Quelles sont les causes légitimes de suspension ou de report du délai de livraison VEFA

En matière de VEFA, le délai de livraison s’impose au promoteur comme un élément essentiel du contrat. Le respecter est une obligation de résultat, et le non-respect peut constituer selon les cas une cause légitime de la résiliation du contrat de VEFA.

Deux obligations en découlent pour le promoteur : D’une part le contrat de VEFA doit préciser explicitement le délai de livraison, au moins sous la forme d’une date limite. D’autre part, le promoteur doit le respecter.

Toutefois, à raison des circonstances particulières impactant l’opérant, des retards peuvent survenir dans la réalisation des travaux, et compromettre le respect du délai stipulé dans le contrat de VEFA.

Au sens strict, il y a retard dans la livraison lorsque survient un événement imprévu dans la planification de l’opération, et qui place le promoteur dans l’incapacité de respecter le délai de livraison retenu.

Au sens large, le retard se traduit par le non-respect du délai stipulé dans l’acte de VEFA. Cette hypothèse englobe les défaillances imputables au promoteur, et ne proviendraient pas forcément d’une cause extérieure.

Confronté à des retards de livraison, l’acquéreur devra dès lors distinguer les causes qui sont incontestables, de celles qui sont simplement discutables.

Nous apportons ci-après quelques éléments d’analyse.

1/ Les Causes légitimes incontestables

Parmi les causes légitimes les plus incontestables, la force majeure ressort au premier plan.

En vertu de l’article 1218 du code civil, Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Cette disposition apporte une définition juridique, mais sans fournir d’exemples. C’est dès lors au cas par cas et au gré des circonstances que le juge appréciera les cas relevant de la force majeure.

Compte tenu du risque lié à l’interprétation du texte, en règle générale et de manière pragmatique, les promoteurs insèrent dans l’acte de VEFA une clause qui énumère les causes légitimes de suspension ou de report du délai de livraison.

Ce type de clauses offre une palette assez large des causes légitimes, mais bon nombre ne sont pas incontestables, et parmi celles qu’on peut regarder comme incontestables, on peut relever :

• Le recours des tiers en contestation du permis de construire ;
• Les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment ;
• Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, compagnie des eaux, France Télécom, etc.) en charge des travaux de voirie et de réseaux divers en vue de la desserte de l’immeuble ;
• Les grèves, qu’elles soient générales au secteur du bâtiment et à ses industries annexes, ou spéciales aux entreprises qui interviennent sur le chantier.

Bien entendu, cette liste n’est pas exhaustive. Toutefois, à l’égard des exemples cités, plusieurs arguments favorables permettent de les regarder comme incontestables.

Concernant par exemple le recours des tiers en contestation du permis de construire pour insister sur celle-là, s’il est vrai que le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers, de sorte qu’il n’existe aucun droit acquis au titre du permis obtenu, le recours en contestation du permis demeure un événement certes prévisible au moment de planifier l’opération, mais très hypothétique.

La purge des délais de recours est généralement retenue dans l’acte de vente au titre des conditions suspensives. Mais il est toujours possible même en cours travaux qu’un recours soit opposé à un permis modificatif fragilisant indéniablement la poursuite des travaux. C’est dès lors pour se prémunir d’une telle hypothèse, qu’il n’est pas rare que la clause prévoyant les causes légitimes de report de délai, mentionne les recours contre le permis de construire.

2/ Les causes légitimes discutables

Dans bien d’autres cas, il est stipulé dans l’acte de vente des causes dites légitimes de report de délai de livraison, mais n’en sont pas moins contestables.

Il en est ainsi notamment de :

• Le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou de leurs fournisseurs.
• Les vols, dégradation, actes de vandalisme ou accidents dont le chantier et les entreprises intervenantes seraient victimes.
• La découverte de vestiges archéologiques ou de pollutions.
• La survenance de la crise sanitaire liée au covid 19.

A priori, ces causes peuvent apparaître légitimes. Toutefois, à bien les regarder, on perçoit que dans une certaine mesure, leur survenance peut être anticipée par le promoteur, ou procèderait plus simplement d’une négligence de sa part ou d’un dysfonctionnement interne.

En ce sens, le redressement ou la liquidation judiciaire d’un des intervenants à l’acte de construire peut procéder d’une absence de rigueur dans la sélection desdits intervenants.

De même les vols, dégradation, actes de vandalisme ou accidents perpétrés sur le site, peuvent révéler une défaillance dans la sécurité du chantier.

La découverte de vestiges archéologiques ou de pollutions au cours des travaux est une anomalie tant il paraît plus normal de faire une étude du sol en amont et avant le démarrage des travaux.

Enfin, quant à la survenance de la crise sanitaire liée au covid 19, elle est devenue le prétexte à tout-va, mais encore faudrait-il démontrer le lien avec le report de délai. Etant précisé que durant la crise sanitaire le télétravail était recommandé pour les secteurs d’activités où cela était possible, ce qui n’est bien évidemment pas le cas du secteur du bâtiment.

En revanche, il est indéniable que durant cette crise, les professionnels de ce secteur ont déploré les sérieuses difficultés rencontrées dans l’approvisionnement en certaines matières premières. Tout dépendra donc du motif adossé à cette crise sanitaire, mais en soi, elle ne constitue pas une cause légitime péremptoire.

En dehors des causes légitimes stipulées dans le contrat de VEFA, tout autre motif que le promoteur invoquera pour justifier ses retards devra être contesté.

En matière de VEFA de manière générale, il est très rare que le contrat prévoit des pénalités de retard à la charge du promoteur.

En tout état de cause, en votre qualité d’acquéreur, vous êtes en droit de lui réclamer ou lui opposer la réparation des préjudices que vous avez subis consécutivement à ses retards dans la livraison.

Vos préjudices pourraient être constitués notamment :

• Des loyers cumulés avec le remboursement du crédit immobilier ;
• De la perte de revenus locatifs dans le cas d’un investissement ;
• De la perte d’un avantage fiscal dans le cas d’une acquisition aux fins de défiscalisation ;
• Du remboursement d’intérêts intercalaires, ou des frais bancaires.

Cette liste n’est bien évidemment pas exhaustive.

Nos avocats experts en VEFA, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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