La déductibilité du passif est limitée aux seules dettes afférentes aux actifs imposables à l’IFI.
Il s’agit du passif existant au 1er janvier de l’année d’imposition, à la charge personnelle du redevable ou de l’une des personnes constituant son foyer fiscal.
L’article 974 du CGI fixe une liste exhaustive de dettes déductibles sous conditions :
- exister au 1er janvier ;
- être contractée et à la charge effective du redevable ;
- être afférent à l’acquisition ou à l’entretien d’un actif imposable.
Liste des dettes déductibles :
- dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers (prix d’acquisition, frais d’acquisition, droits d’enregistrement) ;
- dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31/12 de l’année du départ du locataire ;
- dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; – impositions : droits de mutation à titre gratuit
- taxe foncière et IFI
Focus sur les impôts : seuls ceux dus à raison de la propriété des biens sont déductibles (la Taxe d’habitation n’est pas déductible).
Certaines dettes sont plafonnées
- prêts «in fine»: amortissement théorique du prêt un fine à déduire chaque année au passif ;
- prêts sans terme fixe : même principe et amortissement annuel à raison de 1/20 ;
- plafonnement de déduction pour les gros patrimoines sauf à justifier de l’absence d’objectif principalement fiscal :
-si patrimoine taxable > 5 M€ et
-si montant des dettes > 60% de la valeur du patrimoine alors la fraction des dettes excédant cette limite est déductible uniquement pour 50% de cet excédent
Exemple :
Prêts in fine : soit un prêt de 1 m € souscrit le 30/06/2020 afin d’acquérir un bien immobilier imposable. Le remboursement du capital est prévu en juin 2033 (15 ans).
IFI 2022 la dette déductible est calculée ainsi 1 000 000 € -(1 000 000 x1/15) = 933 333 €
Le montant déductible est décroissant.
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