Vous envisagez de donner un bien immobilier ? Vous vous interrogez sur les démarches à entreprendre ?
La donation est un acte juridique par lequel une personne, transmet à titre gratuit, tout ou partie de ses biens, ou de ses droits, au profit d’une autre personne.
Celui qui réalise le don est qualifié de «donateur», celui qui en bénéficie de «donataire».
La donation peut porter tant sur des biens meubles (qualification juridique des biens qui peuvent être déplacés) qu’immeubles (qualification juridique des biens ne pouvant faire l’objet d’un transport, tel qu’un terrain, un bâtiment, appartement).
Trois étapes sont nécessaires à la donation d’un bien immobilier.
Étape n° 1 : Le choix du type de donation
Il est nécessaire de déterminer dans un premier temps le type de donation souhaité.
Donation simple ou donation-partage ?
La donation simple d’un bien immobilier permet au donateur de transmettre une partie de son patrimoine.
La donation simple a pour effet de transmettre une partie du patrimoine de manière immédiate et irrévocable.
Lorsqu’elle est faite au profit d’un héritier réservataire, la donation simple peut être faite en avancement de part successorale (il en sera tenu compte lors des opérations de succession, afin de préserver l’égalité entre héritiers), ou hors part successorale (dans cette hypothèse, elle aura pour objectif d’avantager un des héritiers et ne sera pas rapportable, mais peut être réduite si elle excède la quotité disponible).
La donation-partage permet quant à elle de transmettre un ou plusieurs immeubles aux héritiers présomptifs, en déterminant leur répartition.
Elle peut concerner l’intégralité du patrimoine du donateur ou une partie seulement. Dans ce dernier cas, au décès du donateur, il conviendra de procéder aux opérations de partage sur les biens n’ayant pas fait l’objet de donation-partage au préalable.
A l’inverse de la donation simple, la donation-partage ne sera pas rapportable à la succession du donateur et la valeur prise en considération sera celle fixée au jour de la signature de la donation-partage.
La détermination de la valeur des biens au jour de la donation-partage (sauf convention contraire) permet d’éviter ainsi les contestations relatives à l’évaluation des biens donnés.
Donation en pleine-propriété ou démembrement ?
La donation peut se faire en plein propriété ou en démembrement de propriété.
En effet, à côté de la donation en pleine propriété qui conduit à transmettre tous les droits d’un bien, le donateur peut ne transmettre que la nue-propriété ou l’usufruit.
La donation d’un bien en démembrement de propriété permet de bénéficier d’avantage fiscaux, outre la possibilité pour le donateur d’en tirer également un avantage, en décidant de se réserver l’usufruit par exemple, pour continuer de profiter du bien immobilier ou des revenus qu’il génère.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la donation avec réserve d’usufruit, AGN AVOCATS vous invite à lire…
Étape n° 2 : La réalisation des formalités par notaire
Si certaines donations (dons manuels et dons familiaux de sommes d’argent) peuvent être formalisées par une simple déclaration (formulaire cerfa n°2735-SD), le recours à un notaire est obligatoire pour la régularisation de :
- donation d’immeuble et/ou de droits immobiliers ;
- donation-partage
- donation entre époux, sur ce sujet, AGN AVOCATS vous invite à lire…
Outre la rédaction de l’acte de donation, le notaire se chargera de vérifier les abattements fiscaux et réductions dont vous pouvez bénéficier.
Le notaire procèdera ensuite à l’enregistrement de l’acte de donation dans le délai d’un mois à compter de la date de signature auprès du service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, et veillera à l’enregistrement de la donation auprès de l’administration fiscale.
Étape n° 3 : Le paiement des droits de donation
Par principe, les droits de donation sont payés par le donataire sauf si le donateur décide de régler ces droits. En pareille hypothèse, le donateur pourra prendre en charge les droits de mutation à titre gratuit sans que cela ne soit considéré comme une donation complémentaire.
Le calcul des droits de mutation s’effectue en plusieurs étapes :
- calcul de l’assiette taxable en appliquant des abattements en fonction du lien de parenté, mais également au regard de la situation de handicap de la personne le cas échéant,
- la part nette obtenue après abattement est soumise à une taxation variable selon le lien de parenté entre le donataire et le donateur,
- une réduction peut là encore être obtenue selon la situation de handicap de la personne le cas échéant,
- il est vérifié, au moyen du rapport des donations antérieures, si des abattements avaient déjà été utilisés.
Les donations sont des outils d’optimisation de transmission patrimoniale.
Nos avocats experts en donation, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
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