Vous découvrez un défaut caché, mais le vendeur invoque la clause de non-garantie ou prétend ignorer le vice
Lorsque vous achetez un bien immobilier ou un véhicule, il arrive que des défauts apparaissent après l’achat. Ces défauts peuvent être graves, comme des infiltrations d’eau dans une maison ou un problème mécanique majeur dans une voiture. Vous vous retrouvez alors face à une situation délicate : devez-vous engager une action en garantie des vices cachés ou en dol ? Pire encore, si le contrat contient une clause de non-garantie, comment faire valoir vos droits ?
Les pièges juridiques à éviter et les conséquences d’un mauvais choix de recours
Ne pas choisir le bon fondement juridique peut entraîner :
- Un rejet de votre action : si vous ne parvenez pas à prouver la mauvaise foi du vendeur pour une action en dol, vous risquez de perdre votre recours.
- Une perte de temps et d’argent : entre les expertises, les démarches juridiques et les frais d’avocat, une mauvaise stratégie peut coûter cher.
- L’impossibilité de cumuler certaines actions : vous devez savoir quand une action en garantie des vices cachés peut se cumuler avec une action en dol pour maximiser vos chances de succès.
Pour mieux comprendre vos droits et le délai pour dénoncer un vice caché, consultez notre article détaillé sur le délai pour dénoncer un vice caché dans une maison.
Quand et comment cumuler les actions en dol et en garantie des vices cachés ?
1. Action en garantie des vices cachés : pour les défauts cachés graves
L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre les vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Cette garantie vous protège contre les défauts cachés et graves qui rendent l’usage du bien difficile, voire impossible.
Pour que cette action soit recevable, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Le défaut doit être caché lors de la vente : selon l’article 1642 du Code civil, un vice apparent, c’est-à-dire visible lors d’un examen normal du bien, ne peut pas engager la garantie des vices cachés.
- Le défaut doit être grave : en application de l’article 1641 du Code civil, un vice mineur, facilement réparable et peu coûteux, ne peut pas donner lieu à une action en garantie.
- Le défaut doit être antérieur à la vente : vous devez prouver que le vice existait déjà au moment de la transaction.
Dans ce type de situation, si vous souhaitez vous défendre contre une accusation de vice caché, consultez notre guide sur comment se défendre d’une accusation de vice caché.
Délai pour agir en garantie des vices cachés
L’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du Code civil. Passé ce délai, vous risquez de perdre vos droits.
2. Action en dol : pour les cas de tromperie ou de réticence dolosive
L’article 1137 du Code civil définit le dol comme le fait d’obtenir le consentement de l’autre partie par des « manœuvres ou des mensonges ». Si vous prouvez que le vendeur vous a caché intentionnellement un défaut grave pour vous inciter à conclure la vente, vous pouvez engager une action en dol.
Le dol peut se manifester de deux manières :
- Par des manœuvres actives : par exemple, repeindre un mur pour masquer des infiltrations d’eau.
- Par une réticence dolosive : cela correspond à une omission volontaire d’une information importante que le vendeur aurait dû vous communiquer. L’article 1137 du Code civil précise que cette omission constitue un dol dès lors qu’elle est déterminante dans votre consentement.
Dans les deux cas, l’action en dol permet d’écarter toute clause de non-garantie et de demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Délai pour agir en cas de dol
L’action en dol doit être engagée dans un délai de cinq ans à compter du jour où vous avez eu connaissance du dol, conformément à l’article 2224 du Code civil.
3. Cumuler les deux actions pour maximiser vos chances de succès
Dans certains cas, vous pouvez cumuler l’action en garantie des vices cachés et l’action en dol pour obtenir une réparation complète. Par exemple, si vous découvrez un vice caché après l’achat d’une maison et que vous prouvez que le vendeur en avait connaissance mais a omis de vous en parler, vous pouvez :
- Demander la résolution de la vente en invoquant la garantie des vices cachés, conformément à l’article 1644 du Code civil, qui vous permet de choisir entre la résolution de la vente et une réduction du prix.
- Réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi, en application de l’article 1645 du Code civil, si le vendeur avait connaissance du vice.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les actions en indemnisation en cas de malfaçons, consultez notre article sur travaux et malfaçons : quelle indemnisation.
Exemples concrets :
- Immobilier : vous achetez un appartement et, quelques mois après la vente, vous découvrez que des travaux de plomberie mal réalisés causent des fuites importantes. Si le vendeur avait lui-même réalisé les travaux ou avait connaissance de ce défaut, vous pouvez engager à la fois une action en garantie des vices cachés et une action en dol.
- Automobile : vous achetez une voiture d’occasion et constatez rapidement une défaillance grave du moteur. Si le vendeur avait sciemment dissimulé cette panne en manipulant l’ordinateur de bord, vous pouvez demander la résolution de la vente et des dommages et intérêts pour couvrir les frais liés au dépannage.
Enfin, pour comprendre le rôle crucial du vendeur et son devoir d’information lors d’une vente immobilière, consultez notre article sur vente immobilière : un devoir d’information crucial pour tous les acteurs.
Conseils pratiques : Comment éviter les litiges et bien vous protéger ?
- Avant d’acheter : faites réaliser un diagnostic complet par un expert indépendant pour détecter d’éventuels défauts.
- Avant de vendre : si vous êtes vendeur, soyez transparent sur l’état du bien et fournissez tous les documents techniques requis. Cela limitera les risques de litige.
- En cas de litige : consultez rapidement un avocat expert en droit immobilier pour connaître vos droits et les démarches à engager.
Nos avocats experts en malfaçons et vices cachés, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
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