Les obligations d’informations envers le bailleur dans le cadre des cessions de fonds de commerce

Existe-t-il des formalités spécifiques pour informer votre bailleur lors de la cession de votre fonds de commerce ? Quelles sont les conséquences d’un non-respect de ces formalités ? Voici ce que vous devez savoir.

Une cession par principe libre

Le bail commercial est un contrat de location d’un local servant à l’exercice d’une activité professionnelle.

Si la cession isolée du bail commercial peut être contractuellement interdite par le contrat, ce n’est pas le cas lors de la cession de votre fonds de commerce au cours de laquelle l’acquéreur obtient, en plus des éléments composant le fonds, le droit au bail.

Par principe, le bailleur ne peut s’opposer à la cession de votre fonds de commerce. Toute clause interdisant la cession du bail à l’acquéreur de votre fonds est réputée non écrite. De même, les clauses de sélection (clauses interdisant la cession du bail à un type de personne donné) ou celles interdisant le nantissement du fonds de commerce sont également réputées non écrites.

Cependant, votre bailleur peut intégrer des clauses spécifiques dans le contrat de bail notamment une clause de préférence en sa faveur. Dans ce cas, vous devez notifier au bailleur votre projet de cession sous forme d’offre de vente.

Il convient de préciser que le bailleur ne peut refuser la cession pour un motif discrétionnaire, c’est-à-dire sans motif, ou justifié sans intérêt légitime. Il peut néanmoins s’y opposer si le cessionnaire, l’acquéreur, ne remplit pas les critères incombant initialement locataire (clause d’agrément).

Modalités d’information

Tout dépend de la rédaction du contrat de bail. Si rien n’est spécifié, vous devrez simplement informer le bailleur de la cession du bail et du fonds. Aucune autorisation n’est nécessaire.

Il peut être prévu que le bailleur sera averti dès le projet d’acte de cession selon un délai et des modalités stipulés dans le bail. Il peut être également mentionné que le bailleur devra intervenir à l’acte de cession.

Dans tous les cas, vous devez impérativement faire signifier la cession de votre fonds de commerce par un commissaire de justice (ex-huissier et commissaire-priseur judiciaire). L’article 1690 du Code civil ne prévoit aucun délai précis pour effectuer cette signification, mais elle reste essentielle.

Le bail peut quant à lui préciser un délai, notamment en cas de clause d’agrément ou de préemption.

Cet acte doit comporter :

• L’identité de l’acquéreur
• Ses coordonnées
• La date de la cession
• Un état des lieux du local
• Le projet de cession

En l’absence de cette signification, votre bailleur peut être invité à formaliser son accord par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. Dans ce cas, il devra également recevoir l’identité de l’acquéreur et le projet d’acte de cession, pour une transparence totale.

Attention : Si cette formalité n’est pas respectée, même si votre bailleur a préalablement autorisé la cession, celle-ci ne lui sera pas opposable. Toutefois, le bailleur ne peut pas, sous prétexte des clauses d’intervention du bailleur à l’acte ou d‘acte authentique, retarder ou refuser la cession de façon abusive.

Effets de l’opposabilité ou de l’inopposabilité de la cession

Si vous ne respectez pas les formalités précédentes, votre cession devient inopposable au bailleur.

Cela signifie que :

• L’acquéreur (cessionnaire) sera considéré comme occupant sans droit ni titre
• Vous (le cédant) resterez locataire aux yeux du bailleur et devrez continuer à payer les loyers

Dans ce cas, votre bailleur peut solliciter :

• Le paiement des loyers directement auprès de vous
• L’expulsion de l’acquéreur en saisissant le juge des référés

Si votre acquéreur subit un préjudice à cause d’un non-respect des formalités, il pourra exercer un recours en responsabilité contre vous.

En tout état de cause, il convient de faire particulièrement attention à la rédaction des clauses du contrat de bail commercial afin de parer à toutes éventualités en cas de cession de fonds de commerce et notamment l’existence d’une clause de garantie solidaire entre le vendeur et l’acquéreur. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un avocat afin de vous conseiller au mieux sur vos problématiques en matière de baux commerciaux.

Nos avocats experts en Cession de fonds de commerce se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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