La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est définie en droit comme un contrat par lequel vous acquérez un bien immobilier à construire ou en cours de construction, et devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction.
La livraison est l’ultime étape de ce processus. Vous devenez entièrement propriétaire du bien à l’issue de la livraison.
Le transfert définitif du bien s’opère en votre faveur, et est symbolisé par la remise des clés.
La livraison intervient lorsque les travaux sont considérés comme achevés.
En règle générale, on considère que les travaux sont achevés lorsque, au jour de la livraison, le logement est alimenté en eau, en gaz et en électricité. Dans le cadre d’un immeuble, celui-ci doit être équipé d’escaliers accessibles, d’un ascenseur en fonctionnement, et les parties communes doivent être éclairées.
Il n’est donc pas très rare que la livraison soit programmée, et intervienne alors que quelques menus travaux (concernant notamment la pelouse du jardin), demeurent inachevés. En pareille situation, vous n’avez pas besoin de vous opposer à la livraison, mais simplement, vous devez d’office le faire inscrire parmi les réserves.
Toutefois, la livraison n’est pas à confondre avec la réception des travaux qui la précède, et intervient entre le promoteur et les entreprises en charge de la construction.
Lors de la livraison, vous visitez votre maison ou appartement et recevez les clés.
Il est essentiel pour l’acquéreur en VEFA d’être vigilant lors de la livraison pour préserver ses droits, en s’assurant avant l’entrée en possession du bien, que celui-ci est conforme à ses attentes, et émettre des réserves dans le cas contraire.
Cet article vous apporte quelques précisions sur la conduite à tenir pour préserver vos droits.
Comment vous devez préparer la livraison de votre appartement ou maison ?
La livraison est réalisée en votre présence et celle d’un représentant du maître d’ouvrage.
C’est à cette occasion que vous devez apprécier la conformité de votre bien aux caractéristiques stipulées dans le contrat de vente définitif, et émettre d’éventuelles réserves en cas de malfaçons.
En général, elle précédée par la visite de pré-livraison, laquelle précède la livraison finale, et peut avoir lieu sur rendez-vous fixé par le promoteur, quelques mois avant la livraison.
Au stade de la visite de pré-livraison, vous devez relever toutes les anomalies qui vous paraissent légitimes et pour lesquelles une reprise est nécessaire.
Il n’est pas rare qu’entre la visite de pré-livraison et la livraison, le maître d’ouvrage procède à quelques ajustements, pour tenir compte de vos observations.
Le jour de la livraison, vous devez donc réaliser de nombreuses vérifications et faire relever contradictoirement les non conformités ou les malfaçons, voire les inachèvements qui ont perduré à l’issue de la visite de pré-livraison.
Il est donc important de vous présenter au rendez de la livraison, muni de votre liste des points relevés lors de la visite de pré-livraison.
Vous avez la possibilité de vous faire assister d’un huissier ou même d’un conseil avisé (notamment d’un avocat ou d’un expert en bâtiment).
La présence d’un conseil technique ou juridique à vos côtés, permet de rehausser le niveau de votre vigilance et vous mettre en confiance face au maître d’ouvrage naturellement plus outillé pour vous convaincre en cas de désaccord.
Un procès-verbal de livraison listant les réserves contradictoirement constatées est signé par les deux parties au terme du rendez-vous.
Toutefois, il n’est pas très rare que des désaccords surgissent entre l’acquéreur et le maître d’ouvrage sur la liste des réserves à lever.
Il peut en effet arriver que le maître d’ouvrage qui a une meilleure connaissance de la matière, oppose à l’acquéreur le fait que tel ou tel point que ce dernier a soulevé, ne constitue pas une réserve à lever au sens du contrat de vente.
En pareille situation, vous ne devez pas céder, la réserve doit être notée dès lors que vous l’estimez légitime. Il n’est pas obligatoire que des points de désaccord, lorsqu’ils surviennent, soient réglés sur place ou se résolvent par le refus du maître d’ouvrage de les consigner sur le PV des réserves.
D’où l’intérêt de vous faire assister par un expert technique ou votre conseil juridique.
La présence d’un huissier n’est pas indispensable, mais elle peut également permettre de constater et de consigner dans le PV d’huissier, toutes les réserves que vous aimeriez voir notées dans le PV de livraison, y compris en cas de refus du maître d’ouvrage. En cas de désaccord persistant et non réglé amiablement, le Tribunal pourra trancher. A l’inverse, si vous taisez ou laissez passer des anomalies apparentes lors de la livraison, ce caractère apparent pourrait vous être opposé ultérieurement pour rejeter une éventuelle demande de reprise.
Quels sont les points essentiels à vérifier ?
Il n’y a pas à proprement parler de points plus essentiels à vérifier qu’un autre. En pratique, l’aperçu des lieux lors de la visite de pré-livraison annonce la tendance.
Le jour de la livraison, le promoteur doit vous délivrer un ouvrage totalement conforme à vos attentes légitimes, bien entendu, en tenant compte des éléments contractuels et même non contractuels mais qui ont pu peser dans votre décision d’acquérir (les documents publicitaires par exemple).
C’est donc vous qui décidez de ce qui vous semble légitime d’inscrire sur la liste des réserves.
Vous devez noter que les réserves doivent porter sur les non conformités ou malfaçons apparentes au jour de la livraison, et que vous disposez au-delà, d’un délai d’un mois pour notifier au maître d’ouvrage toutes celles qui vous auraient échappé lors de la livraison.
Nos avocats experts en VEFA, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
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