Scission de copropriété : quelles sont les grandes étapes ?

Le statut de copropriété s’applique de manière impérative pour tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Il découle de ce caractère impératif que la demande de scission de copropriété doit nécessairement être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires (scission volontaire) ou par le juge (scission judiciaire).

Au départ, l’objectif initial de la scission de copropriété était de faciliter la gestion des grands ensembles immobiliers. Aujourd’hui les objectifs se sont diversifiés (indépendance, création d’une copropriété sans Syndic, baisse du montant des charges, mésentente etc…).  La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi Alur » a même consacré la scission en volumes des ensembles immobiliers complexes.

En pratique, seule la préparation d’un projet de scission solide et complet permet d’atteindre son objectif.  

Première étape : Etude de faisabilité

Les conditions de la scission sont posées par l’article 28 I) de la loi du 10 juillet 1965. Elles sont au nombre de trois. L’immeuble doit comporter plusieurs bâtiments, la division de la propriété du sol doit être possible et une demande doit être faite à l’assemblée générale qui statue. Cette demande peut émaner de plusieurs copropriétaires ou d’un copropriétaire unique depuis la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 dite « loi SRU ».

La scission peut porter sur des bâtiments construits composant des lots mais aussi sur des lots comportant le droit de construire des bâtiments (« lot transitoire »). En tout état de cause, le bâtiment doit pouvoir être retiré pour constituer une propriété séparée sans avoir besoin de réaliser des travaux destructeurs pour ce faire.

La division de la propriété du sol doit également être possible, cela suppose que le demandeur du retrait ne soit pas seulement titulaire d’un droit de jouissance exclusif et que l’implantation des bâtiments permette de diviser l’assiette foncière initiale en nouvelles unités foncières totalement indépendantes, ce qui exclut la situation d’enclave.

Deuxième étape: Constitution du dossier

L’assemblée générale du syndicat initial statue sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division, ce qui exige de réunir et présenter un certain nombre de documents démontrant que toutes les conditions de faisabilité sont remplies.

En pratique, les demandeurs au retrait doivent se rapprocher d’un géomètre-expert et d’un notaire, afin notamment de modifier l’état descriptif de division et rédiger un nouveau règlement de copropriété comportant la nouvelle répartition des tantièmes et des charges.

D’autres documents sont également réunis tels que le plan avec les nouvelles limites de copropriété et les servitudes à prévoir après scission, le budget de la scission (frais des différents protagonistes, frais fiscaux) ou encore le projet de répartition des créances et des dettes du syndicat initial etc…

Cette étape est fondamentale car si l’assemblée générale a donné son accord en l’absence des documents exigés ou que les informations communiquées ont été insuffisantes, la décision prise par l’assemblée encourt la nullité. Plusieurs décisions ont déjà été rendues en ce sens.

Troisième étape : L’obtention du vote

Si la demande de retrait est à l’initiative de plusieurs copropriétaires, il faut d’aborder convoquer une assemblée spéciale pour obtenir une décision positive de principe. La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette assemblée ne peut matériellement pas se tenir en présence d’un seul demandeur au retrait.

Il faut ensuite convoquer une assemblée générale pour obtenir un vote confirmatif. Il existe deux options : inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle ou demander au Syndic de convoquer une assemblée dédiée à cet effet. L’assemblée générale statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale le cas échéant.

Dans l’une ou l’autre de ces assemblées, l’assemblée est convoquée suivant les conditions ordinaires et si un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 I) de la loi du 10 juillet 1965).

Quatrième étape : Le recours contre la décision

Si les demandeurs au retrait n’obtiennent pas satisfaction, ils peuvent contester la décision de refus du retrait en saisissant le Tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. La scission judiciaire est prévue par l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 (ancien article 29-4 de la même loi). Cela suppose la nomination d’un administrateur provisoire, ayant pour mission d’établir un rapport reprenant les éléments exigés dans le cadre d’une scission volontaire.

L’article 29-8 de la loi précitée évoque une situation dans laquelle « la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement ». Le recours semble limité à la seule hypothèse d’une copropriété en difficulté, toutefois, l’argument tenant à l’abus de majorité se développe en jurisprudence afin d’obtenir l’annulation de la résolution refusant le retrait ainsi que des dommages-intérêts.

Il ressort de la jurisprudence que « la reconnaissance d’un abus de majorité suppose que certains copropriétaires aient obtenu par des manœuvres une décision contraire aux intérêts collectifs ou préjudiciables à un ou plusieurs copropriétaires. Il appartient à celui qui invoque l’abus de majorité de démontrer que la résolution a été acquise par des moyens frauduleux ou dans une intention de malveillance ou qu’elle est contraire à l’intérêt commun ». (Cour d’appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 4 mars 2019, n°17/00515)

La difficulté tient au fait qu’aucun texte ne confère pour l’instant au juge le pouvoir d’ordonner judiciairement la scission. C’est également dans le seul cadre de la copropriété en difficulté que le juge peut prononcer une division volumétrique, d’où la nécessité d’être assisté par un avocat à compter de la naissance de son projet de scission afin de convaincre les copropriétaires récalcitrants et sélectionner les arguments utiles devant le juge.

Nos avocats vous assistent tout au long du règlement de la scission. Ils se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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