Les réparations dans le bail commercial

Parmi les enjeux financiers liés à la conclusion d’un bail commercial, la question de la répartition des charges figure en bonne place juste derrière celle du loyer. Dans ce domaine, ce contrat conclu entre professionnels a longtemps laissé la part belle à la liberté contractuelle. Tout comme le montant initial des loyers, les parties restaient libres de répartir les charges attachées au local loué. En plus des charges reposant légalement sur le preneur telles que l’entretien locatif, de leur négociation ressortait au sein du bail un transfert plus ou moins étendu des charges incombant au propriétaire sur le preneur. Parmi ces charges, on trouve par exemple la taxe foncière, les réparations relatives à la vétusté et bien entendu les grosses réparations de l’article 606 du Code civil au lourd impact financier. Depuis la loi dite “Pinel” du 18 juin 2014, la répartition des charges est désormais encadrée et certaines catégories de charges ne sont désormais plus contractuellement transférables sur le preneur. C’est le cas des grosses réparations dont il est primordial de maitriser la définition et les quelques dérogations à cette interdiction de transfert.

Qu’entend-on par grosses réparations ?

Le statut des baux commerciaux codifié aux articles L145-1 et suivant du Code de commerce est longtemps resté muet sur le sujet de la répartition des charges entre bailleur et preneur. Faute de Droit spécial en la matière, il convient de se référer au Droit commun du contrat de louage consacré aux articles 1713 et suivants du Code civil. L’article 1720 de ce code dispose que le bailleur est tenu de l’ensemble des réparations autres que locatives sans pour autant en proposer une définition. En l’absence de définition les rédacteurs de baux commerciaux ont pris pour habitude de se référer à un autre article du Code civil – pourtant dédié aux obligations de l’usufruitier – l’article 606 pour définir les grosses réparations généralement assignées au bailleur.

N’ayant fait l’objet d’aucune modification depuis sa rédaction datant de 1804, l’article 606 propose une définition des grosses réparations quelque peu désuète : “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. ». Face à l’évolution des techniques de construction et à la multiplicité des litiges, une définition jurisprudentielle des grosses réparations s’est peu à peu imposée. Relèvent ainsi des grosses réparations, celles qui “intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale” (Cour de cassation, 13 juill. 2005, n° 04-13.764). A titre d’exemple, l’on peut citer les réparations touchant au bâtiment (toiture, murs de soutènement et de clôture, charpente…), la remise en état d’un immeuble à la suite d’une inondation, la réfection de l’installation électrique ou encore la réparation d’une canalisation.

Peut-on transférer la charge des grosses réparations sur le preneur ?

Avant la loi dite “Pinel” du 18 juin 2014, les articles du Code civil relatifs au louage de chose n’étant pas d’ordre public, les parties étaient libres de transférer la charge du “606” sur le preneur. Même si ce transfert était parfois de mise comme dans bon nombre de centres commerciaux et pour certains emplacements convoités, les parties convenaient généralement de laisser cette charge au bailleur.

Un tel transfert n’est désormais plus possible pour les baux conclus ou renouvelés après le 3 novembre 2014. En effet, deux nouveaux articles du Code de commerce sont venus encadrer cette pratique dans un soucis de protection du locataire commercial. L’article L145-40-2 tout d’abord, est venu contraindre les parties à dresser un inventaire précis et limitatif des catégories de charges attachées au bail de même que leur répartition entre bailleur et preneur. L’article R145-35 est quant à lui venu lister les charges ne pouvant être imputées au locataire parmi lesquelles les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, toute stipulation contraire étant désormais réputée non écrite.

Quelles exceptions ?

Bien que cette nouvelle règlementation soit formelle sur le sort des grosses réparations, rendant tout transfert sur le preneur inopérant, elle comporte néanmoins quelques exceptions. Parmi ces exceptions, figurent les réparations rendues nécessaires par la non-exécution ou la mauvaise exécution des réparations locatives par le preneur. Ainsi, si la réalisation de grosses réparations est nécessaire mais que le bailleur est en mesure de prouver que cette situation résulte d’un mauvais entretien de la part du preneur, il sera en mesure de s’en exonérer. La charge de cette intervention reviendra donc au preneur.

La sollicitation du bailleur en matière de grosses réparations suppose également une certaine diligence de la part du preneur. En effet, ce dernier se doit dès la constatation d’un désordre de ce type, de prévenir rapidement le propriétaire pour lui permettre d’y remédier. Un preneur négligeant ayant tardé à prévenir son bailleur de la nécessité de procéder à des réparations qui lui reviennent faisant empirer la situation se verra condamné à la prise en charge de leur coût.

Autre exception, moins évidente celle-ci, le cas des grosses réparations “se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique” qui pourront contractuellement être mises à la charge du preneur. Même si les exemples sont encore peu nombreux, il est possible de prendre le cas du remplacement d’une toiture. Son remplacement à l’identique est considéré comme une grosse réparation à la charge du bailleur. En revanche, si le bailleur décide en lieu et place d’une toiture classique de mettre en place un toit végétalisé ou une verrière, il a toutes les chances de pouvoir contraindre son locataire à en assumer le cout financier.

L’importance de la rédaction

La marge de manœuvre des parties au bail commercial en matière de grosses réparations a nettement été réduite depuis la loi dite “Pinel” et son interdiction de transfert de ce type de charges sur le preneur. Néanmoins, cette évolution législative n’a pas modernisé la définition des grosses réparations puisqu’elle s’est contenté d’un simple renvoi à l’article 606 du Code civil. Bien que cette définition ait été précisée par la jurisprudence, son caractère flou et générateur de contentieux se révèle défavorable au preneur. Ce dernier a tout intérêt de négocier l’insertion dans le bail d’une définition claire et adaptée de ces réparations. Une telle initiative apportera davantage de sécurité juridique en cas de désaccord sur la nature des réparations à effectuer et leur affectation, évitant bien souvent au preneur de longues procédures judiciaires au résultat aléatoire.

Il est également dans l’intérêt du bailleur de soigner la rédaction des clauses relatives aux grosses réparations. En effet, l’ajout d’une obligation d’information précise en cas de survenance de désordres générateur de grosses réparations permettra au bailleur de limiter sa responsabilité en présence d’un preneur peu diligent. Par ailleurs, l’exception à l’impossibilité de transférer la charge des grosses réparations sur le preneur en présence de travaux “dépassant le coût du remplacement à l’identique” ne pourra être soulevée que si une clause du bail prévoit cette éventualité.

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