Que faire en cas de problème après une vente immobilière ?
Vous avez acheté un bien immobilier et découvrez des défauts ou des informations importantes qui vous ont été cachées ? Dans ce cas, deux recours s’offrent à vous : l’action en garantie des vices cachés ou l’action en responsabilité pour dol.
Ces deux actions permettent d’obtenir réparation, mais leurs conditions et délais diffèrent. Cet article vous guide pour comprendre laquelle choisir en fonction de votre situation.
L’action en garantie des vices cachés : protéger l’acheteur
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut d’un bien vendu qui répond aux conditions suivantes :
- Antériorité des vices à la vente : le vice existait avant la vente (C.Cass. 1ère civ. 1er mars 2017, n°15.29-413 ; C.Cass. 20 avril 2017, n°15-21.877)
- Vice non apparent lors de la vente (Article 1642 du Code civil)
- Vices rendant la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus (Article 1641 du Code civil)
Exemples : un système de chauffage défectueux qui ne fonctionne pas correctement ou une infiltration d’eau importante non visible lors de la visite du bien
Les défauts mineurs ne donnent pas droit à une action en garantie (C.Cass. 1ère civ. 2 dec. 1997, n°96-11.210).
Quels sont les droits de l’acheteur ?
En cas de vice caché, l’acheteur peut choisir entre :
- Rendre le bien et se faire rembourser le prix
- Conserver le bien et obtenir une réduction du prix. (Article 1644 du Code civil)
Si le vendeur connaissait le vice, l’acheteur peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (Article 1645 du Code civil).
Le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir d’une clause excluant par avance la garantie des vices cachés C.Cass. 3ème civ., 29 juin 2017, 16-18.087. Il en va de même du vendeur qui a réalisé lui-même des travaux sur le bien vendu, lorsque ces travaux sont en lien avec le vice dénoncé C.Cass. 3ème civ. 19 oct 2023, n°22-15.536
Quels sont les délais pour agir ?
L’acheteur dispose :
- De 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir
- D’un délai maximum de 20 ans à partir de la vente pour exercer son droit (Article 1648 du Code civil)
L’action en responsabilité pour dol : quand le vendeur cache volontairement des informations
Qu’est-ce que le dol ?
Le dol est un comportement frauduleux d’un vendeur visant à tromper l’acheteur. Il peut prendre la forme :
- De manœuvres ou de mensonges
- D’une dissimulation d’informations importantes (Article 1137 du Code civil)
Exemple de dol : un vendeur cache délibérément des fissures structurelles majeures dans une maison ou falsifie des documents pour minimiser leur gravité.
Quels sont les droits de l’acheteur ?
En cas de dol, l’acheteur peut demander :
- L’annulation de la vente, ce qui entraîne la restitution du bien et du prix payé
- Des dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi
Quel est le délai pour agir ?
Le délai pour agir en cas de dol est de 5 ans à compter de la découverte de la fraude (Article 2224 du Code civil).
Cumul des actions : dol et vices cachés, une stratégie complémentaire
Peut-on combiner les deux actions ?
Oui, il est possible de cumuler l’action en garantie des vices cachés et l’action pour dol. Les deux recours sont distincts mais peuvent être invoqués simultanément.
Quand cela est-il pertinent ?
- Lorsque le vendeur connaissait un vice caché et l’a volontairement dissimulé à l’acheteur
- Si l’acheteur souhaite bénéficier d’un délai de prescription plus long, l’action en dol pouvant s’étendre au-delà des délais de l’action en garantie
Comment choisir la bonne action ?
Le choix entre l’action en garantie des vices cachés et l’action en responsabilité pour dol dépend de plusieurs facteurs :
- La gravité du problème
- Les preuves disponibles pour démontrer la fraude ou le vice caché
- Les délais de prescription applicables
Pourquoi faire appel à un avocat en cas de litige ?
Un avocat expert en droit des contrats peut vous aider à :
- Évaluer la meilleure stratégie juridique en fonction de votre situation
- Préparer un dossier solide pour démontrer l’existence d’un dol ou d’un vice caché
- Vous représenter efficacement en cas de litige devant les tribunaux
En cas de problème après une vente immobilière, il est essentiel de bien comprendre vos droits pour agir dans les délais impartis.
Nos avocats experts en droit des contrats, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.
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