Combien de mois de caution pour un bail commercial ?

Qu’est-ce que la caution dans un bail commercial ? Quel est le montant de caution pouvant être demandé par votre bailleur ?

Le bail commercial est un contrat de location professionnel destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, dans certains cas pour cette dernière.

Pour pallier des éventuelles dégradations du bien ou des impayés de loyers, le bailleur est en droit de demander une caution à son locataire lors de la signature du bail commercial.

Une caution, pouvant également être appelée dépôt de garantie, est une somme d’argent versée par le locataire pour garantir au propriétaire la bonne exécution du bail et le respect de ses obligations locatives, telles que le paiement des loyers et des charges, mais encore le bon entretien des locaux. Le locataire devra donc verser une somme d’argent au bailleur à son entrée dans les locaux. Le versement de cette somme d’argent n’est pas obligatoire, mais elle est fréquemment demandée par les propriétaires.

Elle sert à couvrir notamment :

• Des impayés de loyers et/ou de charges locatives.
• Le coût des réparations supportées par le propriétaire des locaux suite à des dégradations.
• Le paiement des impôts dus par le locataire en vertu de la loi ou des stipulations prévues dans le bail.

La caution pour un bail commercial ne fait l’objet d’aucune disposition légale contraignante. Ainsi, son montant, ses conditions de versement et de restitutions sont fixées d’un commun accord par les parties dans le contrat de bail. Elle est donc versée par la locataire au bailleur qui la conserve, mais cette somme est en principe rendue au locataire à la fin du bail.

Mois de caution pour un bail commercial : que dit la loi ?

Le montant de la caution est donc librement fixé entre le bailleur et le locataire lors de la conclusion du bail commercial. Toutefois, en pratique, le contrat de bail prévoit généralement comme montant :  

• Soit 3 mois de loyer hors taxes (1 trimestre de loyer) si les loyers sont payables d’avance.

• Soit 6 mois de loyer hors taxes (2 trimestres de loyer) si les loyers sont payés en fin de terme.

Correspond à un mois ou un trimestre de loyer selon ce qui est fixé par le contrat de bail commercial.

Ainsi, le montant ne peut donc pas en principe excéder 2 trimestres. Si tel est le cas le propriétaire sera tenu au versement d’intérêts au locataire lors de la restitution de la somme. Les intérêts sont calculés selon le taux de la Banque de France pour les avances sur titres. Toute clause dans le contrat privant le locataire du droit aux intérêts est réputée non écrite, elle ne produit donc aucun effet juridique.

Mais à défaut de mention du montant dans le contrat de bail, aucune caution n’est exigible. De plus, le bailleur n’est pas en droit de réclamer au locataire la TVA sur ce montant.

Enfin, le locataire est toujours tenu de payer son loyer jusqu’au terme du contrat, il ne doit pas déduire la caution du loyer.

La restitution de la caution au locataire

La caution doit être remboursée en principe au locataire lorsque celui-ci quitte les locaux. La loi ne prévoit aucun délai maximum pour la restitution de la somme. Toutefois, le délai de restitution est souvent précisé dans le contrat de bail. En pratique, le bailleur restitue la somme au locataire dans un délai raisonnable, qui peut varier de 1 à 3 mois après la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Si le locataire a correctement rempli ses obligations, la caution doit lui être restituée. Ainsi, pour récupérer l’intégralité de la caution, le locataire doit avoir notamment :

• Respecté ces obligations locatives, telles que le paiement des loyers et des charges.
• Rendu les locaux en bon état de réparations. 

Si le locataire ne respecte pas ses obligations, ou si des dégradations sont constatées en comparant l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie et qu’elles ne résultent pas d’une usure normale, le propriétaire pourra de plein droit imputer les dépenses nécessaires sur le montant de la caution. A titre d’exemple, si le locataire quitte donc les locaux sans avoir payé les derniers loyers ou qu’il n’a pas effectué les réparations nécessaires aux dégradations, le bailleur pourra retenir tout ou une partie de la somme.  A condition que le bailleur justifie le montant retenu, notamment par des devis, des factures, etc.

De plus, la somme retenue pourra être soumise à la TVA si le bailleur a définitivement acquis ce montant en compensation des inexécutions ou des manquements contractuels de son locataire.

Nos avocats experts en caution, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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