Comment éviter de régler des droits de succession sur un bien immobilier ?

Vous souhaitez anticiper votre succession afin d’éviter à vos proches de payer des droits de succession trop élevés sur un bien immobilier.

Pour rappel, le calcul des droits de succession est réalisé par l’application d’un barème qui varie en fonction du lien de parenté avec le défunt. Ce barème est progressif, il faut alors appliquer le taux d’imposition correspondant à la part taxable.

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Option n°1 : Vous pouvez réduire vos droits de succession grâce aux exonérations et aux abattements fiscaux

Dans un premier temps, vos héritiers peuvent bénéficier d’un abattement. Autrement dit, une réduction est appliquée sur la base de calcul de leurs droits de succession. Dans certains cas, vos héritiers peuvent bénéficier d’une exonération totale.

Le montant de l’abattement dépend de la situation et du lien de parenté de vos héritiers :

• Concernant votre époux(se) ou partenaire de Pacs, ce dernier est exonéré de droits de succession,
• Concernant vos enfants (biologiques ou adoptés dans le cadre d’une adoption plénière) et vos ascendants, ils bénéficient chacun d’un abattement de 100.000 €,
• Concernant vos frères et sœurs, ils sont exonérés s’ils remplissent trois conditions cumulatives :
  • avoir constamment vécu avec le défunt durant les 5 années ayant précédé son décès,
  • être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps,
  • avoir plus de 50 ans ou être atteint d’une infirmité ne vous permettant pas de travailler.

Si l’une des conditions fait défaut, ils ont droit à un abattement de 15.932 €,

• Concernant vos petits-enfants et arrières petits-enfants, ils bénéficient d’un abattement de 1.594 € si les parents ou grands-parents sont vivants,
• Concernant vos neveux et nièces, ils bénéficient d’un abattement de 7.967 €,
• Concernant les personnes handicapées, elles bénéficient d’un abattement de 159.325 € qui se cumule avec leur abattement personnel.

Une fois l’abattement appliqué sur la part de la succession, on applique le barème progressif.

Vos héritiers profiteront systématiquement de ces avantages. Dans ce cadre, la baisse des droits de succession ne nécessite alors aucune démarche de votre part.

Option n°2 : Vous pouvez créer une société civile immobilière (SCI) familiale

La SCI doit contenir au minimum deux associés et aucun capital social n’est requis. Les associés doivent être membres de la même famille.

Les avantages en matière de succession résident dans le fait que cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine. En effet, votre bien est divisé en parts sociales. Ces dernières peuvent être transmises à vos héritiers de votre vivant en profitant notamment de l’abattement des droits de donation tous les 15 ans.  

Comme pour les droits de succession, l’abattement en matière de donation varie en fonction du degré de parenté de vos héritiers :

• Concernant votre époux(se), partenaire de Pacs, il bénéficie d’un abattement de 80.724 €,
• Concernant vos enfants et petits-enfants, ils bénéficient d’un abattement de 100.000 €,
• Concernant vos arrières petits-enfants, ils bénéficient d’un abattement de 5.310 €,
• Concernant vos frères et sœurs, ils bénéficient d’un abattement de 15.932 €,
• Concernant vos neveux et nièces, ils bénéficient d’un abattement de 7.967 €,
• Les personnes handicapées bénéficient d’un abattement spécifique de 159.325 € qui se cumule avec un autre abattement.

En utilisant le mécanisme des abattements successifs, il est possible de donner 100.000 euros à vos enfants tous les 15 ans sans payer de droits de donation. Vos héritiers peuvent disposer de la totalité des parts de la SCI (c’est-à-dire du bien immobilier qu’elle détient). A votre décès, vos héritiers ne sont donc pas redevables de droits de succession.

Cette solution est d’autant plus intéressante que l’administration fiscale applique une décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts pour le calcul des droits de succession de la SCI au moment du décès. En effet, la valeur des parts sociales de la SCI est utilisée comme base imposable pour procéder au calcul de droits de donation. La décote entraine ainsi une réduction du montant imposé permettant de profiter au maximum des abattements. Le montant des droits de donation est donc calculé sur la base d’une valeur inférieure au prix du bien concerné.

Option n°3 : Vous pouvez faire une donation d’un bien immobilier en pleine propriété

Vous pouvez réaliser une donation de votre vivant afin de transmettre vos biens immobiliers. Lorsque la donation se fait en pleine propriété, le donataire a donc le droit de disposer du bien immobilier et d’en percevoir les revenus.

La donation exige l’intervention d’un notaire et suppose donc de régler des frais notariés. Elle engendre également des droits de donation. 

Vos héritiers bénéficieront d’un abattement tous les 15 ans selon votre lien de parenté :

• Concernant votre époux(se), partenaire de Pacs, il bénéficie d’un abattement de 80.724 €,
• Concernant vos enfants et petits-enfants, ils bénéficient d’un abattement de 100.000 €,
• Concernant vos arrières petits-enfants, ils bénéficient d’un abattement de 5.310 €,
• Concernant vos frères et/ou sœurs, ils bénéficient d’un abattement de 15.932 €,
• Concernant vos neveux et/ou nièces, ils bénéficient d’un abattement de 7.967 €,
• Les personnes handicapées bénéficient d’un abattement spécifique de 159.325 € qui se cumule avec un autre abattement.

Option n°4 : Vous pouvez faire une donation avec réserve d’usufruit

Ce montage consiste à procéder au démembrement du droit de propriété puis à une donation. Autrement dit, cela revient à partager un bien immobilier entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Vous avez alors la possibilité de faire une donation de la nue-propriété et de conserver la jouissance de votre bien jusqu’à votre mort.  En effet, le donateur usufruitier conserve alors l’usage du bien et la possibilité de percevoir ses revenus.

Concernant le donataire, cela lui permet de réduire ses droits de mutation. En effet, la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la pleine propriété ; elle est déterminée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts et varie selon l’âge de l’usufruitier.

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire deviendra le propriétaire de plein droit du bien. Il n’aura aucun droit de succession à payer.

Option n°5 : Vous pouvez souscrire à une assurance-vie

Vous pouvez souscrire à une assurance-vie auprès d’un assureur ou d’une banque afin de faire bénéficier une personne déterminée du versement d’un capital lors de votre décès.

Vous pouvez ainsi choisir de vendre vos biens immobiliers auxquels vous ne tenez pas et investir ce capital dans une assurance vie en nommant vos enfants comme bénéficiaires. Vous pourrez ainsi leur transmettre la valeur de ses capitaux sans payer de droit de succession.

Option n°6 : Vous pouvez opter pour le régime de la communauté universelle

Si vous souhaitez avantager votre époux(se) vous pouvez opter pour le régime de la communauté universelle. Ce régime est une bonne option pour alléger sa fiscalité lors d’une succession. Ce régime matrimonial est caractérisé par la fusion des patrimoines des deux époux. Cela suppose que tous les biens possédés par les époux avant comme après leur mariage sont mis en commun. En d’autres termes, ils n’ont plus aucun bien personnel.

A votre décès, votre époux(se) récupère tout le patrimoine sans avoir à payer des droits de succession.

Toutefois, vous devrez opter pour la clause d’attribution intégrale au conjoint survivant. A défaut, la moitié du patrimoine revient à vos enfants.

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Nos avocats experts en succession, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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