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Financement de travaux par l’usufruitier : enjeux de donation indirecte et rapport successoral

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Lorsqu’un usufruitier finance des travaux significatifs sur un bien immobilier dont vous avez préalablement donné la nue-propriété, vous pourriez vous demander si ces dépenses peuvent être qualifiées de donation indirecte rapportable à votre succession.

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire

Quelles sont vos obligations en matière de travaux ?

Selon l’article 605 du Code civil, en tant qu’usufruitier, vous n’êtes tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien courant de votre part depuis l’ouverture de l’usufruit.

Les grosses réparations sont définies par l’article 606 du Code civil et comprennent :

  • Les gros murs et les voûtes
  • Le rétablissement des poutres et des couvertures entières
  • Les digues et les murs de soutènement et de clôture en entier

Toutes les autres réparations sont considérées comme des réparations d’entretien.

De plus, selon l’article 607 du Code civil, ni vous ni le nu-propriétaire n’êtes tenus de rebâtir ce qui est tombé en ruine à cause de la vétusté ou d’un cas fortuit.

La notion de donation indirecte

Qu’est-ce qu’une donation indirecte ?

Selon l’article 894 du Code civil, une donation entre vifs est un acte par lequel vous vous dépouillez actuellement et irrévocablement d’un bien au profit d’un donataire qui l’accepte. Toutefois, une donation indirecte peut échapper au formalisme habituel.

La jurisprudence a précisé que les donations indirectes, bien qu’elles ne respectent pas toujours les formes requises pour une donation classique, peuvent être requalifiées en tant que telles si une intention libérale est prouvée.

Par exemple, dans une affaire où un bien avait été vendu à un prix modique, la Cour de cassation a jugé que l’intention libérale pouvait être déduite de la modicité du prix et du maintien de la venderesse dans les lieux (Cass. civ. 3e, 7 avril 1976, n° 74-12.883).

Conditions de requalification en donation indirecte

Les donations indirectes sont-elles rapportables à votre succession ?

Oui, selon l’article 843 du Code civil, les donations, y compris indirectes, sont rapportables à la succession afin d’assurer une équité entre vos héritiers, sauf si vous avez expressément dispensé le donataire de ce rapport.

Quels critères permettent de qualifier les travaux financés par un usufruitier de donation indirecte ?

La Cour de cassation a récemment clarifié cette question dans un arrêt du 23 octobre 2024 (n° 22-20.879) :

  • Vous avez réalisé des travaux de rénovation et d’aménagement valorisant le bien, comme des travaux d’électricité, de plomberie ou de ravalement de façade.
  • Ces travaux n’étaient pas imposés par une contrainte légale ni par un bail.
  • Vous n’en avez tiré aucune contrepartie personnelle.

La Cour a retenu que vous vous étiez appauvri dans une intention libérale au profit du nu-propriétaire, justifiant ainsi la réintégration des travaux dans la masse successorale.

Pour éviter cette requalification, vous devrez démontrer que vous avez tiré un avantage direct des travaux financés.

Recommandations pratiques

Pour anticiper les litiges liés à la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire :

  1. Précisez les obligations dans une convention : Vous pouvez définir précisément les responsabilités de chacun concernant les travaux importants.
  2. Préservez vos droits par des clauses claires : Par exemple, vous pouvez imposer au nu-propriétaire l’exécution de certaines réparations via une clause dans l’acte constitutif de l’usufruit.
  3. Documentez les travaux effectués : Gardez des justificatifs des dépenses engagées et des éventuelles contreparties perçues.

Si vous financez des travaux significatifs sur un bien dont vous avez donné la nue-propriété, ces dépenses peuvent être requalifiées en donation indirecte et devenir rapportables à votre succession, si l’intention libérale, l’appauvrissement et l’enrichissement du nu-propriétaire sont démontrés. Une anticipation rigoureuse et des actes clairs sont essentiels pour éviter des requalifications litigieuses. Pour sécuriser vos opérations et prévenir les conflits, vous avez tout intérêt à consulter un avocat expert en droit successoral.

Nos avocats experts en succession, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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