La valorisation économique du patrimoine communal 

La valorisation du patrimoine des communes est devenue une nécessité, voire une obligation. Il s’agit pour les villes de tirer des ressources des biens dont elles sont propriétaires, en les utilisant pour créer de la valeur.

La valorisation économique du domaine public et privé de la commune n’est pas une recherche nouvelle et depuis des années, le droit tente de suivre la volonté des collectivités, pressées de récupérer des gains financiers où elles le peuvent.

Il n’empêche que la nature particulière de la propriété des personnes publiques appelle une vigilance particulière.

État des lieux des principaux moyens de valorisation existants.

L’occupation privative du domaine public

Permettre à une personne privée d’occuper le domaine public est une méthode ancienne qui permet d’entretenir le domaine public mais également de le valoriser, c’est-à-dire d’en tirer des revenus.

En effet, le principe du paiement d’une redevance en contrepartie de cette occupation est désormais affirmée de façon claire par le CGPPP, ce qui a mis un terme aux interrogations pouvant subsister quant à l’éventuelle gratuité de l’occupation.

Le montant de la redevance doit être fixé de façon à tenir compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’occupation. Ce calcul permet, pour certains emplacements, de fixer une redevance d’un montant important, s’agissant en particulier des activités économiques (on pense naturellement aux terrasses de restaurant bénéficiant d’une localisation particulièrement avantageuse).

Souhaitant pousser davantage la logique de valorisation de leur domaine public, certaines personnes publiques ont tenté de soumettre à redevance l’utilisation des images de leur domaine public. Le Conseil d’État a toutefois censuré cette pratique en estimant que l’image d’un bien appartenant à une personne publique ne constitue pas une dépendance de son domaine public (CE, ass., 13 avril 2018, n°397047). 

En revanche, est autorisée la pratique du « naming », qui permet à une commune de concéder le droit d’associer un nom de marque ou d’entreprise à un équipement ou espace public (MMArena, Orange Vélodrome Aréna, AccorHotels Arena …). Si l’on voit bien l’opportunité de valorisation derrière ce mécanisme, il n’en demeure pas moins que la pratique est encadrée.

Ainsi, l’attribution d’un nom à un espace public ne doit pas être de nature à provoquer des troubles à l’ordre public, à heurter la sensibilité des personnes ou à porter atteinte à l’image de la ville ou du quartier concerné. La dénomination d’un espace public doit également respecter le principe de neutralité du service public. Enfin, une attention particulière doit être portée sur le montage juridique utilisé par la personne publique.

Mise à disposition du domaine privé

La gestion du domaine privé est plus simple que celle du domaine public, ce qui permet aux collectivités d’envisager des valorisations assez souples.

Le premier des instruments de valorisation du domaine privé est un préalable obligatoire : il appartient aux communes de recenser les biens dont elle est propriétaire et de distinguer précisément les équipements relevant de son domaine privé et de son domaine public.

La cession des biens du domaine privé est un outil de valorisation traditionnel mais qui permet, compte-tenu de la simplicité de son régime, d’obtenir rapidement paiement du prix. A ce titre, la loi du 9 décembre 2016 a étendu aux collectivités locales la possibilité de déclasser par anticipation des immeubles encore affectés au service public. 

La conclusion de baux sur le domaine privé des communes a également été facilité par un arrêt du Conseil d’État du 2 décembre 2022 (n°460100). Dans cette décision, la Haute juridiction a estimé que les baux relatifs à des biens appartenant au domaine privé des personnes publiques pouvaient être conclus sans mesures de publicité et de mise en concurrence préalables. 

Les terrains du domaine privé des communes peuvent encore être valorisés par le développement de projets comme, par exemple des installations de centrales photovoltaïques.

Ce dernier type de projet, qui prend de l’ampleur, permet aux communes d’utiliser des parcelles laissées en friche, en lien avec des opérateurs privés qui s’occupent des études, des démarches administratives et de la maintenance des installations. En général, la valorisation du domaine privé passe ici par la conclusion d’un bail emphytéotique administratif ou d’un bail à construction. 

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