Déclaration d’impôt sur le revenu : Pour les revenus fonciers 2019 n’oubliez pas de penser à vos travaux de 2018 !

La tâche annuelle des déclarations fiscales au titre des revenus 2019 est lancée ! Propriétaires bailleurs soumis au revenus fonciers ne soyez pas uniquement focalisés sur vos revenus 2019 vous pouvez faire une économie fiscale en regardant de plus près vos dépenses de travaux de 2018.

Vous pouvez consulter la date limite de dépôt de la déclaration d’impôt sur le revenu 2020 : Ici.

Déclaration d’impôt sur le revenu : Pour les revenus fonciers 2019 n’oubliez pas de penser à vos travaux de 2018 !

1. Pour les revenus fonciers 2019 vous pouvez déduire une partie de vos travaux 2018 !

La mise en place du prélèvement à la source s’est accompagnée de règles spécifiques de déduction des charges de travaux dites pilotables au titre de des revenus fonciers de l’année 2019. Ces modalités dérogatoires s’appliquent à l’ensemble des contribuables titulaires de revenus fonciers, y compris les propriétaires bailleurs de monuments historiques et assimilés.

Ces dispositions consistent, sous réserve d’exceptions, à apprécier globalement le montant des charges dites pilotables de 2018 et 2019 pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, en retenant la moyenne des montants supportés au titre de ces mêmes dépenses au cours des années 2018 et 2019

2. La « règle de la moyenne » : Comment ça marche ?

• Au titre des revenus 2018 – Déduction intégrale des travaux de 2018 sans intérêt à défaut d’imposition en raison de « l’année blanche » : le montant des dépenses de travaux payées au cours de l’année 2018 est intégralement déductible dans les conditions de droit commun, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, cette déduction intégrale n’a certainement eu aucun impact à défaut de revenus exceptionnels car le CIRM (crédit d’impôt modernisation du recouvrement) a effacé l’imposition des revenus fonciers courants de l’année 2018.

• Au titre des revenus 2019 – Attention à bien prendre en compte une partie des travaux de 2018 : le montant des dépenses de travaux admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 est égal à la moyenne des charges supportées au cours des années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne).

Ainsi, si vous avez réalisé des dépenses de travaux en 2018 et aucune dépense de travaux en 2019, n’oubliez pas lors de la déclaration d’impôt sur le revenu 2020 portant sur les revenus 2019 de prendre en compte 50 % de vos travaux de 2018 !

Ces dispositions s’appliquent bien locatif par bien locatif.

Remarque : La prise en compte des dépenses de travaux supportées en 2018 sur un bien locatif pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 au titre de la règle de la moyenne est conditionnée à l’affectation de ce bien en 2019 à la location dans la catégorie des revenus fonciers. A défaut si par exemple vous avez vendu votre bien immobilier en 2019, en l’absence de revenu net foncier imposable au titre de 2019 pour ce bien, la règle de la moyenne ne trouve pas à s’appliquer.

• Quelques exemples :

Exemple 1 : Un propriétaire bailleur détient trois immeubles différents.

Exemple 2 : Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux de réfection de la toiture d’un immeuble locatif pour un montant total de 20 000 €. Aucune dépense de travaux n’est réalisée au cours de l’année 2019.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 20 000 €.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 10 000 €, correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(20 000 + 0) / 2], et ce, quand bien même aucune dépense de travaux n’a été réalisée en 2019.

Exemple 3 : Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux de réfection de la toiture d’un immeuble locatif pour un montant total de 30 000 € et en 2019 des travaux de ravalement sur ce même immeuble pour un montant de 15 000 €.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 30 000 €.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 22 500 €, correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(30 000 + 15 000) / 2].

Exemple 4 : Un propriétaire bailleur paye en 2019 des travaux de réfection de la toiture d’un immeuble locatif pour un montant total de 30 000 €. Aucune dépense de travaux n’est réalisée au cours de l’année 2018.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, en l’absence de dépenses de travaux réalisées, aucune déduction de charges « pilotables » n’est pratiquée.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire une charge de 15 000 €, correspondant à la moyenne des dépenses de travaux payées au cours des années 2018 et 2019 [(0 + 30 000) / 2].

Quelles sont les dépenses concernées par la règle de la moyenne ?

Les modalités dérogatoires de déductibilité des dépenses de travaux concernent les charges dites « pilotables ».

• En pratique, de quoi s’agit-il ?

