Lors de la livraison de votre appartement en VEFA, comment refuser de payer le solde du prix en présence de réserves ?

En matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) la livraison intervient lorsque les travaux sont considérés comme achevés.

C’est à ce moment-là que la question de savoir si l’acquéreur peut refuser de payer le solde du prix en présence des désordres, se pose.

Cet article vous apporte quelques précisions sur la conduite à tenir dans l’hypothèse où vous envisagez de retenir le solde restant dû.

En cas de réserves sérieuses l’acquéreur peut retenir le solde du prix

Le paiement du prix de la vente s’opère au comptant lors de la signature de l’acte de vente, par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire.

Le paiement du prix n’est pas intégral au moment de la signature de l’acte de vente.

Il est échelonné au fur et à mesure de l’avancement des travaux, suivant un échéancier que la loi encadre très strictement comme suit :

• 35 % intervient lors de l’achèvement des fondations ;
• 70 % intervient lors de la mise hors d’eau ;
• 95 % à la fin du chantier ; et
• Le solde de 5 % restants, lors de la livraison.

Au moment de la livraison, la remise des clés correspond au règlement effectué en général par un chèque de banque du solde restant dû.

En cas de mécontentement de l’acquéreur, il n’est pas rare que lorsqu’il refuse de payer le solde du prix, en retour, le promoteur refuse de délivrer les clés.

Que faire lorsque le promoteur refuse de vous délivrer les clés ? 

Le promoteur peut être tenté de vous faire signer le PV de livraison sans la remise des clés. Il n’est pas conseillé de l’accepter ou de ne l’accepter que sous certaines conditions (Cf infra), dans la mesure où la signature du PV de livraison correspondrait à un transfert de responsabilité.

En vertu de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH) :

« Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

Il résulte de cette disposition que la livraison est caractérisée par la mise à la disposition de l’acquéreur du local, ce qui n’est pas envisageable en cas de rétention des clés qui implique nécessairement une absence de mise à disposition.

De plus, il est tout à fait possible, en présence de réserves sérieuses, de consigner le solde du prix, soit l’équivalent de 5%.

Toutefois, lorsque vous envisagez la consignation, il est toujours opportun de la préparer en amont, avant de se présenter à la livraison.

Il peut être embarrassant de se présenter à la livraison et d’évoquer pour la première fois auprès du promoteur, votre volonté de recourir à la consignation.

Lors de la pré-livraison, vous avez pu avoir un aperçu des anomalies sérieuses qui pourraient vous conduire à refuser le paiement du solde, et il n’est pas rare que ces anomalies perdurent au-delà de la pré-livraison.

Vous devez dès lors avant la date de la livraison, approcher la Caisse des dépôts et de consignation, afin d’obtenir les modalités de la consignation.

La Caisse est tenue par la Direction Générale des Finances Publiques, et la section en charge de la consignation (VEFA) est la DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA LOIRE-ATLANTIQUE, dont l’adresse postale est :

Pôle de Gestion des Consignations

2, rue du Général Margueritte

CS 13513

44035 Nantes cedex 1

La prise de contact peut s’effectuer dans un premier temps par téléphone (02 40 20 75 12), puis les échanges par mail (drfip44.consignations.adm@dgfip.finances.gouv.fr).

A la première demande, un message du type qui suit peut vous être adressé :

« Pour une vente en l’état futur d’achèvement, le solde est payable lorsque le local/logement est mis à disposition de l’acquéreur mais il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat de construction (Art. R 261-14 du code de la construction et de l’habitation).

Pour consigner le solde de prix de vente d’immeubles à construire en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, il faut :

• Le Procès-verbal de réception signé par les parties mentionnant des contestations sur la conformité avec les prévisions du contrat de construction.

• La déclaration de consignation originale (voir modèle joint).

• La pièce d’identité recto verso, en cours de validité, du ou des maitres d’ouvrage.

Pour être accepté, votre dossier de consignation doit contenir le PV de livraison, co-signé par l’acquéreur et le promoteur.

Ainsi, il est tout à fait envisageable que l’acquéreur accepte de signer le PV de livraison mais sans la remise des clés, aux fins de constituer son dossier de consignation.

Dans cette hypothèse, il ne faudrait faire consigner sur ledit PV qu’il s’agit d’une signature sans remise des clés.

De même, l’accord de l’acquéreur et du promoteur est requis pour la consignation (amiable). Il est marqué par leur signature conjointe du PV de livraison.

Comment consigner le solde du prix lorsque le promoteur refuse de donner son accord ?

La consignation n’est pas acceptée lorsque le promoteur refuse de signer ou de délivrer le PV de livraison. Dans ce cas,s il n’y a qu’une décision de justice pour l’ordonner.

Le juge des référés près le Tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble peut être saisi à cet effet.

En pratique, il peut intervenir d’une part pour désigner un expert judiciaire avec pour mission d’examiner les désordres s’ils persistent, et d’autre part, autoriser la consignation.

Pourquoi consigner le solde du prix ?

La consignation comporte un effet de pression vis-à-vis du promoteur, qui, afin de recouvrer son dû, doit être efficace dans la reprise des désordres.

La somme consignée est retenue jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé entre les parties, donnant lieu à une demande de déconsignation formulée par l’acquéreur.

Ce dernier doit alors déposer un dossier de demande de déconsignation.

Nos avocats experts en VEFA, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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