de ce congé avec offre de renouvellement, le preneur dispose de trois possibilités :

• Il peut tout d’abord accepter de manière expresse la proposition du bailleur et le cas échéant le nouveau loyer par courrier recommandé ou acte extrajudiciaire. A noter qu’une telle réponse n’est pas obligatoire, le preneur étant réputé accepter tacitement le renouvellement en se maintenant dans les lieux. Il sera également réputé accepter le nouveau loyer s’il se met à le verser spontanément.
• Le preneur peut également indiquer au bailleur accepter le principe du renouvellement mais refuser le nouveau loyer proposé. En pareils cas, le bail se trouve renouvelé mais un accord amiable des parties devra intervenir sur la question de l’évolution du loyer. A défaut, l’une ou l’autre des parties devra agir en fixation judiciaire du loyer de renouvellement dans les deux ans qui suivent la prise d’effet du renouvellement.
• Enfin, le preneur peut choisir de refuser purement et simplement l’offre de renouvellement du bailleur. Dans ce cas, le bail prendra fin à la date de prise d’effet du congé sans qu’aucune indemnité d’éviction ne soit due.

Renouvellement prolongation tacite

Il arrive qu’une fois le terme du bail commercial atteint, ni l’un ni l’autre des parties n’ait sollicité son renouvellement ou donné congé. Dans cette hypothèse, le bail se poursuit sans limitation de durée, basculant en période de prolongation tacite (L145-9 Code de commerce). Au cours de cette période, l’une ou l’autre des parties peut solliciter le renouvellement du bail avec effet au premier jour d’un des quatre trimestres civils moyennant le respect d’un préavis de 6 mois. Les conditions de forme et de contenu restent identiques à celles déjà évoquées ci-avant.

Le contenu du bail renouvelé

Une fois renouvelé, le bail commercial se poursuit aux mêmes clauses et conditions sauf le cas échéant lorsqu’un nouveau loyer a été accepté. Les parties peuvent toutes fois par accord exprès décider de modifier telle ou telle clause du bail antérieur.

Si l’une ou l’autre des parties peut accompagner sa demande ou son congé d’une proposition de nouveau loyer, l’offre ou la demande de renouvellement ne doit toutefois pas être conditionnée à une modification des conditions du bail au risque de priver cette notification de tout effet.

Quelle forme pour le bail renouvelé ?

Le statut des baux commerciaux n’impose pour le renouvellement aucun autre formalisme que celui déjà étudié pour le congé ou la demande de renouvellement. Il est néanmoins d’usage de consacrer ce renouvellement dans un avenant. La signature d’un avenant est souvent l’occasion pour les parties de modifier d’autres aspects du bail tels que le loyer, du dépôt de garantie ou encore la liste des catégories de charges refacturables. Il arrive également que les parties optent pour la signature d’un tout nouveau bail qui va venir se substituer au précédent par novation.

Faute d’accord des deux parties sur un avenant ou éventuel nouveau bail, le renouvellement sera matérialisé par l’accusé de réception de la demande de renouvellement ou l’acte de signification du commissaire de justice.

Quelles sont les conséquences du renouvellement ?

Conformément à l’article 1214 du Code civil, le bail renouvelé est juridiquement considéré comme un nouveau contrat. Cette subtilité n’est pas uniquement sémantique puisque qu’elle a pour conséquence de rendre applicable au bail l’ensemble des modifications législatives entrées en vigueur au cours du bail précédent.

Par ailleurs, le fait pour le bailleur d’offrir le renouvellement à son preneur purge les éventuelles inexécutions intervenues au cours du bail. Ainsi, le bailleur ne pourra obtenir la résolution judiciaire du bail sur le fondement d’une inexécution antérieure à son congé avec offre de renouvellement. Il retrouvera son droit à agir si ces inexécutions se poursuivent ou si de nouvelles inexécutions sont à déplorer.

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