ISF bientôt enterré ! Tout Savoir sur le futur Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Le projet de loi de finances pour 2018 institue un impôt sur la fortune immobilière (IFI) des personnes physiques détenant un patrimoine immobilier important. Parallèlement, le projet de loi de finances abroge l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Quels changements par rapport à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ? Quel champ d’application ? Quelle assiette ? Quel taux ?

Focus sur les nouveautés.

L’ISF entièrement refondu pour devenir l’IFI

L’article 12 du projet de loi de finance 2018 créé l’IFI par suppression de l’ancien ISF. Le champ d’application reste identique, cet impôt touche aussi les personnes physiques détenant un patrimoine important (1,3 million d’euros). L’originalité réside dans l’assiette de cet impôt qui n’a vocation à toucher que le patrimoine immobilier

Assiette : le patrimoine immobilier

L’assiette est constituée par la valeur nette au 1er janvier :

• Des biens et droits immobiliers des personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France (ou des biens et droits immobiliers situés en France des non-résidents)

• Des parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant à ces mêmes personnes physiques à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme

Ne sont pas prises en comptes les parts ou actions de sociétés ayant une activité économique (définition fiscale) dont le redevable détient moins de 10% du capital ou des droits de vote.

Précision sur le calcul de la fraction de valeur représentative de biens ou droits immobiliers, les éléments suivant ne sont pas pris en compte :

• Les biens ou droits immobiliers affectés à une activité économique (définition fiscale) détenus directement par la structure ou par le biais d’une autre société ou organisme

• Les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement et affectés à l’activité économique (définition fiscale)
  • de la société ou l’organisme
  • de la société ou l’organisme qui les détient directement
  • d’une société ou d’un organisme dans lesquels la structure détient directement ou par personne interposée la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision

Attention

Les parts de fonds d’investissement immo sont hors IFI sous conditions : Parmi les aménagements apportés, nous retiendrons notamment que, sur proposition du Gouvernement, les parts ou actions d’OPCVM, de fonds d’investissement ou de Sicaf détenant des biens ou droits immobiliers seraient exclues de l’assiette du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) si le redevable détient moins de 10 % des droits et si l’actif du fonds ou de l’organisme est composé (directement ou indirectement) à hauteur de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables.

→ Le redevable de bonne foi peut démontrer qu’il n’était pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de cette fraction de valeur. Auquel cas aucun rehaussement ne sera effectué.

Quelles règles d’évaluation des biens ? 

Sur la valorisation des parts :

Concernant la valorisation des parts ou actions, les dettes contractées directement ou indirectement par la société auprès de leurs associés personne physique pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier ne sont pas prises en compte.

Par exemple :

Une société détient un immeuble valorisé 2 M€ et doit rembourser un prêt de 2M€ à un associé de la société. Pour le calcul de l’IFI de cet associé, le prêt de 2 M€ ne viendra pas en déduction de la valeur de l’immeuble.

Par conséquent, l’immeuble devra être valorisé à 2M€ dans l’assiette de l’IFI de l’associé personne physique.

Au-delà, il n’y a pas de changements majeurs en matière d’évaluation des biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

Maintient de l’abattement de 30% sur la résidence principale.

Quel passif déductible ? 

Pour la détermination de la base taxable, il sera possible de déduire les mêmes dettes qu’anciennement. Dettes afférentes à des actifs imposables et à proportion de la valeur imposable de ces actifs.

• Dépenses d’acquisition (au prorata de la valeur des actifs si ce sont des participations)

• Dépenses de réparation et d’entretien

• Dépenses d’amélioration, de construction, reconstruction, d’agrandissement

• Dépenses d’imposition afférentes à ces biens

Nouveauté → Plafonnement et limitation de la déduction : Lorsque la valeur des biens imposables excède 5 millions d’euros et que la dette déductible dépasse 60% de cette valeur (3 M€), déduction limitée à 50% de l’excédent déductible.

Quels sont les actifs exonérés ? 

L’impôt sur la fortune immobilière laisse subsister quelques exonérations :

• Biens ou droits immobiliers affectés à une activité économique (définition fiscale)

• Loueurs professionnels : activité de location meublée de locaux d’habitation détenus par des personnes physiques inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels (conditions : recettes annuelles supérieures à 23 000 € et représentant plus de la moitié des revenus du foyer fiscal)

• Sociétés soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : biens affectés à l’activité économique (définition fiscale) de la société dans laquelle les personnes physiques redevables exercent leur activité principale

• Société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : biens affectés à l’activité économique (définition fiscale) de la société lorsque le redevable remplit certaines conditions (dirigeant de droit, contrôle de droit ou de fait, rémunération normale et prépondérante)

Calcul de l’impôt

L’impôt sur la fortune immobilière conserve le même barème que celui établit pour l’impôt de solidarité sur la fortune.

Dispositifs de plafonnement, réduction et exonération

Maintient de l’ancien plafonnement d’ISF : plafonnement à 75% de l’IR et de l’IFI

Maintient de la réduction d’ISF dons : réduction d’IFI à hauteur 75% du montant des dons en numéraire à certains établissement, fondations reconnue d’utilité publique, association etc. dans la limite de 50 000 €.

Disparition de la « réduction ISF-PME » : fin de la réduction d’ISF à hauteur de la moitié des versements à titre de souscription au capital de PME, FCP d’innovation.

Disparition de plusieurs autres dispositifs d’exonération :

• Fin de l’exonération partielle des titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil

• Fin de l’exonération des titres de PME et certains fonds ayant leur siège dans l’espace économique européen

• Fin de l’exonération partielle des titres détenus par les salariés et mandataires sociaux

Définition fiscale d’une activité économique au sens de l’impôt sur la fortune immobilière :

• Activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale

• Tous les bénéfices industriels et commerciaux (articles 34 et 35 du CGI)

• Activité des sociétés holding dites « animatrices »

Vous vous demandez si vous êtes concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ? Vous souhaitez avoir des précisions à propos de certains de vos biens ? Vous souhaitez connaître les conséquences d’une telle réforme sur votre situation personnelle ?

Contactez un avocat de votre région appartenant au réseau AGN Avocats.