Pour quelles raisons puis-je expulser mon locataire ?

Votre locataire ne respecte pas certaines de ses obligations ? Vous pensez être dans vos droits pour l’expulser ? Dans quels cas pouvez-vous l’expulser ?

Voici les raisons les plus courantes qui vous amèneront à expulser votre locataire :

Raison 1 : Expulsez son locataire pour cause de loyer impayé

Cette situation est celle que vous rencontrerez le plus fréquemment : votre locataire ne s’acquitte pas régulièrement de ses loyers, vous privant ainsi d’une source de revenus.

Votre locataire a l’obligation de payer son loyer et ses charges aux termes convenus (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Ainsi, le non-paiement de ceux-ci est un motif de résiliation de votre contrat de bail (article 24 de la même loi), et peut conduire à l’expulsion de votre locataire.

Si vous êtes dans cette situation, agissez au plus vite auprès de votre locataire pour récupérer vos loyers impayés, en lui adressant un commandement de payer. Cette démarche est obligatoire.

Si votre locataire refuse toujours de vous payer ses loyers dus, vous pouvez engager une procédure d’expulsion de votre locataire afin d’avoir de nouveau votre logement à disposition.

Raison 2 : Expulsez votre locataire pour défaut d’assurance habitation

Votre locataire a aussi l’obligation de souscrire une assurance habitation pour le logement qu’il occupe (article 7 g) de la loi précitée), c’est-à-dire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre, appelés risques locatifs, comme un incendie ou un dégât des eaux. Il peut évidemment souscrire cette assurance auprès de la compagnie d’assurance de son choix.

Votre locataire doit pouvoir justifier de cette assurance par la remise d’une attestation lors de la remise des clés, à chaque renouvellement de contrat de bail, et chaque année, à votre demande.

Si votre locataire ne vous transmet pas son justificatif de souscription d’assurance lors de la signature du contrat de bail, ou lors de son renouvellement, ou lorsque vous lui en faites la demande, vous avez deux possibilités :

• Résilier le contrat de bail
• Souscrire une assurance habitation à la place de votre locataire ; vous perdez alors évidemment la possibilité de résilier le bail pour défaut d’assurance.

Raison 3 : Expulsez votre locataire pour dégradations dans votre bien

Pour commencer, attention de ne pas confondre saleté et dégradations ! Votre locataire peut tout à fait vivre dans un appartement effroyable, et vous le rendre dans un état normal.

Vous êtes ici face à une situation délicate, puisque vous ne pouvez pas entrer dans votre location ni imposer de visites si elles n’ont pas été prévues dans le bail.

Si vous pensez qu’il y a dégradation de votre propriété, la première difficulté va donc être de légitimer votre intrusion dans les lieux pour la faire constater. Cela sera le cas par exemple lors d’un dégât des eaux, de plaintes des copropriétaires, ou encore de nécessité de travaux.

Une fois les dégradations constatées, vous devez établir qu’elles sont bien le fait de votre locataire.

Vous pourrez enfin entamer une procédure de résiliation de bail et d’expulsion de votre locataire !

Raison 4 : Expulsez votre locataire pour les troubles causés au voisinage

L’article 1729 du Code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Le trouble anormal de voisinage est un trouble « excédant les inconvénients normaux de voisinage ». Il doit être « continu », c’est-à-dire permanent, durable ou répétitif. Si votre locataire est la cause de tels troubles, il méconnait une clause du bail.

Vous pourrez le démontrer, indépendamment de toute faute, par la preuve d’un préjudice causé à la victime du trouble, en l’occurrence le voisin de votre locataire.

Attention, vous pouvez voir votre responsabilité engagée !

Votre locataire est le principal responsable des troubles qu’il cause au voisinage, mais si vous avez été dûment informés de ces nuisances (mise en demeure et information officielle des voisins ou du syndic vous demandant de mettre fin à ces nuisances), vous devez absolument engager certaines démarches auprès de votre locataire.

Si vous ne faites rien, votre responsabilité pourra alors être engagée. En revanche, dès que vous mettez tout en œuvre pour faire cesser ces troubles, votre responsabilité ne pourra pas être engagée, peu importe si vous y arrivez.

Une fois le trouble anormal prouvé, vous pourrez lancer la procédure d’expulsion.

Raison 5 : Expulsez votre locataire suite à une procédure de congé non respectée

Vous trouverez la procédure du congé pour vente inscrite dans l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Attention ! Quelques règles à savoir sur les procédures de congés :

• votre congé doit être motivé et justifié ;
• votre locataire ne doit pas se trouver au rang des personnes protégées par la loi en raison de son âge ou de ses faibles ressources ;
• vous devez avoir pris la décision de vendre votre logement, de le reprendre, ou avoir un motif légitime et sérieux.

Vous ne pourrez lancer cette procédure que 6 mois avant la fin du bail ou de son renouvellement en envoyant à votre locataire un préavis par LRAR. Vous ne pouvez pas en effet prendre congé de votre locataire n’importe quand.

Vous êtes alors dans la situation, où 6 mois après que votre locataire ait reçu le préavis, il refuse de quitter votre logement. Vous pouvez alors lancer la procédure d’expulsion de votre locataire.

En règle générale, dès que votre locataire méconnaît une obligation prévue dans le contrat de bail, vous avez la possibilité de l’expulser.