VEFA définition, que veut dire VEFA ?

En droit, le sigle VEFA qui désigne « vente en l’état futur d’achèvement », est un contrat par lequel vous acquérez un bien immobilier à construire ou en cours de construction, et devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Si on devait résumer la définition de la VEFA à trois (3) points, on pourrait dire qu’il s’agit d’un contrat :

• Dont l’objet porte sur l’acquisition d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction (1) ;

• Qui fixe les obligations respectives du vendeur et de l’acquéreur (2) ;

• Dans le cadre duquel le transfert de propriété est progressif et le paiement du prix échelonné (3).

1/ L’objet de la VEFA est l’acquisition d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction

L’objet de la VEFA consiste nécessairement à acquérir un bien qui n’est pas encore construit ou qui fait l’objet de travaux en cours. La principale conséquence est que, le contrat de VEFA n’est pas envisageable dans le cadre d’une opération portant sur un bien déjà construit ou qui est simplement à rénover, excluant ainsi l’hypothèse même où des travaux de rénovation seraient en cours.

En cas d’acquisition d’un bien faisant l’objet des travaux de rénovation par exemple, c’est un autre type de contrat désigner VIR (vente d’immeuble à rénover) qui serait adapté.

S’agissant du bien immobilier faisant l’objet de la VEFA à proprement parler, il peut s’agir aussi bien d’un appartement, que d’une maison individuelle. Il n’est donc pas rare que des opérations immobilières de type VEFA soient indifféremment constituées d’appartements ou de maisons individuelles.

Sur la forme, le contrat de VEFA est un acte authentique. Qu’il ait été précédé ou non par un acte de réservation ou de contrat de préliminaire, il est nécessairement signé devant un notaire.

Les stipulations du contrat de VEFA doivent contenir :

• Un descriptif détaillé du bien (Emplacement, contenance, caractéristiques, équipements et annexes) ;

• Le prix et les modalités de paiement ainsi que les règles d’une révision éventuelle ;

• Le délai de livraison.

2/ Le contrat de VEFA fixe les obligations respectives du vendeur et de l’acquéreur

Lorsque vous envisagez d’acquérir un bien en VEFA, la première étape la plus décisive est la signature d’un contrat de VEFA généralement précédée d’un contrat de réservation.

Avant de vous engager, certaines questions préliminaires s’imposent, notamment de savoir, quels sont les engagements auxquels vous souscrivez en votre qualité d’acquéreur, et à l’opposé, quelles sont les obligations du promoteur/vendeur en matière de VEFA.

Nous apportons ici quelques éléments de réponse.

Le vendeur qui en général est le promoteur, intervient en qualité de maître d’ouvrage. Cela signifie que les travaux seront à réaliser pour son compte. A ce titre, il joue un rôle prépondérant aussi bien au cours des travaux, qu’au terme de ceux-ci.

En amont, il lui incombe notamment de rechercher et sélectionner les différents intervenants à l’acte de construire, à savoir, le Maître d’œuvre, les entreprises en charge des différents lots, ainsi que les autres techniciens. Il n’est pas rare qu’il se fasse assister dans cette mission ou même qu’il la délègue à un maître d’œuvre (architecte). En tout état de cause, c’est lui qui doit passer les marchés avec les différents acteurs pour la réalisation des travaux, sauf s’il délègue cette mission et dans ce cas, les marchés sont passés pour son compte.

Au terme des travaux, c’est encore le vendeur/promoteur qui doit assurer leur réception auprès des différentes entreprises.

A ce stade, l’acquéreur n’a aucunement à se préoccuper des travaux quand bien même il aura déjà signé l’acte de vente, et aura déjà répondu à un certain nombre d’appels de fonds. Sauf bien évidemment à s’enquérir de leur état d’avancement compte tenu du calendrier prévisionnel qui lui a été communiqué dans le cadre de la signature de l’acte de vente.

De manière générale, le promoteur informe assez régulièrement et spontanément les acquéreurs de l’état d’avancement des travaux, ainsi que des retards éventuels ou même potentiels.

Enfin, une des obligations essentielles du promoteur en matière de VEFA est le respect du délai stipulé dans l’acte de vente. En cas de non-respect dudit délai, et sauf motifs légitimes stipulés dans le contrat, l’acquéreur est en droit, soit de renoncer à l’acquisition, soit d’initier une réclamation au titre de ses préjudices.

A l’inverse, votre obligation principale si vous êtes acquéreur, demeure le paiement du prix. En effet, vous devez payer le prix selon le calendrier stipulé dans l’acte de vente, et au fur et à mesure des appels de fonds qui vous seront adressés par le promoteur.

En retour, le promoteur doit avoir apporté dans le cadre de la signature de l’acte de vente, le justificatif de la garantie financière de remboursement (GFR), s’agissant d’une garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier…) au bénéfice du vendeur/promoteur, de rembourser les paiements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement ; ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA).

3/ En matière de VEFA, le transfert de propriété est progressif et le paiement du prix est nécessairement échelonné

Vous devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction.

Vous devez régler le prix par échelonnement suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente.

Cet échelonnement peut être librement stipulé dans l’acte de vente, mais il existe des seuils maximums qui doivent être respectés :

• 70 du prix total à l’achèvement des fondations ;
• 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau ;
• 95 % du prix total à l’achèvement des travaux tous corps d’états compris ;
• 5 % correspondant su solde restant est payé lors de la livraison sauf en cas de réserves relatives à la non-conformité des travaux et auquel cas ce solde peut faire l’objet d’une consignation.

La consignation du solde ne peut en aucune manière justifier un refus de la livraison par le promoteur.

Textes de référence (Code de la construction et de l’habitation) :

• articles L261-1 à L261-22 ;
• articles R261-1 à R261-7 ; R261-11 à R261-16

Nos avocats experts en VEFA, se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.

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