Pourquoi la régularisation abusive des charges locatives pose-t-elle problème ?
La régularisation des charges locatives vise à ajuster le montant des charges provisionnelles versées par le locataire en fonction des dépenses réelles engagées par le propriétaire. Cependant, il arrive que certaines régularisations contiennent des charges non récupérables, facturées à tort au locataire. Ces pratiques abusives peuvent entraîner des litiges importants.
Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, seules les charges dites récupérables peuvent être imputées au locataire. Cela inclut les dépenses liées à l’entretien courant et aux petites réparations des parties communes, ainsi que les services dont le locataire bénéficie directement (ascenseur, nettoyage des parties communes, éclairage, etc.). Tout frais non expressément mentionné dans cette liste ne peut être réclamé au locataire.
Les cas fréquents de charges abusives
Voici quelques exemples concrets d’abus dans la régularisation des charges
La régularisation de charges, alors que le contrat de bail prévoit un forfait
Il est possible de prévoir un forfait de charges dans deux cas:
- en cas de contrat de colocation
et/ou
- en cas de contrat portant sur un logement meublé
Par ailleurs, les charges seront obligatoirement réglées selon un forfait en cas de contrat de bail dit « mobilité ».
Lorsque le contrat de bail prévoit un forfait, le bailleur ne peut pas procéder à une régularisation de charges. Cela signifie qu’il n’y aura pas de calcul annuel des charges effectivement exposés. En revanche, il pourra donner lieu à une révision (comme le loyer) en fonction de l’évolution de l’IRL (sous réserve que le contrat de bail le prévoit).
Facturation des frais de gestion locative
Il est fréquent que certains bailleurs tentent de facturer au locataire les frais de gestion locative (établissement des quittances de loyer, frais de relance …). Or, selon l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989, seuls les frais liés à l’établissement de l’état des lieux ou à la rédaction du bail peuvent être partagés entre bailleur et locataire. Les frais de gestion courante restent exclusivement à la charge du propriétaire.
Facturation de travaux de rénovation
Certains propriétaires facturent à tort des travaux de rénovation ou d’amélioration (réfection de la façade, remplacement d’une chaudière collective, etc.). Ces dépenses sont considérées comme des travaux de gros entretien et ne font pas partie des charges récupérables.
Les recours en cas de régularisation abusive
Si vous constatez des charges abusives dans votre régularisation, voici les étapes à suivre :
Demandez des justificatifs détaillés
Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit vous fournir un décompte détaillé des charges et permettre la consultation des pièces justificatives (factures, relevés de charges de copropriété, etc.). En l’absence de ces documents, vous êtes en droit de refuser le paiement des charges contestées.
Contestez les charges abusives par courrier recommandé
Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour contester les charges non justifiées ou abusives. N’oubliez pas de citer les articles de loi applicables, notamment l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, pour appuyer votre demande.
Pour vous aider dans vos démarches de contestation, consultez notre article : Est-ce légal de demander deux mois de caution ?. Ce point est souvent soulevé dans les litiges liés aux baux d’habitation.
Engagez une procédure devant la commission départementale de conciliation (CDC)
Si le bailleur refuse de rectifier la régularisation, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Cette instance a pour mission de régler à l’amiable les litiges locatifs. En cas d’échec de la conciliation, vous pourrez porter l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.
Exemples concrets de litiges liés à des charges abusives
- Litige sur la facturation de travaux d’amélioration
Madame A. habite un immeuble dont la façade a été entièrement rénovée. Son bailleur tente de lui facturer une partie des travaux dans sa régularisation annuelle. Après avoir consulté un avocat, elle apprend que ces travaux relèvent de l’entretien lourd du bâtiment et ne peuvent pas être réclamés au locataire, en vertu de l’article 606 du Code civil.
- Facturation de frais de gestion locative
Monsieur B., locataire d’un appartement, reçoit une régularisation contenant des frais de gestion locative facturés par l’agence immobilière mandatée par le propriétaire. Il conteste cette régularisation en rappelant que, selon l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989, ces frais ne sont pas récupérables auprès du locataire.
Prévenir les litiges grâce à la transparence
Pour éviter les litiges liés aux charges locatives, il est essentiel d’instaurer une relation de confiance entre bailleur et locataire. Cela passe par :
• Une communication claire : le bailleur doit informer régulièrement le locataire des charges prévisionnelles et des évolutions.
• Le respect des délais : la régularisation doit intervenir dans l’année qui suit la période concernée, comme l’impose l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
• La présentation des justificatifs : fournir systématiquement les pièces justificatives permet de rassurer le locataire et d’éviter les contestations.
Face à des régularisations abusives ou des litiges récurrents, il est souvent difficile de savoir comment réagir de manière appropriée. Que vous soyez locataire cherchant à contester des charges injustifiées ou bailleur souhaitant sécuriser vos démarches, il est essentiel d’être bien accompagné pour éviter des erreurs coûteuses et protéger vos intérêts.
Pour en savoir plus sur les droits du locataire et les obligations du bailleur dans le cadre de la régularisation de charges, consultez notre article « Régularisation des charges locatives : vos droits et les obligations du bailleur ».
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