Dépôt de garantie, caution, GAPD : quelles garanties pour un bail commercial ?

Malgré le soin apporté à la sélection du locataire et à la réaction du bail commercial, il est impossible de se prémunir d’éventuels impayés. Conscients des risques financiers inhérents à la location de locaux commerciaux, les bailleurs ont recours à divers mécanismes de protection pour sécuriser leur investissement.

Dans cette démarche, le dépôt de garantie constitue le mécanisme le plus fréquent. Cette somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail vise à couvrir d’éventuels manquements aux obligations locatives, tels que les loyers ou charges impayés ou encore les dommages locatifs.

Le cautionnement constitue une autre technique à la disposition du bailleur ; il implique l’intervention d’une tierce personne, la caution qui s’engage à régler les dettes locatives du preneur en cas de défaillance de ce dernier.

Moins répandu, le recours à la garantie autonome à première demande (GAPD) peut également être envisagé. Elle permet au bailleur de percevoir une indemnisation immédiate en cas de défaut de paiement du locataire, sans avoir à prouver au préalable la réalité du préjudice. Toutefois, la mise en place d’une GAPD nécessite une négociation pointue entre les parties et une compréhension claire des clauses contractuelles pour éviter d’éventuels litiges ultérieurs.

Le dépôt de garantie

Il est d’usage lors de la conclusion d’un bail, que le propriétaire demande au locataire de verser une somme d’argent afin de garantir l’exécution correcte du contrat. Ce dépôt de garantie demeure en possession du propriétaire pendant toute la période du bail et doit être restituée au départ du locataire, sous réserve de l’exécution complète de ses obligations, après déduction des éventuelles sommes dues.

Le statut des baux commerciaux n’encadrant pas cette pratique, il incombe donc au rédacteur du bail de bien préciser le contenu de cette clause.

En premier lieu, cette stipulation doit proposer une liste des créances qu’elle garantit. Celles-ci sont généralement le loyer, l’indemnité d’occupation, les charges, les réparations locatives et les remises en état.

La clause relative au dépôt de garantie doit également stipuler son montant, ce dernier est librement fixé par les parties au bail. Néanmoins, si ce montant dépasse deux termes de loyers, le bailleur doit verser des intérêts au locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres (webstat.banque-france.fr). A titre d’exemple, si le loyer est payé au trimestre, ce seuil est équivalent à 2 trimestres soit 6 mois, en revanche si le loyer est payable mensuellement, ce seuil est de 2 mois. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (Art. L145-40 du Code de Commerce). Il est conseillé de stipuler que le montant du dépôt de garantie suivra l’évolution du montant du loyer. En l’absence d’une telle clause, ce montant ne pourra être révisé qu’à l’occasion du renouvellement du bail.

Le dépôt doit être restitué au locataire après son départ, après que ce dernier a rempli ses obligations. A défaut, le bailleur pourra conserver tout ou partie de la somme pour couvrir les dommages causés par le locataire ou les loyers impayés. En revanche, il ne peut être utilisé pour payer les derniers loyers.

Le bail peut également stipuler la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire en cas de rupture fautive du bail sans que cela ne puisse nécessairement s’analyser comme une clause pénale révisable. Aucun texte ne prévoit de délai maximum pour restituer le dépôt de garantie, mais cette restitution doit se faire dans un délai raisonnable. En présence de plusieurs copreneurs, cette restitution n’est due qu’au départ de l’intégralité des locataires.

Le cautionnement

Les parties peuvent prévoir en lieu et place du dépôt de garantie un cautionnement. Dans cette hypothèse, un tiers personne physique ou morale (la caution) interviendra en cas de défaillance du débiteur (le locataire) dans le paiement des sommes dues au titre du bail commercial. Le fonctionnement de cette garantie est régi par les articles 2288 et suivants du Code civil, le statut des baux commerciaux étant muet sur cette pratique.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement doit à peine de nullité comporter certaines mentions obligatoires. La caution doit en effet obligatoirement apposer elle-même une mention indiquant son engagement à payer au créancier les montants dus par le débiteur en cas de défaillance. Cette mention doit préciser les montants en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres.

Si la caution renonce aux bénéfices de discussion ou de division, elle doit reconnaître dans cette mention qu’elle ne peut exiger du créancier de poursuivre d’abord le débiteur ou de diviser les poursuites entre les cautions. À défaut de cette reconnaissance, la caution conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

Durant toute la durée du bail, le bailleur est tenu d’informer la caution personne physique sur l’évolution de la dette et en cas de défaut de paiement du locataire.

Comme pour le dépôt de garantie, l’acte de cautionnement et le bail devront préciser les dettes garanties.

Bien que cela ne soit pas une exigence de la règlementation, il est recommandé de préciser la durée de l’engagement. Il est conseillé de prévoir que le cautionnement est donné pour la durée initiale du bail, sa prolongation tacite, ses renouvellements et en cas d’occupation post contractuelle.

Lorsque la caution est appelée en paiement, elle va pouvoir opposer au bailleur l’ensembles des exceptions opposables par le débiteur principal inhérentes à la dette. Parmi ces exceptions, on trouve la remise de dette accordée au preneur, la compensation avec les sommes dues par le bailleur ou encore la prescription de la dette principale. Les exceptions purement personnelles telles qu’un éventuel vice du consentement qui entacherait la signature du bail ne peuvent être invoquées par la caution.

La garantie autonome à première demande (GAPD)

Pour contourner les protections légales accordées à la caution, le bailleur peut opter pour la garantie autonome. Celle-ci est un engagement dans lequel le garant, généralement un établissement bancaire, s’engage à verser une somme soit à la première demande, soit selon des modalités préalablement convenues, en considération d’une obligation souscrite par un tiers (article 2321, al. 1 du Code civil).

Le recours à la garantie autonome est restreint en matière de bail d’habitation, où elle peut uniquement remplacer le dépôt de garantie, sans possibilité de cumul ou de substitution au cautionnement (Loi 89-462 du 6-7-1989, article 22-1-1). En revanche, cette limitation ne s’applique pas aux baux commerciaux, où l’exigence d’une garantie autonome pour assurer le paiement des loyers est tout à fait licite.

Contrairement à la caution, le garant ne peut faire valoir d’exceptions envers le bénéficiaire de la garantie et est tenu de payer indépendamment du sort du contrat principal ce qui est très apprécié des bailleurs. Cette garantie à également l’avantage d’éviter de mobiliser une somme d’argent, ce qui est bénéfique pour la trésorerie du preneur. L’obtention d’un tel engagement auprès d’un établissement bancaire n’est toutefois pas toujours aisée et présente un coût pour le preneur. Généralement octroyée pour la durée du bail, il convient de veiller à son renouvellement lorsque ce dernier arrive à terme.

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