Mon locataire commercial fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, que dois-je faire ?

La liquidation judiciaire du preneur à bail commercial va entrainer l’application de règles strictes d’ordre public qui vont se substituer au droit commun des contrats. Non seulement la liquidation judiciaire ne met pas fin au bail, mais le propriétaire risque de trouver le temps long et le parcours semé d’embuches avant de pouvoir retrouver la jouissance de son local.

En cas de loyers impayés : déclarer sa créance

Tout d’abord, les loyers impayés, dont l’exigibilité est antérieure à la date du jugement de liquidation judiciaire du locataire devront faire l’objet d’une déclaration de créance entre les mains du Mandataire Judiciaire désigné par le jugement d’ouverture. Le bailleur aura ainsi deux mois à compter de la publication du jugement de liquidation judiciaire au BODACC pour déclarer sa créance. S’il ne le fait pas, et à moins de pouvoir être relevé de la forclusion, sa créance de loyer sera inopposable à la procédure.

Par ailleurs, la déclaration de créance est un acte juridique qui doit être maitrisé pour ne pas perdre certains avantages.

En effet, et dans le cas particulier du bailleur, ce dernier bénéficie d’un privilège limité aux deux dernières années de loyer avant le jugement d’ouverture (article L 622-16 du Code de Commerce). La Cour de Cassation entend assez largement la notion de « loyer », puisqu’elle considère que le privilège couvre aussi les indemnités d’occupation.

En revanche, le mandataire judiciaire qui reçoit la déclaration n’a aucune obligation de requalifier une créance déclarée à titre chirograpahaire en créance privilégiée.

Il est donc important de confier à un professionnel la rédaction de cette déclaration de créance.

Récupérer le local

Une fois la procédure ouverte, les loyers postérieurs au jugement de liquidation judiciaire doivent en principe être payés par le mandataire judiciaire ès-qualité.

S’il ne paie pas, le bailleur pourra saisir à son choix, soit le juge des référés du Tribunal Judiciaire, soit le Juge-Commissaire pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, mais attention, il ne pourra pas le faire immédiatement puisque l’article L 622-14 2° du Code de Commerce impose un délai d’attente de trois mois au bailleur avant de pouvoir agir et ce, afin de permettre au mandataire judiciaire de pouvoir vendre les actifs.

Ainsi, entre le délai d’attente imposé par les textes et les délais de traitement inhérents à toutes procédures judiciaires, le bailleur va devoir, dans les faits, attendre de nombreux mois avant de pouvoir récupérer les clés de son local et le relouer.

Il est donc vivement conseillé de prendre contact avec un avocat dès les premiers loyers impayés pour pouvoir obtenir judiciairement la résiliation du bail avant l’ouverture d’une éventuelle procédure judiciaire de son locataire, ou s,’il est trop tard, pour déclarer correctement sa créance et obtenir au plus vite les clés du local.

Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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