Vous payez un loyer trop élevé pour votre bail commercial ? Vous vous demandez si le loyer que vous payez est excessif ?
Initialement fixé par votre contrat de bail, le montant de votre loyer peut néanmoins varier au fil du temps. Ces ajustements peuvent se faire :
- soit sur la base d’une clause d’indexation insérée dans votre contrat, l’indexation se fera automatiquement, selon une périodicité et un indice définis dans le contrat, à la hausse comme à la baisse ;
- soit sur la base de la révision légale et triennale définie par la loi. Cependant, n’oubliez pas que cette révision légale nécessite le respect de procédures spécifiques.
Plafonnement des loyers en 2023 et 2024
Pour les années 2023 et 2024, avez-vous entendu parler du bouclier anti-inflation, mécanisme de plafonnement introduit pour limiter les augmentations de loyer à 3,5% ? Cette mesure anti-inflation est mise en place pour soutenir le pouvoir d’achat et favoriser la prospérité des petites et moyennes entreprises. Ce dispositif impacte non seulement les loyers de ces deux années mais influera également sur les loyers futurs, d’où l’importance de vous en prévaloir.
Renégociation à l’échéance du bail : Approche-t-on de la fin d’un cycle de trois ans ou de la fin de votre bail de neuf ans ?
Votre loyer pourrait être déplafonné, à la hausse mais parfois également à la baisse. Si votre quartier a perdu de son attractivité et que les loyers des propriétés voisines ont diminué, cela pourrait être le moment opportun pour renégocier votre loyer à la baisse.
Surveillance des charges : ne payez pas trop
Si vous avez signé ou renouvelé votre bail après le 1er septembre 2014, a-t-il été clairement stipulé quelles charges et taxes peuvent être répercutées sur vous ? La liste doit être précise et exhaustive.
De plus, si votre local se situe dans un immeuble en copropriété ou dans un immeuble où se trouve plusieurs occupants, votre bailleur ne peut vous facturer qu’une partie des charges et taxes, celle correspondant à la partie de l’immeuble que vous occupez.
En outre, le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil, on parle souvent des dépenses « de clos et de couvert », cela concerne les travaux sur la structure ou encore l’étanchéité du bâtiment. Aussi, en cas de ravalement de l’immeuble notamment, assurez-vous qu’aucunes grosses réparations ne vous sont injustement refacturées !
Enfin, si vous payez des provisions, mensuellement ou trimestriellement, il est crucial de vérifier, une fois par an, auprès de votre bailleur que les provisions pour charges et taxes que vous avez payées correspondent aux dépenses réelles, vous pourriez ainsi de récupérer d’éventuels paiements excédentaires.
TVA : votre bailleur vous facture-t-il de la TVA ?
Le bailleur doit prouver qu’il est assujetti à la TVA et enregistré auprès de l’administration fiscale. Si ce n’est pas le cas et qu’il vous a facturé la TVA, sachez que la Cour de cassation a statué que vous pourriez réclamer le remboursement des sommes payées à tort pour les cinq dernières années.
Actions à mettre en œuvre en cas de paiement excessif :
Si vous réalisez que vous avez versé des montants excessifs que ce soit pour le loyer, les charges, ou la TVA, il est recommandé de procéder à un audit complet des cinq dernières années. Cela pourrait aboutir à un remboursement des sommes indûment payées par votre bailleur.
Nos avocats experts en baux commerciaux, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nous proposons des entretiens en présentiel ou en visioconférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur https://www.agn-avocats.fr/.
AGN AVOCATS
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72
