Pourquoi la régularisation tardive des charges locatives peut-elle poser un problème ?
En tant que locataire, recevoir une régularisation tardive de charges peut être une source d’inquiétude, voire de litiges. Si vous êtes bailleur, vous devez savoir que des délais stricts encadrent cette procédure. La loi vise à protéger les deux parties d’abus potentiels et à assurer une transparence dans la gestion des charges.
Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation, les charges récupérables doivent être régularisées une fois par an, et cette régularisation doit intervenir dans un délai raisonnable. Un dépassement de ce délai peut entraîner des complications, notamment si des montants importants sont en jeu.
Un retard ou un non-respect de ces délais peut rapidement engendrer des incompréhensions et des tensions entre bailleurs et locataires, d’où l’importance de connaître précisément les obligations légales en matière de charges.
Pour comprendre les obligations légales des bailleurs, consultez notre article sur le bail commercial.
Les risques liés à une régularisation tardive des charges
1. Pour le locataire
Recevoir une régularisation tardive peut déséquilibrer le budget d’un ménage. Si la régularisation porte sur plusieurs années, elle peut représenter un montant considérable, difficile à régler rapidement. En outre, la régularisation tardive peut être contestée si elle intervient au-delà d’un certain délai.
Exemple : Madame R., locataire depuis cinq ans, reçoit une régularisation couvrant trois années d’arriérés de charges. Si le bailleur n’a pas respecté son obligation de régularisation annuelle, Madame R. peut contester la totalité ou une partie de cette régularisation.
Ce type de situation peut également soulever des questions sur d’autres aspects de la relation locative, tels que le dépôt de garantie, souvent utilisé pour couvrir d’éventuels impayés ou charges non régularisées.
Pour en savoir plus sur le dépôt de garantie et son rôle dans une location, consultez notre article sur le dépôt de garantie dans le cadre d’une location.
2. Pour le bailleur
Un retard dans la régularisation des charges peut entraîner des pertes financières. En effet, si la régularisation n’est pas effectuée dans les délais légaux, le bailleur risque de ne plus pouvoir réclamer certaines sommes. De plus, il peut voir sa crédibilité remise en cause par le locataire.
Les règles légales encadrant la régularisation tardive des charges
La loi prévoit plusieurs dispositions pour encadrer la régularisation des charges :
- Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : impose une régularisation annuelle des charges locatives. En cas de non-respect de cette obligation, le locataire peut demander un étalement du paiement ou contester les sommes réclamées.
- Article 7-1 de la même loi : précise que le locataire doit recevoir un décompte détaillé des charges dans un délai d’un mois avant la régularisation.
- Prescription des charges locatives : les charges non régularisées dans un délai de trois ans ne peuvent plus être réclamées par le bailleur. Cette prescription triennale est prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2224 du Code civil.
Comment réagir en cas de régularisation tardive ?
Si vous êtes locataire
- Demandez un décompte détaillé : le bailleur doit vous fournir un décompte précis des charges, avec les justificatifs nécessaires.
- Vérifiez la prescription : si la régularisation porte sur des charges datant de plus de trois ans, vous pouvez refuser de les payer, car elles sont prescrites.
- Négociez un échéancier : en cas de régularisation tardive portant sur plusieurs années, vous pouvez demander un paiement étalé pour éviter une lourde sortie d’argent.
Si vous êtes bailleur
- Respectez les délais légaux : assurez-vous d’effectuer la régularisation des charges chaque année pour éviter tout litige.
- Conservez les justificatifs : en cas de contestation, vous devrez être en mesure de fournir tous les documents prouvant la nature et le montant des charges réclamées.
- Faites appel à un avocat : si le locataire conteste la régularisation ou refuse de payer, un avocat peut vous aider à engager une procédure amiable ou judiciaire.
Exemples concrets de litiges liés à une régularisation tardive
- Cas 1 : Litige sur la prescription des charges
Monsieur D., locataire depuis huit ans, reçoit une régularisation de charges couvrant les cinq dernières années. Après consultation d’un avocat, il apprend que seules les charges des trois dernières années peuvent lui être réclamées, les autres étant prescrites.
- Cas 2 : Régularisation tardive due à une erreur de gestion
Une copropriété n’a pas transmis les comptes annuels à temps, empêchant le bailleur de régulariser les charges auprès du locataire. Dans ce cas, le bailleur peut demander un délai supplémentaire au locataire, en justifiant la cause du retard.
Prévenir les litiges grâce à la transparence
Pour éviter les conflits liés à une régularisation tardive, il est essentiel d’instaurer une relation de confiance entre bailleur et locataire. Cela passe par :
- Une communication régulière : informer le locataire des charges prévisionnelles et des évolutions éventuelles.
- Le respect des délais légaux : effectuer la régularisation dans l’année qui suit la période concernée.
- La présentation claire des justificatifs : fournir des copies des factures, des relevés de charges de copropriété et des décomptes détaillés.
En adoptant ces bonnes pratiques, vous réduisez significativement le risque de litiges et facilitez une gestion sereine de la relation locative. Néanmoins, d’autres obligations incombent également aux bailleurs, notamment en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail.
Pour en savoir plus sur la restitution du dépôt de garantie, consultez notre article dédié : La restitution du dépôt de garantie.
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