Règles générales de déduction des dettes du passif à l’IFI

La déductibilité du passif est limitée aux seules dettes afférentes aux actifs imposables à l’IFI.

Il s’agit du passif existant au 1er janvier de l’année d’imposition, à la charge personnelle du redevable ou de l’une des personnes constituant son foyer fiscal.

L’article 974 du CGI fixe une liste exhaustive de dettes déductibles sous conditions :

• exister au 1^er janvier ;

• être contractée et à la charge effective du redevable ;

• être afférent à l’acquisition ou à l’entretien d’un actif imposable.

Liste des dettes déductibles :

• dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers (prix d’acquisition, frais d’acquisition, droits d’enregistrement) ;
• dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31/12 de l’année du départ du locataire ;
• dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; – impositions : droits de mutation à titre gratuit
• taxe foncière et IFI

Focus sur les impôts : seuls ceux dus à raison de la propriété des biens sont déductibles (la Taxe d’habitation n’est pas déductible).

Certaines dettes sont plafonnées

• prêts «in fine»: amortissement théorique du prêt un fine à déduire chaque année  au passif  ;

• prêts sans terme fixe : même principe et amortissement annuel à raison de 1/20 ;

• plafonnement de déduction pour les gros patrimoines sauf à justifier de l’absence d’objectif principalement fiscal :

-si patrimoine taxable > 5 M€ et

-si montant des dettes > 60% de la valeur du patrimoine alors la fraction des dettes excédant cette limite est déductible uniquement pour 50% de cet excédent

Exemple :

Prêts in fine : soit un prêt de 1 m € souscrit le 30/06/2020 afin d’acquérir un bien immobilier imposable. Le remboursement du capital est prévu en juin 2033 (15 ans).

IFI 2022 la dette déductible est calculée ainsi 1 000 000 € -(1 000 000 x1/15) = 933 333 €

Le montant déductible est décroissant.

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