La revente d’un bien successoral avec plus-value entraîne-t-elle inévitablement un redressement fiscal ?

Vous avez hérité d’un bien immobilier et souhaitez le revendre rapidement. Cependant, une plus-value significative lors de la revente peut attirer l’attention de l’administration fiscale. Une question se pose alors : êtes-vous inévitablement exposé à un redressement fiscal si la valeur déclarée du bien lors de la succession est jugée sous-évaluée ? Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper et défendre vos droits.

Le risque de redressement fiscal

Lorsque vous vendez un bien immobilier hérité avec une plus-value importante, l’administration fiscale peut suspecter une sous-évaluation de sa valeur au moment de la succession. Conformément à l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales, elle peut rectifier la valeur déclarée si elle estime qu’elle est inférieure à la valeur vénale réelle. Une telle rectification entraîne non seulement un recalcul des droits de succession, mais aussi une révision de l’imposition de la plus-value immobilière.

Exemple concret :

• Un bien immobilier est déclaré pour une valeur de 2 370 000 € lors de la succession.
• Il est revendu un an plus tard pour 2 920 000 €, générant une plus-value apparente de près de 25 %.
• L’administration fiscale peut remettre en cause la valeur initiale, comme dans une affaire récente jugée par la Cour d’appel de Paris (9 septembre 2024, RG n° 22/14444).

Comprendre vos obligations et droits

1. Cadre juridique de la plus-value immobilière

La plus-value est calculée selon l’article 150 V du Code général des impôts, en soustrayant le prix d’acquisition du prix de cession. Pour un bien reçu par succession :

• Prix d’acquisition : valeur déclarée pour la liquidation des droits de succession ou mentionnée dans l’attestation immobilière.
• Prix de cession : montant inscrit dans l’acte de vente, ajusté des frais.

Si la valeur déclarée est jugée sous-évaluée, l’administration peut procéder à une rectification rétroactive, comme le prévoit l’article L. 17 du LPF. Toutefois, cette rectification doit être justifiée par des comparaisons pertinentes (biens similaires en localisation, surface, caractéristiques).

2. Décisions judiciaires récentes

• Cour d’appel de Paris (9 septembre 2024) : La valeur rectifiée a été rejetée car l’administration n’a pas justifié ses termes de comparaison.
• Conseil d’État (27 novembre 2019, n° 418379) : Une rectification de valeur vénale devient opposable si elle est définitive, même postérieure à la cession.

Protéger vos droits face à un redressement

1. Analyser la proposition de rectification

Prenez le temps de comprendre les arguments de l’administration. Les biens utilisés comme termes de comparaison doivent être similaires en termes de localisation, surface et caractéristiques.

2. Fournir des preuves

Un rapport d’expertise indépendant peut jouer un rôle clé. Il permettra de démontrer que la valeur déclarée reflète la réalité au moment de la succession, notamment en justifiant des particularités du bien (travaux nécessaires, vétusté, localisation).

3. Contester par écrit

Formulez vos observations auprès de l’administration, en pointant les éventuelles faiblesses de son analyse (comparaisons non pertinentes, évolution du marché postérieure au décès). Vous pouvez également faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité successorale pour maximiser vos chances de succès.

4. Recours juridiques

Si vous estimez que la rectification est injustifiée, vous pouvez engager un recours devant les juridictions compétentes. Rappelez-vous que la charge de la preuve incombe à l’administration, comme le rappelle la jurisprudence.

Revendre un bien immobilier hérité avec une plus-value significative ne signifie pas automatiquement un redressement fiscal. Vous avez le droit de contester toute rectification injustifiée. L’administration doit prouver que la valeur déclarée était sous-évaluée. Pour sécuriser vos démarches et protéger vos intérêts, entourez-vous de professionnels compétents, tels que des avocats spécialisés en fiscalité successorale.

Nos avocats experts en succession et fiscalité, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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