Les charges pilotables représentent les dépenses de travaux dont le bailleur maîtrise le calendrier de réalisation et, partant, l’année d’imputation. Les charges « pilotables » sont notamment :

• dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire (CGI art. 31, I-1°-a) ;
• dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31, I-1°-b) ;
• dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI art. 31, I-1°-b bis) ;
• dépenses d’amélioration, de construction, de restauration ou d’entretien spécifiques aux propriétés rurales (CGI art. 31, I-2°-c à c quinquies).

Quelles sont les dépenses exclues de la règle de la moyenne ?

Les modalités dérogatoires de déductibilité des dépenses de travaux (règle de la moyenne) ne s’appliquent pas aux dépenses afférentes aux travaux d’urgence :

• rendus nécessaires par l’effet de la force majeure, c’est-à-dire les travaux que le contribuable a dû réaliser en 2018 ou en 2019 dans des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté
• ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019, les dépenses de travaux d’urgence effectuées en 2019 demeurent intégralement déductibles, dans les conditions de droit commun. Les dépenses de travaux d’urgence effectuées en 2018 sont intégralement déductibles pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2018 (sans grand intérêt si vous n’aviez pas de revenus fonciers exceptionnels) et ne sont pas prises en compte pour apprécier la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 pour le calcul du revenu net foncier imposable de l’année 2019.

Sans qu’il puisse en être donné une liste exhaustive, constituent des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure :

• Des travaux consécutifs à la réparation des dégâts occasionnés par une catastrophe naturelle (réparation d’une toiture par exemple) ou par des actes de vandalisme (réparation d’une porte ou d’une fenêtre à la suite d’un cambriolage par exemple).
• Le remplacement d’appareils dont les dysfonctionnements ne permettent plus la poursuite de la location dans les conditions prévues par le bail ou par la loi.
• Les travaux que le contribuable a été contraint de réaliser à la suite d’une décision de justice ou d’une injonction administrative. Tel est, notamment, le cas des travaux réalisés à la suite d’une décision de justice prise en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou d’une injonction de l’autorité municipale en application de l’article L. 132-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (travaux de ravalement) ; ou encore d’un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511- 1 du CCH à l’article L. 511- 3 du CCH (travaux de réparation nécessaires pour mettre fin au péril).

Exemple : Un propriétaire bailleur paye en 2018 des travaux d’isolation thermique sur un immeuble locatif pour un montant de 6 000 €. En 2019, sur ce même immeuble, la toiture fait l’objet d’une réfection complète à la suite d’une tempête, pour un montant de 30 000 €. Par ailleurs, 4 000 € de dépenses correspondant à d’autres travaux, ne présentant pas un caractère d’urgence, sont réalisées au cours de l’année 2019.

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, le contribuable peut déduire la totalité de la dépense, soit 6 000 € (application du droit commun).

Pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, le contribuable peut déduire :

• un montant correspondant à la moyenne des dépenses de travaux, ne présentant pas un caractère d’urgence, payées au cours des années 2018 et 2019, soit 5 000 € [(6 000 + 4 000) / 2] ;
• la totalité des dépenses de travaux d’urgence de l’année 2019, soit 30 000 €.
• Il peut donc, au total, déduire un montant de charge de 35 000 € pour la détermination de son revenu net foncier imposable de l’année 2019.

Les dépenses récurrentes de 2018 mais payés en 2019 ne sont pas déductible des revenus fonciers 2019

Les charges dites « récurrentes » afférentes à des dettes dont l’échéance intervient en 2018, ne sont déductibles que pour la détermination du seul revenu net foncier imposable de l’année 2018 même s’ils sont payés en 2019.

Cette règle conduit à écarter, lorsqu’elle est distincte de celle de son échéance normale, la date de paiement effectif de la dette correspondante pour apprécier l’année au cours de laquelle la dépense peut être admise en déduction.

Ainsi, une charge foncière afférente à une dette dont l’échéance normale intervient au cours de l’année 2018 ne peut être déduite que pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2018, quand bien même son paiement effectif a été anticipé avant le 1er janvier 2018 ou reporté après le 31 décembre 2018.

Sous réserve des précisions suivantes, l’échéance de la dette correspond à son exigibilité, c’est-à-dire à la date, légale ou conventionnelle, à compter de laquelle le créancier est en droit d’exiger le paiement des sommes dues par le débiteur.

Nos avocats fiscalistes sont mobilisés pour vous accompagner dans le cadre de la déclaration de vos revenus 2019. Si vous avez la moindre interrogation, n’hésitez pas à contacter nos avocats qui pourront vous conseiller en urgence. Vous pouvez également prendre un RDV en visio-conférence directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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