Peut-on demander une caution et un dépôt de garantie ?

Vous devez signer prochainement un contrat de location ? Votre propriétaire a-t-il le droit de vous demander une caution et un dépôt de garantie ?

Par abus de langage, la caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie. Toutefois, il s’agit de deux mécanismes différents qui doivent être distingués.

Ces deux mécanismes se confondent en raison de la poursuite d’un même objectif, celui pour un propriétaire de se protéger contre l’inexécution des obligations locatives de son locataire.

Dépôt de garantie et caution : quelles différences ?

A quoi sert le dépôt de garantie ?

La grande majorité des propriétaires tentent de se protéger contre les impayés de loyers et/ou de charges, mais encore la dégradation du bien, en exigeant notamment de leurs futurs locataires des garanties. Parmi ces garanties, il existe notamment le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire à son bailleur au moment de la signature du bail.  Le bailleur encaisse cette somme à la signature du bail et la conserve pendant toute la durée de la location.

Le bailleur restitue en principe la somme d’argent entièrement au locataire à la fin du bail.

Toutefois, les modalités de restitution diffèrent selon l’état des lieux de sortie.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur doit restituer au locataire la somme d’argent dans son intégralité, déduction des sommes dues par le locataire, dans un délai de 1 mois à compter de la remise des clés par le locataire.  Les sommes dues par le locataire peuvent correspondre à des éventuels retards de loyers et/ou de charges.

Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose cette fois-ci d’un délai de 2 mois à compter de la remise des clés pour restituer la somme d’argent. Une déduction de la somme doit alors être faite en raison du coût des dégradations et autres défauts d’entretien du bien, donc des frais de remise des lieux en état.

A quoi sert la caution ?

La caution est une personne qui s’engage dans un acte de cautionnement à payer envers le propriétaire du logement les dettes locatives du locataire en cas de défaillances de celui-ci au regard de ses obligations locatives. Cette caution n’est pas légalement obligatoire lors de la signature du bail comme le dépôt de garantie.

Il s’agit donc d’une autre garantie pour le bailleur, puisque la caution se porte garante du locataire en s’engageant à régler ses dettes pendant toute la durée de la location s’il ne s’en acquitte pas.

Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire.

Pour une caution simple, si le bailleur est face à des loyers impayés, il devra d’abord se retourner contre le locataire en envoyant un commandement de payer. En cas d’échec, il pourra se retourner contre la caution afin d’exiger le paiement des loyers dus.

Pour une caution solidaire, contrairement à la caution simple, le bailleur pourra dès le premier loyer impayé exiger de la caution le paiement.

Donc, contrairement au dépôt de garantie, la caution n’est pas une somme d’argent à verser, mais une personne qui se porte garante pour le locataire en cas de loyers impayés.

Dépôt de garantie et caution : deux mécanismes cumulatifs ?

Est-ce qu’un propriétaire est en droit de demander à la fois une caution et un dépôt de garantie pour se protéger contre des éventuelles défaillances de son locataire ?

En principe, une caution ne peut pas être demandée par un bailleur qui a déjà souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti, conformément à l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. A titre d’exemple, il est donc interdit pour un bailleur de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution.

Toutefois, l’article 22-1 prévoit que cette interdiction n’est pas applicable au dépôt de garantie.

La loi autorise donc un bailleur à demander à la fois une caution et un dépôt de garantie à son locataire pour se protéger.

En conclusion, la caution et le dépôt de garantie sont les deux principaux moyens permettant de protéger le propriétaire contre son locataire, contre des impayés de loyers et/ou de charges et des risques de dégradation du bien. Ni le dépôt de garantie, ni la caution ne sont légalement obligatoires lors de la signature du bail. Mais le bailleur est donc en droit de demander au locataire de fournir ces deux garanties.

Nos avocats experts en caution, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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