Construction sans permis de construire

Les projets de construction (carport, maison individuelle, cabanon de jardin, piscine, clôtures,..) sont réglementés et soumis à des formalités administratives.  

Il arrive toutefois que des pétitionnaires (particuliers, promoteurs, personnes morales,..) procèdent à la réalisation d’un projet sans avoir préalablement veillé à réaliser les démarches administratives requises. Le droit vient encadrer ces situations et propose d’une part aux pétitionnaires des possibilités de régulariser leur situation et d’autre part aux élus de faire respecter les règles d’urbanisme en vigueur. 

Quelle autorisation d’urbanisme pour mon projet ?  

La consistance du projet va définir le degré de la démarche à effectuer afin de pouvoir le mettre en oeuvre.  

• Aucune démarche administrative à réaliser  

Aucune démarche administrative n’est à entreprendre pour les constructions répondant aux critères cumulatifs suivants : une construction inférieure à 12m de hauteur avec une emprise au sol inférieure à 5m2 et une surface plancher au sol inférieure à 5m2 

• Nécessité d’une déclaration préalable  

Contrairement à ce que sa dénomination peut laisser entendre, dès lors que l’on évoque la nécessité d’une déclaration préalable, il ne s’agit pas d’un régime déclaratif. En effet, l’administration ne se contente pas d’enregistrer une demande mais elle valide ou n’autorise pas la réalisation du projet à travers cette formalité administrative.  

Cette autorisation peut tout d’abord être requise pour des constructions nouvelles, mais aussi pour des travaux sur des constructions existantes (ravalement, extension, création d’une ouverture) ou encore pour l’installation de clôtures. 

Concernant les constructions nouvelles, bien que généralement c’est un permis de construire qui est requis, la déclaration préalable peut être suffisante si le projet est de plus faible ampleur.  

La déclaration préalable est requise pour les constructions dont soit l’emprise au sol ou la surface de plancher est supérieure à 5m2 et si le projet correspond aux critères cumulatifs suivants : 

• Un projet hors d’une zone classée ou protégée  

• Une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12m 

• Une emprise au sol inférieure ou égale à 20m2 ou à 40m2 en zone U du PLU( 

• Une surface de plancher inférieure ou égale à 20m2 ou à 40m2 en zone U du PLU(i) 

Une déclaration préalable est aussi requise pour : 

• Les habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est inférieure à 35m2,  

• Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts,  

• Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres 

• Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à cent mètres carrés et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingts 

• Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un mètre quatre-vingts et quatre mètres, et dont la surface au sol n’excède pas deux mille mètres carrés sur une même unité foncière 

• Les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol peut dépasser un mètre quatre-vingts ainsi que ceux dont la puissance crête est supérieure ou égale à trois kilowatts et inférieure à un mégawatt quelle que soit leur hauteur  

• Les fosses nécessaires à l’activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à dix mètres carrés et inférieure ou égale à cent mètres carrés  

• Les antennes-relais de radiotéléphonie mobile et leurs systèmes d’accroche, quelle que soit leur hauteur, et les locaux ou installations techniques nécessaires à leur fonctionnement dès lors que ces locaux ou installations techniques ont une surface de plancher et une emprise au sol supérieures à 5 m2 et inférieures ou égales à 20 m2. 

Une déclaration préalable peut également être requise pour la réalisation de travaux portant sur des constructions existantes :  

• Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant  

• Les changements de destination d’un bâtiment (exemple : transformation d’une habitation en local commercial) 

Enfin, une déclaration préalable est également requise pour l’installation de clôtures dès lors que ces dernières doivent être installées : 

• dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé ou dans les abords d’un site classé monument historique  

• dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement  

• dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme 

• dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’intercommunalité compétent en matière de plan local d’urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à déclaration 

• Nécessité d’un permis de construire / démolir  

Les constructions sont soumises à l’obtention d’un permis de construire sauf si la construction concerne une catégorie visée par la nécessité d’une déclaration préalable ou celles dispensées de toute formalité.  

Sont ainsi concernées par la nécessité de l’obtention d’un permis de construire : 

• les projets de création de surface plancher ou une emprise au sol de plus de 20m2 ou de 40m2 dans les zones U des PLU(i).  

• Les projets situés dans certaines zones ou secteurs protégés 

• Les constructions provisoires nécessaires aux manifestations culturelles, sportives ou commerciales  installées pour une durée supérieure à 1 an ou 3 mois dès lors qu’elles sont dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.  

• Les travaux réalisés sur les monuments historiques, sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien ou des travaux effectués pour des motifs de sécurité.  

Les projets de démolition peuvent également supposer l’obtention d’une autorisation, le permis de démolir. Ainsi, doivent être précédés d’un permis de démolir :  

• les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir.  

• Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé, dans les abords des monuments historiques, dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière, dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement.  

• Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable une construction identifiée comme devant être protégée en étant située à l’intérieur d’un périmètre délimité par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme ou lorsqu’elle est située sur un territoire non couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme identifiée comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique 

Comment régulariser sa situation en cas de réalisation d’opérations d’urbanisme irrégulières ?  

Il n’existe pas de procédure spécifique à la régularisation des travaux ou des constructions entrepris. Toutefois, pour régulariser la situation, il est possible de procéder à la démarche que le pétitionnaire aurait dû préalablement effectuer.  

Il faut cependant que les travaux ou que la construction répondent aux exigences en vigueur.  

Que peut entreprendre la commune qui découvre une construction illégale ?  

Plusieurs solutions s’offrent aux élus qui découvrent des travaux, constructions ou démolitions irrégulièrement réalisées : 

• L’action administrative  

Le maire peut mettre en demeure le bénéficiaire des travaux, de la construction ou de la démolition, de présenter ses observations dans un délai raisonnable. Il peut ensuite prendre un arrêté ordonnant l’arrêt des travaux, la démolition des travaux illégaux ou la régularisation de la situation.  

Le maire a également la possibilité de fixer des astreintes par jour de non-respect de l’arrêté à hauteur d’un montant maximal de 500€ par jour de retard et dans la limite de 25 000€ cumulés annuellement. 

• L’action pénale 

Si les travaux se poursuivent ou qu’aucune régularisation n’est entreprise, le maire peut saisir le Procureur de la République et lui transmettre le procès-verbal d’infraction qu’il aura précédemment fait établir. C’est le Procureur de la République qui décidera des suites à donner (infraction pas suffisamment établie, enquête, renvoi devant le tribunal correctionnel,..).  

• L’action civile 

Dans les 10 ans suivants la fin des travaux entrepris illégalement, le maire ou le président de l’intercommunalité peut engager une action en responsabilité civile, c’est-à-dire solliciter réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi devant les juridictions judiciaires. Cette action peut aboutir à la démolition de la construction irrégulièrement bâtie.  

Nos avocats experts en permis de construire, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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