Reconfinement – Fermetures administratives : Comment gérer les impayés de loyers commerciaux?

Le reconfinement, avec son lot de fermetures administratives, va certainement achever d’épuiser la trésorerie de nombre d’entreprises françaises, déjà fragilisées par le premier confinement. Mécaniquement, le nombre d’impayés de loyers commerciaux devrait exploser en cette fin d’année.

Habituellement, face à ce type d’impayés, les bailleurs comme les preneurs sont souvent tentés de recourir à la voie judiciaire, les uns pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion et les autres pour obtenir un étalement de leur dette, une réduction du loyer, voire une résiliation judiciaire. Néanmoins, ils ont tous les deux intérêt à privilégier la voie amiable au préalable. Nos avocats peuvent vous accompagner pour solutionner ces situations.

Bailleurs, quel intérêt avez-vous de négocier ? 

• Conservez un locataire dans votre local

Au vu de la situation économique actuelle, il n’est pas négligeable de voir ses locaux loués. D’ailleurs, si votre preneur connait actuellement des difficultés financières, cela n’a semble-t-il pas toujours été le cas, puisqu’il demeure encore dans les lieux. Son activité est probablement profitable en temps normal.

• Gardez une chance de recouvrer votre créance

De plus, si aucun des créanciers ne joue le jeu de la renégociation, la crise sanitaire actuelle pourrait conduire votre preneur à déposer le bilan et ouvrir une procédure collective. Vous seriez alors en concurrence avec d’autres créanciers, et peut-être même avec des créanciers « privilégiés ». Si vous ne négociez pas, vous risquez de tout perdre.

• Bénéficiez d’un crédit d’impôt

Mais au-delà de ces considérations, l’Etat s’est engagé à mettre en place un crédit d’impôt « abandon de loyer » à hauteur de 30 % du montant des loyers abandonnés.

Ce crédit d’impôt sera applicable uniquement aux baux conclus avec des entreprises de moins de 250 salariés, fermées administrativement ou appartenant aux secteurs de l’hôtellerie, des cafés, de la restauration, de la culture.

Pour bénéficier de ce crédit d’impôt, les propriétaires devront renoncer à au moins un mois de loyer entre octobre et décembre 2020.

• Réduisez votre bénéfice imposable

Dans le cadre de la crise sanitaire, le gouvernement a également assoupli les règles fiscales relatives aux abandons de loyer, permettant de les déduire plus facilement du bénéfice imposable du bailleur, tout en l’autorisant à déduire les charges correspondant à ces loyers. Le régime de ces déductions dépend du régime fiscal choisi par le bailleur.

En outre, ces abandons pourront majorer le montant maximal de report de déficit sur l’exercice suivant.

Pourquoi faire appel à un avocat ?

• Secret professionnel et confidentialité

L’avocat est tenu au secret professionnel sur l’ensemble des informations que vous lui communiquez. Vous pouvez lui exposer vos questions et difficultés en toute sérénité, rien ne sortira.

De plus, les échanges entre avocats sont strictement confidentiels. Il est ainsi possible de négocier par avocats interposés sans risquer de voir la partie adverse se prévaloir de ces échanges lors d’un éventuel futur contentieux.

• Compétence juridique

Les avocats sont les seuls professionnels à être habilités à rédiger un protocole permettant de sécuriser l’accord que vous aurez éventuellement convenu lors de cette négociation.

• Un tiers au contrat

L’avocat, outre le professionnel du droit qu’il est, n’est pas partie au contrat. Or, les parties cocontractantes étant enfermées dans leur conflit, celles-ci ne parviennent plus à entendre les difficultés et incompréhensions de l’autre. Aussi, il apparait bien souvent qu’un cocontractant, initialement réticent, soit plus à même de répondre à l’invitation d’entrer en négociation faite par un tiers.

Preneur, que faire si votre bailleur refuse de négocier ?

• Si votre contrat de bail est postérieur au 1^er octobre 2016

Dans ce cas, vous disposez d’un certain nombre d’outils juridiques pour adapter le contrat à la réalité, dont le plus pertinent au vu de la crise actuelle semble être celui de la révision pour imprévision.

Concrètement, si un changement de circonstances imprévisibles au moment de la conclusion du contrat rend l’exécution de celui-ci excessivement onéreuse pour une partie, elle peut demander à son cocontractant une renégociation du contrat. En cas de refus ou d’échec, elle pourra alors saisir le juge pour qu’il révise le contrat ou y mette fin, à la date et conditions qu’il fixe.

Toutefois, il est important de rappeler que durant cette phase de négociation, les deux parties doivent continuer d’exécuter leurs obligations.

• Si votre contrat de bail est antérieur au 1^er octobre 2016

Dans ce cas, vous n’avez pas accès au mécanisme de la révision pour imprévision.

Il reste envisageable d’invoquer la force majeure pour obtenir une suspension du contrat.

La force majeure se définie juridiquement comme un évènement extérieur, irrésistible et imprévisible.

Si ce concept a été immédiatement envisagé lors de la première vague du coronavirus et par conséquent le premier confinement, pour suspendre l’exécution du contrat, celui-ci semble aujourd’hui plus contestable.

En effet, la pandémie, ses effets et conséquences étant connues à ce jour, le caractère d’imprévisibilité ne semble plus établi.

Néanmoins, rien n’empêche les parties de renégocier le contrat puisque celui-ci demeure le fruit de « la volonté des parties » !

Les agences AGN Avocats restent ouvertes ! Les avocats vous accueillent dans le respect des mesures sanitaires. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Nous pouvons vous fournir une attestation justifiant votre déplacement pour tous les rendez-vous physiques en agence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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